【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過渡期屆滿前完成村民的安置回遷工作。安置補(bǔ)償安置補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式。1 本村村民有合法宅基地的，按合法宅基地面積的150%進(jìn)行安置補(bǔ)償；2 沒有合法宅基地本村村民，經(jīng)劉村鎮(zhèn)政府及村委會(huì)按有關(guān)規(guī)定研究認(rèn)可后，可按現(xiàn)住宅基地面積的100%進(jìn)行安置補(bǔ)償；3 村民拆遷補(bǔ)償方式可采用按一定比例部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換和部分貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法。4 就地安置南蘆村營(yíng)業(yè)用房包括10000㎡小學(xué)和4000㎡幼兒園各一所，村委會(huì)辦公樓面積2000㎡，作為南蘆村集體發(fā)展經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)收入來源。5 地塊內(nèi)被拆遷的辦公用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、旅館用房均采取貨幣補(bǔ)償安置，不進(jìn)行實(shí)物安置。6 拆遷未經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)自建私房或無產(chǎn)權(quán)違法建筑，不予補(bǔ)償、不予安置。7 宅基地面積的認(rèn)定。宅基地面積由劉村鎮(zhèn)、村委會(huì)和開發(fā)公司三方共同認(rèn)定，然后張榜公布每戶拆遷面積。本項(xiàng)目實(shí)行的是先拆遷后安置，開發(fā)商前期投入費(fèi)用包括：Ⅰ期安置項(xiàng)目的建設(shè)成本、過渡費(fèi)、拆遷綜合費(fèi)和部分房屋的貨幣安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)。這部分資金均由開發(fā)商籌措。成立拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組村上要成立拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，村主任任組長(zhǎng)，村委會(huì)委員為成員，也要推選出村民代表參與，組成拆遷工作組，負(fù)責(zé)動(dòng)員、宣傳并協(xié)助進(jìn)行拆遷工作。在完善與每戶簽訂拆遷協(xié)議的同時(shí)，還要制定出拆遷制度和辦法保證拆遷工作的順利進(jìn)行。七、建設(shè)安排及實(shí)施計(jì)劃（一）建設(shè)周期及進(jìn)度安排鑒于南蘆村目前的實(shí)際狀況，根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，計(jì)劃全村改造工程分為三期進(jìn)行：拆遷期：6個(gè)月Ⅰ期安置工程：工期30個(gè)月Ⅱ期商品房開發(fā)工程：工期30個(gè)月Ⅱ期商品房及商業(yè)開發(fā)工程：工期30個(gè)月初步預(yù)計(jì)本項(xiàng)目整體改造完成需5年時(shí)間。（二）南蘆村拆遷改造項(xiàng)目的資金籌措，全部由開發(fā)商投資，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)改造。先期拆遷和安置資金由開發(fā)商投資解決，以后可以通過銷售收入的滾動(dòng)使用來解決后期部分資金問題。第三章 改造中村民利益的保障一、拆遷安置過渡中村民的生活根據(jù)雙方合作協(xié)議，在南蘆村項(xiàng)目拆遷過渡期間由開發(fā)商支付村民過渡費(fèi) 約2700萬元，由村民自行過渡，以保證村民生活在過渡期不受影響。二、村民在拆遷安置中得到的隱性收益拆遷安置中對(duì)村民的還遷安置按合法宅基地面積的150%進(jìn)行安置補(bǔ)償，而不是按每㎡的評(píng)估折價(jià)補(bǔ)償，也可以按一定比例要部分貨幣補(bǔ)償，村民們已經(jīng)可以獲得老房折價(jià)與新安置房差價(jià)的利益，村民入住新房沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。三、項(xiàng)目中村集體從開發(fā)中獲得商業(yè)房經(jīng)營(yíng)或出租的收入通過合作，在南蘆村地塊拆遷改造中，村集體還可以從開發(fā)中獲得小學(xué)、幼兒園等經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房的永久產(chǎn)權(quán)和收益利益，由村委組建的管理公司經(jīng)營(yíng)或出租，保證和擴(kuò)大了集體經(jīng)濟(jì)的收入來源，村民可根據(jù)投入的股權(quán)比例從中分紅，為村集體的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展能夠奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也為增加村民收入創(chuàng)造條件。四、開拓了村民就業(yè)渠道南蘆村項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理公司在人員聘用方面優(yōu)先考慮原南蘆村村民。改造后村民不但可以自己經(jīng)營(yíng)商業(yè)、出租房屋，也可以參與到物業(yè)管理等社區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)中來。五、享受政府惠民政策改造后的南蘆村，政府將通過培訓(xùn)、扶持推薦等多種措施優(yōu)先解決改造村村民的就業(yè)問題。第四章 項(xiàng)目開發(fā)改造投資估算一、項(xiàng)目投資估算依據(jù)（一）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于頒布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)[2002]10號(hào)）（二）國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)）（三）某市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《某市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則》的通知（四）山西省物價(jià)局、山西省財(cái)政廳晉價(jià)行發(fā)[2005]90號(hào)《關(guān)于某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知》（五）某市人民政府關(guān)于印發(fā)《堯都區(qū)城中（郊）村改造暫行辦法的通知》的通知（六）山西省發(fā)改委編制的《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》（七）南蘆村摸底數(shù)據(jù)匯總表（八）南蘆村城中村改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案二、項(xiàng)目投資估算（含代征綠地及道路面積），總建筑面積為340873㎡，其中住宅建筑面積為244795㎡，商業(yè)建筑面積為86079㎡，小學(xué)建筑面積為10000㎡。