【正文】 因此，為保證南蘆村項(xiàng)目的順利實(shí)施，提高開發(fā)商的積極性，建議政府就南蘆村拆遷改造項(xiàng)目給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費(fèi)減免。尋求政策方面優(yōu)惠。改造后的居民委員會(huì)每年可從利潤中拿出一部分給村民繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金和醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。村民有了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)一步增加了某市財(cái)政稅收，同時(shí)為政府創(chuàng)造了更多的社會(huì)效益。通過拆遷改造，南蘆村村民收入水平得到很大提高。本方案就南蘆村城中村改造從改造形式、改造方法、操作辦法、實(shí)施步驟等方面制定了詳細(xì)規(guī)則，就項(xiàng)目改造的安置面積、安置費(fèi)用、投資狀況、經(jīng)濟(jì)效益分析等方面作了詳細(xì)核算及分析。年＝7000萬元鑒于商業(yè)類型的不同，營業(yè)稅稅收率大約在5%10%不等，綜合考慮各項(xiàng)因素，營業(yè)稅樹立取8%，則每年稅收為：7000萬元8%＝560萬元結(jié)論：南蘆村項(xiàng)目建成并在商業(yè)經(jīng)營成熟后，保守估計(jì)每年可以為某市提供至少560萬元的財(cái)政稅收。年。南蘆村項(xiàng)目商業(yè)用房總面積為20萬㎡，按商業(yè)30%公攤率計(jì)算，可得本項(xiàng)目凈出租面積為14萬㎡。（二）提高某市稅收收入本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)上繳營業(yè)稅、。物業(yè)管理根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，一個(gè)完整的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)具備以下人員：保安30%，保潔員25%，服務(wù)人員（水、電、暖、土建等修理工）：30%，管理人員15%。14萬㎡247。（三）經(jīng)濟(jì)效益分析南蘆村城中村改造項(xiàng)目投資利潤表單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目一期二期三期合計(jì)1銷售收入1111182銷售稅金及附加6048　3投資總額4銷售利潤5所得稅（25%）0　159396稅后利潤　稅前投資利潤率： %稅后投資利潤率： %二、社會(huì)效益分析（一）提供就業(yè)崗位商業(yè)部分按照一般成熟商業(yè)運(yùn)營規(guī)律，每20㎡需要2名營業(yè)員，相當(dāng)于每10㎡商業(yè)面積創(chuàng)造一個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。 Ⅲ期商品房開發(fā)部分銷售收入 南蘆村Ⅲ期銷售收入估算表單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)面積銷售額數(shù)量單位數(shù)量單位1銷售收入　　　 住宅4000 元/㎡264081㎡商業(yè)7000元/㎡75741　㎡ 2銷售稅金及附加　　　營業(yè)稅　5%　萬元　城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)　%　萬元　教育附加費(fèi)　%　萬元238　土地增值稅預(yù)提　1%萬元　3凈銷售收入　　 南蘆村項(xiàng)目Ⅲ。（二）銷售收入估算項(xiàng)目Ⅰ期安置部分銷售收入南蘆村Ⅰ期銷售收入估算表單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)面積銷售額數(shù)量單位數(shù)量單位1銷售收入　　　 住宅4000 元/㎡69934㎡ 商業(yè)10000元/㎡84079　㎡84079 2銷售稅金及附加　　　營業(yè)稅　5%　萬元城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)　%　萬元　教育附加費(fèi)　%　萬元　土地增值稅預(yù)提　1%萬元　3凈銷售收入　　 南蘆村項(xiàng)目Ⅰ。銷售稅金及附加的確定商品房銷售營業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育附加費(fèi)為營業(yè)稅的3%，土地增值稅預(yù)征銷售收入的1%。（2）商業(yè)及車位銷售價(jià)格南蘆村項(xiàng)目商品房開發(fā)部分商業(yè)銷售均價(jià)暫定13000元/㎡，車位銷售價(jià)格為15萬元/個(gè)。第五章 經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定l、計(jì)算期的確定南蘆村城中村改造項(xiàng)目三期工程的總建設(shè)周期為5年，每期工程互相搭接。住宅按5000元/㎡，商業(yè)按10000元/㎡均價(jià)計(jì)算（其中有寫字樓），銷售費(fèi)用按總銷售額的3%提?。海?64081㎡4000元/㎡＋75741㎡7000元/㎡）3%＝（8）資金成本：土地費(fèi)用和前期費(fèi)用全部，開發(fā)用房按投資的三分之一考慮，年息按18%計(jì)，建設(shè)周期兩年。（＋＋＋340萬元）2%＝（6）不可預(yù)見費(fèi)依據(jù)山西省發(fā)改委編制的《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，不可預(yù)見費(fèi)以前五項(xiàng)費(fèi)用為計(jì)費(fèi)基數(shù)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況按前五項(xiàng)費(fèi)用和的3%計(jì)算。339822㎡1元/㎡＝34萬元F．新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/㎡339822㎡8元/㎡＝G．