【正文】 [1]李增軍，[J].經(jīng)濟(jì)工作導(dǎo)刊，1995，（8）。就業(yè)不足引起的游手好閑、不思進(jìn)取也會(huì)產(chǎn)生一系列的社會(huì)問(wèn)題。目前，不少城中村村民文化素質(zhì)不高、專業(yè)技能較弱、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不強(qiáng)、缺乏吃苦耐勞的精神，在就業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)上處于劣勢(shì)。農(nóng)民較為順利地適應(yīng)了這一轉(zhuǎn)變過(guò)程，并且真正發(fā)自內(nèi)心地融入城市生活，這可以成為評(píng)價(jià)城中村改造項(xiàng)目成功與否的標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，在這一過(guò)程中，耐心的開(kāi)導(dǎo)、有效的培訓(xùn)、更多就業(yè)機(jī)會(huì)的提供，社會(huì)保障的健全，都是非常重要的。對(duì)武漢市“城中村”改造的建議失地農(nóng)民由農(nóng)村融入城市，是一個(gè)艱難的轉(zhuǎn)變過(guò)程。第二，征地拆遷中的利益分配問(wèn)題。武漢市“城中村”村民轉(zhuǎn)居過(guò)程中，出現(xiàn)的問(wèn)題主要體現(xiàn)在: 村民積極性不高，持觀望態(tài)度。武漢市“城中村”改造中存在的問(wèn)題在武漢市“城中村”快速改造過(guò)程中，主要存在一下三個(gè)方面的問(wèn)題：第一：村民轉(zhuǎn)居民過(guò)程中的問(wèn)題。在這種模式下，不少企業(yè)主動(dòng)走入城中村，希望能在開(kāi)發(fā)中獲利。城中村改造分為三種模式，一種是村集體自己開(kāi)發(fā)；二是村集體經(jīng)過(guò)改造，成立企業(yè)，村民為企業(yè)股東，引入投資方一起合作開(kāi)發(fā)；三是國(guó)家征收土地，進(jìn)入土地拍賣中心。如果得不到理想的拆遷費(fèi)，他們會(huì)選擇成為“釘子戶”。開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是“城中村”改造帶來(lái)的巨大商機(jī)和經(jīng)濟(jì)利益，他們不愿意和實(shí)際上不擁有土地產(chǎn)權(quán)的原住民進(jìn)行協(xié)商和給予補(bǔ)償，更不愿意承擔(dān)搬遷后原住民的就業(yè)、醫(yī)療等社會(huì)責(zé)任。武漢市政府提出3年內(nèi)改造54個(gè)城中村，在“城中村”快速改造的過(guò)程中，政府往往只注重“城中村”景觀與城市融為一體，忽視了“城中村”原有居民生活習(xí)慣等的融入，以及其長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益訴求。改造后，意味著將失去自己的生活資料，失去主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，如果得不到很好的經(jīng)濟(jì)利益補(bǔ)償，將來(lái)的生活很可能得不到保障。所以，原住民對(duì)現(xiàn)有的生活狀況是比較滿意的，他們有自己的生活資料(房屋)，有比較好的經(jīng)濟(jì)收入。原住民作為土地實(shí)際上的使用者，則希望得到土地轉(zhuǎn)讓后的最大利益。政府是土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)擁有者，必然希望得到土地產(chǎn)權(quán)帶來(lái)的全部收益。城中村改造中的利益博弈 政府與原住民間的博弈政府與原住民之間主要是關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)與利益補(bǔ)償?shù)牟┺腫3]。按以上標(biāo)準(zhǔn)，沙湖村屬A類村，其改造方式為：除規(guī)劃控制用地外，通過(guò)綜合改造妥善安置村民。 沙湖村改造工作思路經(jīng)與武漢市1：1萬(wàn)土地利用現(xiàn)狀圖核實(shí)，沙湖村已無(wú)農(nóng)用地。 沙湖村改造規(guī)劃目標(biāo)“城中村”改造，其實(shí)質(zhì)是解決歷史遺留問(wèn)題，完成農(nóng)村城市化的最后一個(gè)步驟，徹底實(shí)現(xiàn)農(nóng)村到城市社區(qū)、村民到市民的轉(zhuǎn)變。村域分布在城市主干道武青三干道的東、西兩側(cè)。沙湖村是16個(gè)試點(diǎn)村之一，也是第一個(gè)成功通過(guò)土地有形市場(chǎng)進(jìn)行改造資金籌措的村落，在武漢市的”城中村”改造中具有代表意義。C類村以統(tǒng)征儲(chǔ)備的方式改造。并針對(duì)不同類型采取不同的改造方式：A類村由改制后的村經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行改造。B類村，、。