【正文】 ——結(jié)束——。 圣誕派對——12月中旬舉行圣誕派對，答謝客戶，形成良性口碑傳播。 萬圣節(jié)瘋狂英語派對——10月與芝加哥英語等聯(lián)合舉行瘋狂英語派對活動，以有針對性的傳遞學(xué)區(qū)優(yōu)勢。 銷售中心舉行相對大型活動時，可自購花籃，上書以簽約客戶的名頭及祝福，增強現(xiàn)場銷售氛圍的同時提高可信程度，為到訪客戶增強信心。 商網(wǎng)直銷：商網(wǎng)的直銷行銷工作持續(xù)開展，在對意向客戶進行走訪的過程中重點傳遞已成交客戶中品牌客戶名單的宣傳，以增加潛在客戶信心，同時維護前期成交客戶，以期通過口碑傳播拉動不同業(yè)種商網(wǎng)的銷售。 超市巡展：在10月初在超市開展新一輪巡展活動，持續(xù)至08年1月，以銷售人員為主，現(xiàn)場配合展板和住宅、商業(yè)銷售資料，截流客戶，加強住宅銷售的同時輔助商業(yè)銷售。 路牌：繼續(xù)發(fā)布，內(nèi)容隨項目推廣更換為發(fā)布商網(wǎng)信息。 廣播廣告進入2007年10月后廣播廣告在傳遞住宅信息的同時，側(cè)重商網(wǎng)信息內(nèi)容的發(fā)布。③ 12月份：持續(xù)銷售階段，搶奪最后市場，報紙廣告發(fā)布頻次在12版，發(fā)布內(nèi)容為獻禮性廣告及促銷性內(nèi)容。② 11月份：住宅硬性報紙廣告發(fā)布頻次在12版，除體現(xiàn)項目綜合性競爭力外，可考慮配合促銷內(nèi)容。〖商業(yè)營銷要點〗3月4月5月6月7月8月9月10月租售并舉發(fā) 布 商 鋪 信 息，告 知 即 將 開 盤報紙廣告營銷事件商鋪展傳遞旺鋪信息廣播廣告招商工作資源庫行銷【操作要點】（一）大眾媒體 報紙廣告① 10月份下旬：進入次強銷階段，住宅硬性報紙廣告發(fā)布頻次持續(xù)2版，發(fā)布內(nèi)容以產(chǎn)品綜合性競爭力為主，同時強勢化解高層弊端，爭奪展會后市場份額。216。〖住宅營銷節(jié)點示意圖〗10月11月12月直效行銷項目買點分解報紙廣告營銷事件感恩節(jié)購物萬圣節(jié)派對蓄勢階段電視廣告蓄勢階段廣播廣告超市及資源庫行銷項目買點分解戶外廣告圣誕聯(lián)歡【商業(yè)強銷階段推廣方案】〖商業(yè)銷售節(jié)奏〗時間強銷期商網(wǎng)1230〖商業(yè)營銷要點〗216。216。216。n 次強銷階段【階段時間】2007年10月中旬——2007年12月【階段方案】【住宅強銷及尾盤階段推廣方案】〖住宅銷售節(jié)奏〗時間0住宅三期(1042429F/72單元2號、3單元強銷期尾盤期尾盤期住宅四期(2/41323F)住宅五期35商網(wǎng)〖住宅營銷要點〗216。 2007年7月現(xiàn)場銷售中心及示范區(qū)正式開放，到訪客戶進行體驗式參觀。 參加每年6月舉行的商網(wǎng)巡展活動，借助集中參觀的人群及主辦方的傳媒力量開展商網(wǎng)的推廣工作。（六）體驗活動 在春季房展會現(xiàn)場舉行2期產(chǎn)品開盤儀式，以當天成交過億元為推廣兩點，利于推廣宣傳。 3次開盤活動禮品確定，并在相應(yīng)時段制作完成，以配合營造開盤現(xiàn)場氛圍。 現(xiàn)場示范區(qū)的包裝，吸引周邊客群的大量關(guān)注，配合路旗、路牌等媒體形成區(qū)域性宣傳強勢，展開開盤上市等后續(xù)手段。 銷售中心內(nèi)樣板間裝修：建議將裝修2個樣板間，以現(xiàn)代感、都市感為主要風格裝修裝飾，營造情境化氛圍。 2007年6月底前全面完成現(xiàn)場銷售中心和示范展示區(qū)包裝，通過銷售現(xiàn)場氣氛的營造和對購房客戶的需求捕捉，最終獲得從其它銷售渠道引導(dǎo)來的客戶，為實現(xiàn)項目銷售目標做良好鋪墊。 