項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：計(jì)算項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)如下表：城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬元 項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）城市配套費(fèi)按建筑面積70元/㎡垃圾處置費(fèi)按建筑面積25元/㎡勞保統(tǒng)籌基金按建安造價(jià)的3%1784散裝水泥專項(xiàng)基金按建筑面積1元/㎡34新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用按建筑面積8元/㎡消費(fèi)費(fèi)按建筑面積5元/㎡170合計(jì)：項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)費(fèi)用：（2）建筑安裝費(fèi)參照某市各類工程綜合平均造價(jià)及某市建筑工程造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料基礎(chǔ)，結(jié)合某市類似工程的實(shí)際造價(jià)以及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，建筑安裝費(fèi)按1750元/㎡計(jì)，339822㎡1750元/㎡＝煤氣接口費(fèi)：61元/㎡ ，339822㎡61元/㎡＝2073萬元熱力接口費(fèi)：65元/㎡，340873㎡65元/㎡＝建筑安裝費(fèi)：（3）室外道路管網(wǎng)綠化工程：按250元/㎡計(jì)，339822㎡250元/㎡＝（4）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建筑面積10元/㎡計(jì)算。3%＝1784萬元C．消防費(fèi)：某市消防費(fèi)按5元/㎡收取消防費(fèi)。97萬元B．修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)：339822㎡15元/㎡＝C．施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)：339822㎡38元/㎡＝D．現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)：339822㎡㎡＝E. 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi): 339822㎡3元/㎡＝F: 圖紙審查費(fèi)為3元/㎡:339822㎡3元/㎡＝G. “三通一平”費(fèi): 339822㎡10元/㎡＝H. 規(guī)劃定位放線費(fèi): 17萬元339822㎡㎡＝17萬元：339822㎡10元/㎡＝K．立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi):68萬元339822㎡2元/㎡＝68萬元L、文物勘探費(fèi):34萬元339822㎡1元/㎡＝34萬元項(xiàng)目前期費(fèi)用一覽表單位：萬元 項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）地震勘察費(fèi)㎡修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)按建筑面積15元/㎡施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積38元/㎡現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)㎡地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)按建筑面積3元/㎡圖紙審查費(fèi)按建筑面積3元/㎡“三通一平”費(fèi)按建筑面積10元/㎡規(guī)劃定位放線費(fèi)㎡17預(yù)算及招標(biāo)代理費(fèi)按建筑面積10元/㎡立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi)按建筑面積2元/㎡68文物勘探費(fèi)按建筑面積1元/㎡34合計(jì)：② 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：依據(jù)某市住建局關(guān)于印發(fā)《＜某市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法＞實(shí)施細(xì)則》的通知、《某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理實(shí)施細(xì)則》及《某市城中村改造的實(shí)施意見》進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)一般行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本項(xiàng)目實(shí)際情況估算，㎡，修建性詳細(xì)規(guī)劃15元/㎡，施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì),38元/㎡，㎡，地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)為3元/㎡，圖紙審查費(fèi)為3元/㎡，“三通一平”費(fèi)為10元/㎡，㎡，預(yù)算編制及招標(biāo)代理費(fèi)根據(jù)國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知（計(jì)價(jià)[2002]1980號(hào)）文件規(guī)定的招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中工程招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得出，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，約合10元/㎡，立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi)約2元/㎡，文物勘探費(fèi)1元/㎡、城市配套費(fèi)70元/㎡、散裝水泥基金1元/㎡、新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/㎡。200萬元/畝177畝3%＝1062萬元土地成本：36462萬元安置成本（1）前期費(fèi)用：包括前期工程費(fèi)和項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)。評(píng)估地價(jià)為200萬元/畝（暫估），Ⅱ期工程總用地177畝。