武漢市“城中村”前期試點(diǎn)改造改造方案武漢市城中村改造方案確定過(guò)程：根據(jù)現(xiàn)狀的土地利用、住戶、人口數(shù)據(jù)，確定村灣的改造類型和享受還建的人口及住戶，再確定保留及還建住宅、產(chǎn)業(yè)、開(kāi)發(fā)等用地的建設(shè)規(guī)模，對(duì)各類用地進(jìn)行綜合整合后，按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行各類用地的選址和布局，并對(duì)建設(shè)資金測(cè)算、建設(shè)實(shí)施措施提出建議。2009年武漢市在已有的改造經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，提出三年內(nèi)改造54個(gè)城中村。2003年成立了以副市長(zhǎng)為組長(zhǎng)的“城中村”綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)全市“城中村”進(jìn)行調(diào)研，借鑒廣州、珠海、杭州三地的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)“城中村”改造難點(diǎn)——土地房產(chǎn)處置、“村改居”人員就業(yè)和社會(huì)保障、改造資金籌措、符合城市規(guī)劃管理控制要求等，制定了綜合改造方案，并于2004年9月發(fā)布《關(guān)于落實(shí)市委市人民政府積極推進(jìn) “城中村”綜合改造工作意見(jiàn)的通知》(武政辦[2004]173號(hào))。隨著城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，“城中村”的改造勢(shì)在必行?！俺侵写濉笔浅鞘械囊粔K“夾縫地”，雖在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落[2]，這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)象，必然會(huì)帶來(lái)人口雜亂、治安嚴(yán)峻、城市規(guī)劃滯后、建筑違章、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、土地利用率低等系列問(wèn)題。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)大部分城市的經(jīng)濟(jì)和規(guī)模取得了快速的發(fā)展，城市建設(shè)向郊區(qū)不斷蔓延、郊區(qū)農(nóng)村進(jìn)入快速城市化發(fā)展階段。隨著改造的實(shí)施和完成，村變 為社區(qū)，農(nóng)民變?yōu)榫用袷忻?，分裂的管理體系、保障體系合而為 一，不僅將為城市的發(fā)展創(chuàng)造新空間，也將使曾經(jīng)的農(nóng)村居民享 受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，為和諧社會(huì)的構(gòu)建發(fā)揮積極 作用?？傊俺侵写濉钡母脑?，將是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)和工作，國(guó)家尚 沒(méi)有對(duì)城中村的改造進(jìn)行立法，也暫時(shí)沒(méi)有立法的計(jì)劃。通過(guò)改造，改變了城市的面貌，提高了城市品位；能拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位通過(guò)上繳稅金，增 加了政府的財(cái)政收益。城中村改造過(guò)程中涉及的具體法律問(wèn)題包括:（1）城中村改造過(guò)程中土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬確認(rèn)問(wèn)題；（2）政府與城 中村集體經(jīng)濟(jì)組織或開(kāi)發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議的性質(zhì)與地 位；（3）拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理的程序及實(shí) 體問(wèn)題；（4）村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行組織改造及與其他機(jī)構(gòu)合 作中的法律問(wèn)題；（5）村外其他機(jī)構(gòu)參加城中村改造競(jìng)拍過(guò)程中 的法律問(wèn)題；（6）對(duì)違章建筑特殊處理的法律問(wèn)題；（7）簽訂拆遷 補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)注意的法律問(wèn)題；（8）拆遷補(bǔ)償協(xié)議履行糾紛的處理；（9）對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進(jìn)行拆遷的法律問(wèn)題；（10）拆遷過(guò)程 中的證據(jù)保全問(wèn)題；（11）對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的爭(zhēng)議處理程序和 法律依據(jù)；（12）對(duì)拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題。