商業(yè)直銷：商網(wǎng)的直銷走訪工作從2007年4月下旬即大眾媒體推廣開展后開始，采用以租帶售的方式，主要面對前期意向客戶及新潛在客戶。 超市直銷：2007年4月中旬啟動樂購超市直銷活動，持續(xù)一個月時間以銷售人員為主，現(xiàn)場配合展板和住宅銷售資料，截流客戶。 車體：發(fā)布時間從2007年3月開始，發(fā)布內(nèi)容為樹立項目形象。（二）戶外廣告 路牌：發(fā)布時間從2007年3月開始，發(fā)布內(nèi)容為樹立項目形象，告知即將開盤。 樓市圖2007年4月房展會發(fā)布樓市圖。 廣播廣告2007年6月全面啟動廣播廣告，傳遞項目信息，并依據(jù)3次開盤時間發(fā)布開盤信息，擴大市場認知，增加客戶來源。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版，告知開盤。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告2版，并告知商鋪即將開盤。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。 在6月份的商業(yè)地產(chǎn)展會上商網(wǎng)亮相，強勢推出鋪王產(chǎn)品，以長江街商鋪銷售帶動其它位置商網(wǎng)的銷售。 在商網(wǎng)正式銷售前，要充分做好銷售控制工作，為商鋪銷售的均衡性充分考慮。包括商業(yè)街立面的改造、作為商街整體氛圍的營造等，以為正式銷售作鋪墊。216?！甲≌瑺I銷節(jié)點示意圖〗3月4月5月6月7月8月9月10月直效行銷營銷事件足球月房展會銷售中心樣間開放優(yōu)秀學(xué)子風采信息告知（樹立形象、告知開盤隨時更換）廣播廣告超市資源庫行銷資源庫行銷A區(qū)簽約電視廣告樹立項目形象樹立項目形象（可根據(jù)銷售進度替換為發(fā)布開盤信息）推廣主題——堅守城市生活； 發(fā)布內(nèi)容：項目形象樹立、傳遞項目信息報紙廣告戶外廣告【商業(yè)蓄勢階段推廣方案】〖商業(yè)銷售節(jié)奏〗時間開盤蓄勢強銷期商網(wǎng)〖商業(yè)營銷要點〗216。216。216。216。216。n 強銷階段【階段時間】2007年4月——2007年10月中旬【住宅強銷階段推廣方案】〖住宅銷售節(jié)奏〗時間0開盤認購住宅三期(1042429F/72單元2號、3單元開盤開盤認購強銷強銷期持銷期持銷尾盤住宅四期(2/41323F)住宅五期3商網(wǎng)、車庫強銷期〖住宅營銷要點〗216。(七) 體驗活動 考慮于春節(jié)前與客戶舉行新年答謝酒會或舉行答謝活動，穩(wěn)定客戶信心，體現(xiàn)開發(fā)商的親和力。(六) 現(xiàn)場包裝工地圍檔有選擇性的進行包裝，傳遞項目信息，于2007年2月中旬即春節(jié)前設(shè)計及制作完成。 2007年首期推售住宅產(chǎn)品所需法律性文本于2007年3月中旬完成。 物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、標準及物價局審核之管理費等內(nèi)容用2007年2月底確定。 需2007年1月底概念設(shè)計完成，2月確定部分園林規(guī)劃設(shè)計方案及園林景觀效果圖，為2007年產(chǎn)品推廣所需銷售資料做素材儲備。 小型銷售資料如DM、戶型圖等資料隨面積審核、新品推出內(nèi)容更新、印刷完成，手提袋、紙杯、封套等加印。 地點建議選擇商場及超市進行，請集團成本控制中心來沈協(xié)助洽談。建議加入溫馨提示和人文關(guān)懷，更體現(xiàn)人性化和錦聯(lián)地產(chǎn)的親和力。 短信營銷在2007年3月初全面開展，建議采用“號段發(fā)放”與“區(qū)域發(fā)放”并行的方式，區(qū)域則選擇在以項目為中心的北行附近。