土地綜合費(fèi)用 及土地契稅南蘆村Ⅲ期工程為商品房開發(fā)項(xiàng)目，土地必須通過招牌掛，并向政府補(bǔ)交土地出讓金。 三期集團(tuán)租賃房屋拆遷按貨幣補(bǔ)償，住戶拆遷安置到一期工程，全部為商品房開發(fā)。住宅按5000元/㎡，商業(yè)按13000元/㎡計(jì)算，銷售費(fèi)用按總銷售額的3%提取：（225310㎡4000元/㎡＋20994㎡10000元/㎡）3%＝（8）資金成本：土地費(fèi)用和前期費(fèi)用全部，開發(fā)用房按投資的三分之一考慮，年息按18%計(jì)，建設(shè)周期兩年。（＋＋＋）2%＝（6）不可預(yù)見費(fèi)依據(jù)山西省發(fā)改委編制的《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，不可預(yù)見費(fèi)以前五項(xiàng)費(fèi)用為計(jì)費(fèi)基數(shù)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況按前五項(xiàng)費(fèi)用和的3%計(jì)算。250304㎡1元/㎡＝25萬元F．新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/㎡250304㎡8元/㎡＝G．項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：計(jì)算項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)如下表：城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬元 項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）城市配套費(fèi)按建筑面積70元/㎡垃圾處置費(fèi)按建筑面積25元/㎡勞保統(tǒng)籌基金按建安造價(jià)的3%2252散裝水泥專項(xiàng)基金按建筑面積1元/㎡25新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用按建筑面積8元/㎡消費(fèi)費(fèi)按建筑面積5元/㎡合計(jì)：項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)費(fèi)用：（2）建筑安裝費(fèi)參照某市各類工程綜合平均造價(jià)及某市建筑工程造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料基礎(chǔ)，結(jié)合某市類似工程的實(shí)際造價(jià)以及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，建筑安裝費(fèi)按1750元/㎡計(jì)，250304㎡1750元/㎡＝煤氣接口費(fèi)：61元/㎡ ，250304㎡61元/㎡＝熱力接口費(fèi)：65元/㎡，340873㎡65元/㎡＝1627萬元建筑安裝費(fèi)：（3）室外道路管網(wǎng)綠化工程：按250元/㎡計(jì)，250304㎡250元/㎡＝（4）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建筑面積10元/㎡計(jì)算。75091萬元3%＝2252萬元C．消防費(fèi)：某市消防費(fèi)按5元/㎡收取消防費(fèi)。A．地震勘察費(fèi)：250304㎡㎡＝B．修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)：250304㎡15元/㎡＝C．施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)：250304㎡38元/㎡＝D．現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)：250304㎡㎡＝E. 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi): 250304㎡3元/㎡＝F: 圖紙審查費(fèi)為3元/㎡:250304㎡3元/㎡＝G. “三通一平”費(fèi): 250304㎡10元/㎡＝H. 規(guī)劃定位放線費(fèi): 250304㎡㎡＝：250304㎡10元/㎡＝K．立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi):250304㎡2元/㎡＝L、文物勘探費(fèi):25萬元250304㎡1元/㎡＝25萬元項(xiàng)目前期費(fèi)用一覽表單位：萬元 項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）地震勘察費(fèi)㎡修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)按建筑面積15元/㎡施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積38元/㎡現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)㎡地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)按建筑面積3元/㎡圖紙審查費(fèi)按建筑面積3元/㎡“三通一平”費(fèi)按建筑面積10元/㎡規(guī)劃定位放線費(fèi)㎡預(yù)算及招標(biāo)代理費(fèi)按建筑面積10元/㎡立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi)按建筑面積2元/㎡文物勘探費(fèi)按建筑面積1元/㎡25合計(jì)：② 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：依據(jù)某市住建局關(guān)于印發(fā)《＜某市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法＞實(shí)施細(xì)則》的通知、《某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理實(shí)施細(xì)則》及《某市城中村改造的實(shí)施意見》進(jìn)行計(jì)算。① 前期工程費(fèi)：包括地震勘察費(fèi)、修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)、現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、規(guī)劃定位放線費(fèi)