【正文】 本文就“城中村” 改造應著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手 ,以國務院批準的西安第三次城市總體規(guī)劃為指導 ,最終實現(xiàn)該市城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面 .同時參照沿海一些先進城市的改造經(jīng)驗和事 例 ,闡述西安 城中村 的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題 ,并提出村民利益要實惠、可見 ,健全法律、法規(guī)制度 ,產(chǎn)權轉(zhuǎn)變要快和做好 城中村 改造的雙向宣傳工作等改造建議 .希望對現(xiàn)實情況有一些指導和幫助。 并且在改造土地的交易過程中涉歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 25 及了很多的有關“城中村”改造的法律、法規(guī)和政策問題。城中村村民只有完全擺脫了對土地和出租屋的依賴，才能真正融入城市，城中村才能得到真正的改造。 各級政府有責任也有能力為村民提供就業(yè)崗位、工作機會和教育培訓，以及為 村集體經(jīng)濟提供更廣闊的發(fā)展空間和新的增長點等外部發(fā)展動力。不僅要給已經(jīng)實施改造的城中村村民灌輸新思想，而且還要提前對仍在發(fā)展演變的城中村村民進行教育培訓。大力培育土地有形市場，規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓制度，加大力度查處違法用地。適度控制新增經(jīng)營性用地審批，防止超越城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的需要，而大面積盲目出讓土地。 歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 24 政府必須壟斷、控制和有計劃地支配土地供應一級市場，成為土地供應的唯一源頭。應該強化城市土地利用總體 規(guī)劃以及城市土地供應年度計劃，嚴格控制新增經(jīng)營性土地上市，盤活城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的存量土地。從制度上避免“規(guī)劃規(guī)劃，紙上畫畫，墻上掛掛”的尷尬局面。 各級政府在編制高水平規(guī)劃的同時，還要建立規(guī)劃建設的科學決策機制，完善城市規(guī)劃管理體制，嚴格執(zhí)行規(guī)劃，以保證高質(zhì)量的規(guī)劃能夠既有原則又能靈活地實施。 因此，為杜絕城中村再度產(chǎn)生，從城市整體層面上，西安市的城市總體規(guī)劃應該充分考慮城市用地功能、基礎設施建設和布局以及城市建設開發(fā)時序等問題，做好城市建設規(guī)劃編制，讓城市規(guī)劃在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來發(fā)展的指導作用。上海市是一個經(jīng)濟高速發(fā)展、城市急劇擴張的城市，但是由于長期重視目標長遠的規(guī)劃管理，在歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 23 城市發(fā)展的過程中，很好地處理了城市發(fā)展與周邊村落的關系，因此沒有出現(xiàn)明顯的城中村問題。這樣既能解決外來人口的居住問題，又能通過規(guī)范管理來降低外來人口的犯罪率。 —— 這樣就會對西安的經(jīng)濟發(fā)展造成嚴重的負面影響。第一種情況是，這些人繼續(xù)尋找不規(guī)范的房屋租賃市場，在政府監(jiān)管不嚴的情形下，受利益驅(qū)動的城市周邊農(nóng)村將會重蹈城中村形成的覆轍。 在政府決心消除城中村、消滅廉租房供應者的時候，是否還應該考慮大量外來人口的需求？住房是需求彈性非常小的商品，也就是說住房是一種必需品，無論收入高低，沒有人可以不要房子而愿意天天睡馬路。目前，西安市有近 220 萬的流動人口居住在城中村，大約占據(jù)了全西安市外來人口的 70％。只有打破城鄉(xiāng)二元體制的壁壘，實現(xiàn)城鄉(xiāng)之間戶籍、土地、社會保障等全方位、一體化管理，才能消除農(nóng)村土地和城市建設土地之間存在的巨大級差地租空間，從而避免了二元體制造成的管理低效性和盲目性，切斷了城中村產(chǎn)生的動力源頭。 城鄉(xiāng)二元體制是城中村形成的原因，也成為城中村改造的障礙。 第三節(jié)、 西安市城中村改造的具體措施 ： 改革開放以前，國家為了維持就業(yè)市場的穩(wěn)定與農(nóng)產(chǎn)品消費的安全，而對農(nóng)用土地和城市建設用地實行了二元管理體制，從而形成了今天分割的二元土地市場。 第八，實行近、中、遠期的結(jié)合。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會經(jīng)濟結(jié)構等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文 化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費；同時根據(jù)具體情況，提供適當?