建議選擇從項目至市中心主要路段的線路做車體廣告，如215路、232路等，2月末確定設(shè)計稿，3月底開始發(fā)布。為進行客戶截留，建議在項目周邊選擇主要路段（長江街、寧山路）做路旗，以在皇姑區(qū)域內(nèi)擴大認知度，2007年3月開始洽談工作，計劃于6月份發(fā)布。建議在太原街繁華路段或北行附近發(fā)布12個路牌廣告，發(fā)布內(nèi)容為樹立項目形象， 2007年3月開始洽談工作，計劃于5月份發(fā)布。 建議制作30分鐘記錄片在銷售中心播放，以增強現(xiàn)場銷售氛圍。建議請總部市場管理本部配合。 電視廣告216。 在三期產(chǎn)品推售前舉行認購活動，聚集人氣，試探市場。以大眾媒體推廣為主，強勢制造推廣的聲勢，另以關(guān)系直銷（人員直銷）為輔配合商網(wǎng)整體銷售工作。 商業(yè)推廣主線——凸顯中心性、商圈性?！紙允爻鞘猩睢健琼椖繄远ú灰频臓I銷推廣主線，一切推廣內(nèi)容均圍繞一環(huán)內(nèi)高品質(zhì)住宅的稀缺性來進行。 住宅推廣主線——凸顯中心性、便捷性、稀缺性。 產(chǎn)品形象的個性化提升是推廣的關(guān)鍵，需要在項目推廣的過程中給市場一個鮮明、獨特、易于識別的形象，則需要從產(chǎn)品的個性化和推廣的個性化兩個方面貫徹實施。 以優(yōu)勢地段，項目綜合性業(yè)態(tài)所體現(xiàn)綜合質(zhì)素為基礎(chǔ)，通過對項目產(chǎn)品力的細化和對項目所在地學(xué)區(qū)明顯優(yōu)勢的傳遞，進行個性化提升，最終帶動產(chǎn)品的銷售。4． 企業(yè)形象目標樹立“錦聯(lián)集團錦聯(lián)地產(chǎn)”強勢專業(yè)的品牌形象，進而擴大“錦聯(lián)地產(chǎn)”的社會影響力，加快產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進程。3． 品牌樹立目標通過一系列廣告活動，樹立“錦聯(lián)二、推廣目標1． 銷售增長目標開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業(yè)績，按開發(fā)經(jīng)營計劃完成銷售目標。可銷售合同額10億元預(yù)計實現(xiàn)銷售面積178。1） 三期各樓價格如下表：樓號面積（㎡）套數(shù)（套）單價（元/㎡）合同額（元）較比聯(lián)建同類產(chǎn)品均價差（元）較比A區(qū)同類產(chǎn)品均價差（元）漲幅率426476311,169,80261615%736515822,002,974109927%108911100440839,282,632414（漲幅率10%）180（漲幅率4%）合計162466872,455,408620（漲幅率15%）291（漲幅率7%）2） 項目整體價格如下表： 期間樓號面積（㎡）套數(shù)（套）平均單價(元／㎡)價格區(qū)間各樓平均價格(元/㎡)合同金額(元)一期 189111004048 3825～42253994 35,593,9694112層373900～43504148 17,681,13671單元、2單元１號363770～42704059 17,314,847一期合計　173　4048 70,589,952二期6484377 4190～50104690 25,482,2148643800～44504203 23,972,7169643850～45004253 24,257,868二期合計　176　4377 73,712,798三期42329層264668 4700～48504763 11,169,80272單元2號、3單元364800～54005158