【正文】 由以上可以看出隨著城市地儲備制度的建立，土地供給數(shù)量將會明顯減少，同時由于城市化的發(fā)展，土地需求日益增強，造成土地供需矛盾，從供需理論上看，土地價格將會上漲。博弈論是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時候的決策以及這種決策的均衡問題的，也就是說，當一個主體，好比說一個人或者一個企業(yè)的選擇受到其他人、其他企業(yè)選擇的影響，而且反過來影響到其他人、其他企業(yè)選擇時的決策問題和均衡問題。根據(jù)當事人之間能否達成一個具有約束力的協(xié)議，可以將博弈分為合作博弈和非合作博弈。二者之間的主要區(qū)別在于人們的行為互相作用時，當事人之間若達成一個具有約束力的協(xié)議，那么這種博弈就稱為合作博弈，否則為非合作博弈。根據(jù)參與人行動的先后順序，博弈可以劃分為靜態(tài)博弈和動態(tài)博弈。靜態(tài)博弈指的是博弈中參與人同時選擇行動；動態(tài)博弈指的是參與人的行動有先后順序。根據(jù)參與人對有關其他參與人的特征、戰(zhàn)略空間及支付函數(shù)的知識，博弈可以劃分為完全信息博弈和不完全信息博弈。完全信息指的是每個參與人對所有其他參與人的特征、戰(zhàn)略空間及支付函數(shù)有準確的知識；否則就是不完全信息[36]。對于拍賣中的競買者而言，開發(fā)商競買叫價是一個非合作、動態(tài)、完全信息的博弈。為了研究的簡便起見，我們可假設只有兩個開發(fā)商(開發(fā)商l，開發(fā)商2)競買叫價。每個競買者一旦參與就只有兩個選擇，一個是繼續(xù)叫價，一個是放棄叫價。而且他們都知道自己對于這塊土地的最高接受價，即要受到叫價后的預期收益的限制。對于開發(fā)商1：預期收益111E(π)=ρE(π)?P，其中()1Eπ為開發(fā)商1經過博弈之后的預期收益，E(π)為博弈預期收益，1ρ為開發(fā)商1對博弈預期收益的獲取的成功率，P1為開發(fā)商1的拍賣進入費。由于1ρ為開發(fā)商對博弈預期收益獲取的成功率，令1θ為開發(fā)商1的風險率，于是有11θ=1?ρ，并且有開發(fā)商的收益獲取成功率1ρ越大，風險率1θ就會越小，反之風險率越高，則成功率越小。同理對于開發(fā)商2：預期收益222E(π)=ρE(π)?P，22θ=1?ρ現(xiàn)假設本拍賣的土地的底價為P，iP1Δ為開發(fā)商1在第i次加價量，jP2Δ為開發(fā)商2在第j次加價量?，F(xiàn)假設首先由開發(fā)商l第一次叫價，其叫價為11P+ΔP。那么對開發(fā)商2就有兩個選擇的機會：一個是放棄，那么開發(fā)商l得到土地，這樣此塊土地的價格即為11P+ΔP，此時開發(fā)商1的預期收益為()()111ρEπ?P+P。另一個是開發(fā)商2繼續(xù)加價，即叫價為1121P+ΔP+ΔP。將進入第二輪的叫價，此時開發(fā)商1也會面臨同樣的兩種選擇:放棄與繼續(xù)加價。那么在兩開發(fā)商之間將會有若干次的競價，直到接近開發(fā)商自己最高價的接受區(qū)間。從開發(fā)商的角度來考慮，每個開發(fā)商都有自己的可接受最底線收益minE(π)，對于完全理性的開發(fā)商應接受競價使得收益落在區(qū)間(minE(π)，ρE(π)?P)內，即使得收益不會低于minE(π)。對于競價的雙方都認識到，每加一次價將會減少一部分預期的收益。