南京某房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣方案(已修改)
2025-05-07 00:44 本頁面
【正文】 南京麗都嘉園項(xiàng)目推廣方案住宅項(xiàng)目分析A、宏觀市場(chǎng)背景2002年5月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，南京市對(duì)江北行政區(qū)劃作出重大調(diào)整，標(biāo)志著江北地區(qū)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段，也標(biāo)志著南京的發(fā)展進(jìn)入了由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越階段。一、土地資源利用待開發(fā)土地資源江北的發(fā)展剛起步，豐富的土地資源是其最吸引開發(fā)商眼球因素，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅泰山鎮(zhèn)及周邊準(zhǔn)備開發(fā)的土地就已（含拆遷）超過15000畝，折合房地產(chǎn)開發(fā)面積1300萬平方米，是南京市2001年土地開發(fā)的4倍還多，而珠江鎮(zhèn)擁有土地面積2050平方米，就現(xiàn)有及待開發(fā)項(xiàng)目看來與泰山鎮(zhèn)走勢(shì)相當(dāng)，說明江北未來的發(fā)展趨勢(shì)不可限量，競(jìng)爭(zhēng)也將愈加激烈。土地開發(fā)現(xiàn)狀到今年底江北仍處在剛啟動(dòng)的初級(jí)階段，樓盤整體狀況是規(guī)模小、品質(zhì)不高、總價(jià)低，主要面向的受眾是本地居民和拆遷戶，銷售的基本目標(biāo)是“短、平、快”，即“時(shí)間周期短、平價(jià)銷售、快速去化”。明年發(fā)展趨勢(shì)今年底大部分的小盤基本處于銷售掃尾期，而明年開始進(jìn)入大盤時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)主要是存在于大盤之間，除規(guī)模大之外，還具備高品質(zhì)、中價(jià)位的功能，也將帶動(dòng)江北區(qū)域向“成氣候、成規(guī)模、上檔次”的方向發(fā)展。二、江北目前開發(fā)區(qū)域江北大道項(xiàng)目泰山新區(qū)大盤為主，客群素質(zhì)相對(duì)較高泰山新區(qū)以發(fā)展大盤為主流，現(xiàn)有項(xiàng)目包括濱江新城（50萬平方米）、旭日華庭（40萬平方米）、華僑城（30萬平方米）、浦東花園（13萬平方米）、金泉泰來苑（30萬平方米），萬江共和新城今年下半年將推出二期近30萬，在目前江北樓盤中可以說都是比較上規(guī)模、上檔次的新盤，主要面對(duì)的客群主要是本地居民，用以改善現(xiàn)有生活條件；部分的拆遷戶，市區(qū)一些暫時(shí)經(jīng)濟(jì)短缺人員及投資者。高新區(qū)主要目標(biāo)客群是本地居民，除少數(shù)景觀盤，具備吸引南京市民購買作為第二居所的條件。未來的發(fā)展?jié)摿h(yuǎn)不及泰山新區(qū)和珠江鎮(zhèn)。所以不做主要考慮。大廠區(qū) 六合區(qū)浦珠路圣泉路項(xiàng)目（珠江鎮(zhèn)）小規(guī)模項(xiàng)目為主，主要滿足拆遷戶需求珠江鎮(zhèn)現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)模偏小，僅有本案對(duì)面的萬江國際新城規(guī)模較大，其它項(xiàng)目包括新理想家園14萬平米、雍雅苑14萬平米、浦珠花園、城市花園塞納河畔、碧云山莊、鼎業(yè)花園、圣源居（共三幢、每幢兩個(gè)單元），在單價(jià)、總價(jià)上都偏低，戶型面積主要集中在80120平米左右，基本屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，目標(biāo)消費(fèi)群主要是滿足當(dāng)?shù)夭疬w戶及部分本地居民，宣傳工作重點(diǎn)也是針對(duì)這部分群體在本區(qū)域內(nèi)展開，其次就是顧及到南京市拆遷戶中無能力購買市區(qū)新房的客戶，在《南京晨報(bào)》等早報(bào)上有其廣告露面，而且至今年低這部分項(xiàng)目即將銷售完畢，退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。B、競(jìng)爭(zhēng)分析一、區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)分析就目前形勢(shì)而言，泰山新區(qū)和珠江鎮(zhèn)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，互為對(duì)手。樓盤售價(jià)之間的競(jìng)爭(zhēng)泰山新區(qū)目前的樓盤均價(jià)在2500元/平方米左右；而珠江鎮(zhèn)目前的均價(jià)僅在2200元/平方米左右，項(xiàng)目之間的價(jià)格落差也同樣說明了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，所以本項(xiàng)目在價(jià)格提升上更具優(yōu)勢(shì)，同時(shí)價(jià)格優(yōu)勢(shì)也能吸引部分泰山新區(qū)居民。交通狀況競(jìng)爭(zhēng)過長江大橋北向即是江北大道直通泰山新區(qū)，偏西北方向是珠江鎮(zhèn)的主干道浦珠路，也即是本案所在路段，兩者直線交通距離相近，但由于江北大道直線穿越泰山鎮(zhèn)中心，而浦珠路由大橋迂回而下連接寧合高速，存在一定的交通瓶頸，所以在交通狀況上明顯處于劣勢(shì)。面向受眾有重合，也各有側(cè)重共同客戶：同時(shí)都面向本地居民、當(dāng)?shù)夭疬w戶及投資者。不同側(cè)重點(diǎn)：泰山新區(qū)高新區(qū)大廠六合珠江鎮(zhèn)一線沿江北大道，面向的目標(biāo)受眾是蘇北居民。浦珠路面對(duì)的目標(biāo)受眾是安徽的儲(chǔ)州、馬鞍山、合肥一帶的經(jīng)商客群。項(xiàng)目自身品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)泰山新區(qū)和珠江鎮(zhèn)現(xiàn)有項(xiàng)目本身基本沒有吸引眼球的功能，部分大規(guī)模
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1