因昆明市城中村拆遷改造 中行政主體的行政行為有些不符合法律,比如說(shuō)拆遷人的法律地 位有問(wèn)題；拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤；拆遷補(bǔ)償問(wèn)題；政府角色錯(cuò)位, 同時(shí)在拆遷賠償中賠償標(biāo)準(zhǔn)也不合理。行政合理性原則又 稱為行政適當(dāng)性原則,它要求行政主體的行政行為不僅要合法,而 且同時(shí)要合理、適當(dāng)。行政法的基本原則包括:行政合法性原則和行政合理性原則。城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜而艱難的城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，政府直接參 與拆遷補(bǔ)償談判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政 策優(yōu)勢(shì)的政府應(yīng)作為操作主體，以系統(tǒng)、完整的城中村改造規(guī)劃 為對(duì)話平臺(tái)和判斷標(biāo)準(zhǔn)，將城市的公共利益放在首位，在前期直 接介入與村民的談判，對(duì)推動(dòng)和促進(jìn)城中村改造的進(jìn)展是十分重 要的。拆遷問(wèn)題表面上看是一個(gè)城建糾紛問(wèn)題，實(shí)際上它已牽涉法律、政府職能、公眾利益等多個(gè)方面。有些地方政府、拆遷公司和開(kāi)發(fā) 商還合署辦公，老百姓進(jìn)拆遷指揮部根本分不清哪些是政府的 人，哪些是開(kāi)發(fā)商的人，哪些是拆遷公司的人。但在自己的利益受損時(shí)，政府支 持的卻是開(kāi)發(fā)商，加上被拆遷人的利益訴求渠道不暢通，法律的 救濟(jì)途徑不完善。政府既是強(qiáng)制拆遷的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)，又是拆遷糾紛的仲裁機(jī)關(guān)，既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，這與基本的法制理念是有沖突的。(四)政府角色錯(cuò)位城市拆遷中提出的‘政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場(chǎng)化運(yùn)作’的口 號(hào)，本身就有問(wèn)題。而且，非住宅使用人一 般為法人單位，拆遷對(duì)他們?cè)斐傻膿p失肯定大于住宅拆遷的損 失?！睹穹ㄍ▌t》第71 條也可理解為：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。按這個(gè)補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)，老百姓拿著這點(diǎn)錢在原來(lái)居住的房子周邊再去買房子，根本就買不起。昆明 市根據(jù)《昆明市主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋改造拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》規(guī) 定，拆遷房屋安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格，參照同時(shí)期、同結(jié)構(gòu)、同用途、同類區(qū)域二手房的市場(chǎng)交易價(jià)格確定。(三)拆遷補(bǔ)償問(wèn)題政府為了獲得更多的土地出讓金，在開(kāi)發(fā)商與被拆遷者利益 ◆社會(huì)觀察2011 昆明市城中村拆遷改造中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè) 方面:(一)拆遷人的法律地位拆遷人的法律地位有問(wèn)題，賦予一個(gè)民事主體拆遷另一個(gè)民 事主體的房屋，民事主體法律地位是平等的，雙方之間的法律行 為就應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則，但是拆遷民事主體卻能夠借助行政 強(qiáng)制力完成拆遷。拆遷的結(jié)果是土地由一個(gè)民 事主體變更為另一個(gè)主體，這個(gè)主體可能是政府，也可能是另一 個(gè)民事主體。拆遷的目的不是獲得 房屋，而是獲得土地。