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。在城中村改造的過程中， 引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟組織合作全面改造城中村。由于市場的導入，還可以盤活村集體經(jīng)濟，使其在組織制度、經(jīng)營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟實力有限 ，而當?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M行大規(guī)模地投資，因此應進行市場化的開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。其次，城中村改造是一個綜合的社會轉(zhuǎn)變過程，需要相應的全方位的物質(zhì)、制度和社會文化等方面的建設，包括政策、資金、技術、基礎設施的支持和社會文化的傳播引導，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 20 轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。 第四，加強政府的積極引導作用。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進入議事日程。 第三，積極推進集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和升級。城中村的土地全部收歸國有在 近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。土地產(chǎn)權歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。因此，要大力對村民開展宣傳教育歡迎交流 :280469108 第 頁 共 26 頁 19 活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。 第二節(jié)、西安市城中村改造策略 第一，確保村民利益不受侵害。對于城中村的管理存在許多歷史遺留的問題，使得一開始就未能將其納入城市管理的軌道，致使其游離于城鄉(xiāng)之間，在發(fā)展上缺乏約束，在管理上缺乏系統(tǒng)，導致走上非良性發(fā)展之路。因此改造面臨村民的意愿與改造最終目的相背的困境。城中村現(xiàn)有容積率已接近或達到城市規(guī)劃的上限，如果要使城中村改造盈利，勢必要提高容積率，從而突破城市規(guī)劃的界限。目前，城中村村民收入主要靠集體經(jīng)濟和出租屋收入。因此設計好改造的程序及優(yōu)惠政策，將城中村改造納入城市年度建設計劃， 將有力推進城中村改造。但城中村改造開發(fā)商與村民的談判協(xié)商成本較高，現(xiàn)有建筑的容積率比較高，拆遷成本巨大，完全采用市場化的招標、拍賣、掛牌出讓模式，將增加開發(fā)商獲取土地的成本，從而加大市場運作的風險。轉(zhuǎn)制后，牽涉到開發(fā)用地合法手續(xù)問題。 。撇開城中村改造的社會問題，高昂的拆遷置成本，巨額的投資，而且由于回遷安置面積大，可用于銷售的面積小，投資回報小。 ，投資回報小。針對西安市城中村的實際問題，特別提出西安市城中村改造的相關具體措施。通過城中村的改造，建設現(xiàn)代化文明社區(qū)，推動和提高農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程和水平，從而提升城市綜合競爭力。 提升綜合競爭力。城中村改建產(chǎn)生居民回遷房 300 多萬平方米，另外還將產(chǎn)生近 600 萬平方米商品 房，沒有市場保證是無法推進的。市場化運作模式激起了投資者的投資興趣，政府的角色是營造一個公平、公正的市場競爭環(huán)境。 政府讓利調(diào)控市場。珠海市在國家和省拆遷法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，制定有利于村民的拆遷政策。 照顧村民利益。通過政策借力改造 “ 城中村 ” ，是珠海開展 “ 城中村 ” 改造的重要舉措和成功經(jīng)驗，這種探索和實踐也為進一步推動公共設施與服務市場化改革提供了借鑒，是經(jīng)營城市的一種有益探索 。為引入有實力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標的辦法，不分開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽等方面進行量化評估。珠海市對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免二至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆 1 平方米的房屋，可免交 23平方米建筑面積的地價，并免減相應的報建等費用，確 保開發(fā)商獲得 25%以上的合理利潤。目前，列入改造 計劃的 26 個城中村，已有 22 個確定了開發(fā)商，16 個開始拆建， 8 個文明社區(qū)竣工移交， 萬平方米回遷房交付使用， 961 戶舊