由此可知:開發(fā)商l的最高接受價為：max()min()111P=ρEπ?Eπ開發(fā)商2的最高接受價為：max()min()222P=ρEπ?Eπ若12max P?maxP，意味著開發(fā)商2比開發(fā)商l能夠接受更高的價格，其富余價格空間為21ΔP=max P?maxP?，F(xiàn)假設在第n輪回中，開發(fā)商2叫價至1max P，那么對于開發(fā)商1已經沒有再叫價的空間了，如果開發(fā)商l放棄競價，則開發(fā)商2競得成功。因此，在完全理性博弈下，可得該博弈的均衡點為：開發(fā)商2以1max P的價格競價成功，其可得預期收益為21ρE(π)?maxP。21在有限理性博弈下，開發(fā)商1繼續(xù)追價，則進入風險非理性競價域內，意味著開發(fā)商l將要面臨預期收益()()12Eπ?Eπ。此時開發(fā)商2同樣將面臨兩個選擇，一個放棄，一個繼續(xù)加價。若開發(fā)商2同樣認為自已預期收益()02Eπ?，所以采取了互不相讓的策略，22也會與開發(fā)商1繼續(xù)追價。根據(jù)以上分析可知兩開發(fā)商的底線域分別是[0,min()]1Eπ，[0,min()]2Eπ，這樣經過輪翻競價后將最終開發(fā)商1首先達到冒險加價區(qū)的下限點。此時由于開發(fā)商l的預期收益為O，所以max(1)()11P=?θEπ，而開發(fā)商2的預期收益為()(1)()(1)()221Eπ=?θEπ??θEπ，經過整理可得，()()()212Eπ=θ?θEπ綜上分析可知，若開發(fā)商2其最高接受價大于開發(fā)商1，在完全理性博弈下，開發(fā)商2將以價格max()min()111P=ρEπ?Eπ競得土地，其收益為21ρE(π)?maxP，在有限理性博弈下，開發(fā)商2將以價格max(1)()11P=?θEπ競得土地，其收益為()()()212Eπ=θ?θEπ。在重復博弈中，土地由價高者得之，獲勝者的利益隨著出價越來越高而逐漸減少，由于博弈模型的不可共存性，也就是沒有合作的可能性，按照理論估計，雙方均將被困在囚徒困境中無法擺脫，也只有堅持“以牙還牙”的策略直至將最后一份獲利空間壓縮殆盡。厲以寧曾對囚徒的困境進行分析，認為“囚徒的困境放映了一個深刻的問題，這就是個人理性和集體理性的沖突。微觀經濟學的基本觀點之一，就是可以通過市場機制這只‘看不見的手’，在人人追求個人利益最大化的基礎上達到全社會資源的最優(yōu)配置。囚徒困境是對上述觀點的挑戰(zhàn)”[37]這說明人人在追求利益最大的假設中，反而造成了社會資源的浪費，人人得不到自身利益的最大化。這就如同土地拍賣，競拍雙方均沒有實現(xiàn)自身利益的最大化，而地價的非正常上漲，也必將對社會造成負面影響，造成社會資源的浪費。綜上所述，土地儲備制度一方面造成土地供給的矛盾，推動土地價格的上漲，又通過土地出讓過程的競爭機制，造成地價的非理性上漲。房地產價格包括總成本和利潤兩部分。房地產總成本是指企業(yè)在開發(fā)建設和經營房地產過程中所投入的總費用；利潤是房地產開發(fā)、經營企業(yè)的投資利益。利潤的高低取決于總成本和社會平均利潤率這兩個因素。從以上價格的組成來看，地價與房價是分別在兩個不同的市場形成，影響地價與房價的因素也不相同。但有一點可以肯定的是房價包含地價，地價隱含在房價之中。地價是房價的一部分，那么地價的變動將會導致房價的變化，同時房價還會受到來自非地價的因素的影響[38]。從市場供求方面來看，兩個市場是相互作用的。市場對地產的需求是引致需求，房產的需求帶動地產的需求，同時地產的供給也會影響房產的供給。