二、昆明城中村拆遷改造的流程昆明市城中村改造項(xiàng)目運(yùn)作的基本流程如下：（1）國(guó)土部門、規(guī)劃部門提前介入，基層組織、企業(yè)共同參與，區(qū)（縣）政府編制擬 改造片區(qū)《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》；（2）在取得國(guó)土部門、規(guī)劃部門 審核意見(jiàn)的前提下，將《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》提交基層組織依法 表決并出具承諾文件；（3）區(qū)（縣）政府將《城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃》 上報(bào)市規(guī)委審批；（4）區(qū)（縣）政府將經(jīng)審批的《城中村改造專項(xiàng)規(guī) 劃》上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組備案；（5）區(qū)（縣）政府將擬改造片區(qū)用地報(bào)征收 回后報(bào)入市土地儲(chǔ)備中心；（6）以《城中村專項(xiàng)規(guī)劃》為條件進(jìn)行 土地處置和公開(kāi)交易；（7）中標(biāo)企業(yè)按《城中村專項(xiàng)規(guī)劃》完善項(xiàng) 目立項(xiàng)及相關(guān)行政許可；（8）進(jìn)入正常項(xiàng)目運(yùn)作程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。實(shí)踐中很少采用司法強(qiáng)遷，而農(nóng)民沒(méi)有救濟(jì)手段，上訪現(xiàn)象突出。城中村房屋拆遷中強(qiáng)制措施的法律依據(jù):《土地管理法》：國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。從法律角度講，“城中村”的改造也是十分必要的。而法院主要是依法公正審理相關(guān)案件，明晰產(chǎn)權(quán)，理順關(guān)系，化解各方矛盾，為城中村改造掃清障礙。城中村改造實(shí)質(zhì)是調(diào)節(jié)政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代表公共利益，處于主導(dǎo)地位。中圖分類號(hào)：D67 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：10090592(2011)0218802 從狹義上說(shuō)，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。盡管村民對(duì)待城中村改造態(tài)度不一，但政府強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)的態(tài)勢(shì)十分明顯。第四篇：城中村改造從行政法角度分析昆明城中村拆遷改造楊永梅段紅平摘要:城中村改造是21 世紀(jì)中國(guó)市長(zhǎng)們經(jīng)營(yíng)城市的最重要的工作?！芭f城改造是一項(xiàng)重要的民生工程，我希望看到海南的城市越來(lái)越美，越來(lái)越有自己的味道。作為海南現(xiàn)代科技集團(tuán)董事長(zhǎng)，邢詒川正在努力嘗試改造?？谑旋埲A區(qū)丁村，希望將這一片區(qū)打造成社會(huì)主義新農(nóng)村?！罢?dú)家運(yùn)作舊城改造，弊端很多。應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)參與改造“改造舊城區(qū)，只要政策到位，政府不用花錢也能成功完成舊城改造。”他認(rèn)為，舊城區(qū)的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根據(jù)舊城區(qū)原有的建筑、區(qū)位、居民習(xí)俗等，進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。改造不必都大拆大建“舊城改造不應(yīng)只是把街面和外墻粉刷一下、裝飾一下就大功告成?！安华?dú)?？谟泻芏嗯f城區(qū)，三亞以及一些市縣都存在這樣的問(wèn)題，與國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展嚴(yán)重不符，舊城改造刻不容緩。這些城區(qū)和城中村多在市中心，如道客村、博愛(ài)路一帶等，這些舊城區(qū)違規(guī)用地和違章建筑比比皆是，人居環(huán)境惡劣，臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重，安全隱患大，許多建筑年久失修，一旦發(fā)生較大的災(zāi)害，后果不堪設(shè)想。邢詒川對(duì)此進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查。舊城改造迫在眉睫邢詒川說(shuō)，海南自然風(fēng)光優(yōu)美自不待言，但海南的城市面貌卻跟不上旅游的發(fā)展。發(fā)布部門： 發(fā)布日期：2007年09月11日 實(shí)施日期：2007年09月11日(地方法規(guī))第三篇：城中村改造以人為本改造舊城區(qū)本報(bào)海口2月22日訊（記者范南虹）廣西北海珠海路，道