一期還遷房按整個(gè)南蘆村還遷面積考慮，總建筑面積為186861㎡。其中，還遷住宅建筑面積為174861㎡（暫按1/3要貨幣，還遷面積為116574㎡。為保守計(jì)算，剩余建筑面積暫按不銷售計(jì)算。），給南蘆村委辦公商業(yè)建筑面積為2000㎡，給南蘆村的小學(xué)建筑面積為10000㎡。，用于商品房開發(fā)的建筑面積為154013㎡，其中：住宅建筑面積為69934㎡，商業(yè)建筑面積為84079㎡，其中：按政府要求配建的5%的廉租房（或公租房）建筑面積為7700㎡。還遷房、給南蘆村委會(huì)的小學(xué)及商業(yè)以及配建的廉租房（或公租房）不繳納城市配套費(fèi)，還遷用地按劃撥方式供地，開發(fā)用地需繳納土地出讓金。（一）Ⅰ期工程投資估算綜合拆遷費(fèi)綜合拆遷費(fèi)是指拆遷期間發(fā)生的摸底費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、動(dòng)遷勞務(wù)費(fèi)、協(xié)調(diào)費(fèi)、拆遷辦管理費(fèi)、拆除勞務(wù)及垃圾清運(yùn)費(fèi)、拆遷單位管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。南蘆村城中村拆遷改造的綜合拆遷費(fèi)為1600萬元。過渡費(fèi)根據(jù)《某市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，住宅房屋過渡費(fèi)的支付方式為每月每平方米補(bǔ)助10元；每戶按350平方米計(jì)算。一期工程計(jì)劃拆遷180戶，過渡期為30個(gè)月。（１）附屬物補(bǔ)償：①制式太陽能拆移費(fèi)每臺(tái)200元；②有線電視移機(jī)費(fèi)每末端300元；③電話移機(jī)費(fèi)每部150元；④空調(diào)拆裝費(fèi)：壁掛機(jī)每臺(tái)１５０元，柜式機(jī)每臺(tái)２００元。 搬遷費(fèi)：每戶按3500元，計(jì)算兩次共7000元。 電話移機(jī)兩次共316元。 空調(diào)移機(jī)兩次：壁掛機(jī)300元，柜機(jī)400元。 有線電視：120元 寬帶：1440元 熱水器：200元每戶合9176元（２）搬遷補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)某市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法第二十七條，拆遷住宅房屋，一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：某市區(qū)每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)10元，每套房屋最低標(biāo)準(zhǔn)不得低于300元。計(jì)算方式：每平方米10元＝搬遷補(bǔ)助費(fèi)一期工程搬遷補(bǔ)助費(fèi)為180戶350平方米10元=63萬元（３）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)某市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法第三十七條，被拆遷人自行過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(過渡費(fèi))，標(biāo)準(zhǔn)為：某市區(qū)被拆遷房屋，每平方米每月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)7元，按10元計(jì)算。計(jì)算方式： 10元建筑面積30月＝臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)一期工程臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)為180戶350平方米10元30月=1890萬元① 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，按被拆遷房屋的建筑面積10元/平方米計(jì)算，發(fā)放至安置用房達(dá)到入住條件止，過渡期暫定為30個(gè)月。非被拆遷人原因逾期的：逾期超過一個(gè)月但不超過12個(gè)月,再增補(bǔ)一年補(bǔ)償費(fèi)，但不得超過36個(gè)月；如果超過36個(gè)月仍未入住，則由責(zé)任方在原補(bǔ)償基礎(chǔ)上，一次性再支付三年安置費(fèi)用，以示補(bǔ)償。② 回遷安置用房達(dá)到交付使用及入住條件，因被拆遷人原因不辦理入住手續(xù)的，停發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。貨幣安置補(bǔ)償金一期工程計(jì)劃拆遷180戶，按每戶宅基地面積324㎡計(jì)算，共58320㎡。按三分之二要房屋還遷，三分之一要貨幣補(bǔ)償計(jì)算，貨幣補(bǔ)償按2000元/㎡計(jì)算，約3884萬元。以上費(fèi)用合計(jì)：安置成本（1）前期費(fèi)用：包括前期工程費(fèi)和項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)，共6189萬元。① 前期工程費(fèi)：包括地震勘察費(fèi)、修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)、現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、規(guī)劃定位放線費(fèi)、預(yù)算編制及招標(biāo)代理費(fèi)、立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi)、文物勘探費(fèi)、城市配套費(fèi)、散裝水泥基金、新型墻體材料專項(xiàng)基金十四項(xiàng)。根據(jù)一般行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本項(xiàng)目實(shí)際情況估算，㎡，修建性詳細(xì)規(guī)劃15元/㎡，施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì),38元/㎡，㎡，地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)為3元/㎡，圖紙審查費(fèi)為3元/㎡，“三通一平”費(fèi)為10元/㎡，㎡，預(yù)算編制及招標(biāo)代理費(fèi)根據(jù)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知（計(jì)價(jià)[2002]1980號(hào)）文件規(guī)定的招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中工程招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得出，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，約合10元/㎡，立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi)約2元/㎡，文物勘探費(fèi)1元/㎡、城市配套費(fèi)70元/㎡、散裝水泥基金1元/㎡、新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/㎡。A．地震勘察費(fèi)：340873㎡㎡＝B．修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)：340873㎡15元/㎡＝C．施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)：340873㎡38元/㎡＝D．現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)：340873㎡㎡＝E. 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi): 340873㎡3元/㎡＝F: 圖紙審查費(fèi)為3元/㎡340873㎡3元/㎡＝G. “三通一平”費(fèi): 340873㎡10元/㎡＝H. 規(guī)劃定位放線費(fèi): 17萬元340873㎡㎡＝17萬元：340873㎡10元/㎡＝K．立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi)340873㎡2元/㎡＝L、文物勘探費(fèi)340873㎡1元/㎡＝項(xiàng)目前期費(fèi)用一覽表單位：萬元 項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）地震勘察費(fèi)㎡修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)按建筑面積15元/㎡施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積38元/㎡現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)㎡地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)按建筑面積3元/㎡圖紙審查費(fèi)按建筑面積3元/㎡“三通一平”費(fèi)按建筑面積10元/㎡規(guī)劃定位放線費(fèi)㎡17預(yù)算及招標(biāo)代理費(fèi)按建筑面積10元/㎡立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi)按建筑面積2元/㎡文物勘探費(fèi)按建筑面積1元/㎡合計(jì)：② 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：依據(jù)某市住建局關(guān)于印發(fā)《＜某市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法＞實(shí)施細(xì)則》的通知、《某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理實(shí)施細(xì)則》及《某市城中村改造的實(shí)施意見》進(jìn)行計(jì)算。（注：《某市城中村改造的實(shí)施意見》第六條第（三）款指出“用于還遷安置的房屋，包括還遷給村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)、服務(wù)及辦公設(shè)施，涉及各部門收取的有關(guān)規(guī)費(fèi)，除按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定必須收繳的以外，一律免收；有幅度的按下限收??；服務(wù)性收費(fèi)按成本收取”。）A．垃圾處置費(fèi)：25元/㎡： 340873㎡25元/㎡＝B．勞?；鸾y(tǒng)籌：某市建設(shè)項(xiàng)目勞保基金統(tǒng)籌為建筑工程合同價(jià)款的3%收取，其中的90%在主體工程完工后返還給施工單位，抵頂工程款。%＝C．消防費(fèi)：某市消防費(fèi)按5元/㎡收取消防費(fèi)。146313㎡（商品房開發(fā)部分）5元/㎡＝D．城市配套費(fèi)：70元/㎡146313㎡（商品房開發(fā)部分）70元/㎡＝E．散裝水泥基金1元/㎡、。146313㎡（商品房開發(fā)部分）1元/㎡＝F．新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/㎡146313㎡（商品房開發(fā)部分）8元/㎡＝G．項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：計(jì)算項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)如下表：城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬元 項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積70元/㎡垃圾處置費(fèi)按建筑面積25元/㎡勞保統(tǒng)籌基金按建安造價(jià)的3%散裝水泥專項(xiàng)基金按建筑面積1元/㎡新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用按建筑面積8元/㎡消費(fèi)費(fèi)按建筑面積5元/㎡合計(jì)：項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)費(fèi)用：前期費(fèi)用為6189萬元（2）建筑安裝費(fèi)參照某市各類工程綜合平均造價(jià)及某市建筑工程造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料基礎(chǔ)，結(jié)合某市類似工程的實(shí)際造價(jià)以及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，建筑安裝費(fèi)按1750元/㎡計(jì)，340873㎡1750元/㎡＝煤氣接口費(fèi)：61元/㎡ ，340873㎡61元/㎡＝熱力接口費(fèi)：65元/㎡，340873㎡65元/㎡＝建筑安裝費(fèi)：（3）室外道路管網(wǎng)綠化工程：按250元/㎡計(jì)，340873㎡250元/㎡＝（4）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建筑面積10元/㎡計(jì)算。340873㎡10元/㎡＝（5）管理費(fèi)依據(jù)山西省發(fā)改委編制的《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，管理費(fèi)用以前四項(xiàng)費(fèi)用為計(jì)價(jià)基數(shù)，按前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、室外道路管網(wǎng)綠化工程、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)之和結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，將計(jì)費(fèi)率定為2%。（