因此，地產市場與房產市場并非是兩個完全獨立的市場，而是相互影響，相互制約，從而形成地價與房價的相互影響，相互制約的關系。從生產關系來看，房地產是包含房產與地產兩部分。房產是以地產為依托，房產是建立的地產的基礎上，而地產是形成房地產的基本要素。因此，房產可看作是土地的產品，土地是房地產的生素，是產品與生產要素之間的關系。正由于如此，市場上正由于有對產品的需求，生產廠商才會有對生產要素的需求。反過來，生產要素的價格及供求關系又會影響產品的價格及產品的供求關系。從市場的供求關系來看，對土地的需求首先是從對房產的需求開始的。房地產開發(fā)商就如同一般企業(yè)生產廠商一樣，從產品市場到要素市場，再由要素市場回到產品市場。那么開發(fā)商也應該有這么四個過程()，首先根據(jù)房產市場對房產的需求信息做出分析(第Ⅰ步)，即房地產供求信息導入過程。如果市場有了對“產品”的需求，生產者(開發(fā)商)才能夠對生產要素進行購買，然后再組織“生產”，由此產生了對生產要素(土地)的需求。于是在土地市場里，開發(fā)商還要掌握土地市場供求關系信息(第Ⅱ步)，開發(fā)商的開發(fā)唯一目的是為了獲取最大化的利潤，即在能夠盈利的前提下，根據(jù)土地的供求關系及自身需求進行對生產要素的購買(第Ⅲ步)，由此來進行自己生產，并由房產市場來決定其產品的數(shù)量及價格。即第Ⅳ步是開發(fā)商向市場提供產品的過程。而房地產市場的供求關系決定的均衡數(shù)量及價格又會在下一輪次里影響開發(fā)商對土地市場（生產要素）的需求，在土地市場里形成一個新的供求關系。只要開發(fā)商追求利潤最大化，這兩個市場相互影響的關系總是存在的。土地價格與房產價格的變化與形成規(guī)律又可以分為短期與長期兩個方面。從短期來看，一方面土地購置受到政府土地出讓計劃的限制并需要一系列的審批手續(xù)，資金的籌集也需要一段時間，因此土地、資金這些最重要的生產要素短期內是不可改變的；另一方面，房地產產品的生產周期較長，其沉沒成本①也較高。因此，短期內房地產供給缺乏彈性甚至無彈性，房地產價格主要由需求決定。()當市場的需求由DL1變?yōu)镈L2時，而土地短期內供給缺乏彈性且短期內供給不變，因此房地產價格主要受需求的變化而改變，價格由Pl變?yōu)镻2。從長期來看，隨著時間的推移，一方面，新的生產者可以自由進入房地產業(yè)，而原有的生產者可針對市場價格的變化改變所有生產要素的投入量和生產規(guī)模，如開發(fā)商可以進行土地儲備用以在價格上漲后增加開發(fā)量。另一方面，長期內新增加的開發(fā)項目得以完工，市場上的房屋供給量相應得到增加。因此長期房地產供給有彈性。因此，房地產的價格由房地產的需求和供給雙方作用形成。()作為市場供求作用的信號，地價與房價反映了土地市場和房地產市場的供求關系。在房地產市場的運行過程中，地價與房價的轉化體現(xiàn)在土地市場和房地產市場的相互作用中。為了更好的表現(xiàn)地價與房價的轉化關系，建立了土地市場和房地產市場的四方圖。25：第1象限和第4象限代表土地市場。第2象限和第3像限代表房地產市場。我們首先從第1象限開始按逆時針方向解釋地價變化對房價的影響。第1象限有土地存量和土地價格兩個座標軸。從縱軸上可以看出，不同的土地價格對應著不同的土地需求量。當經濟水平S(包括房地產開發(fā)投資、收入水平等)上升時，曲線將向右上方移動。此時土地存量增加，同時也導致土地價格上漲；反之，曲線將向左下方移動。第2象限代表了房地產市場的一部分，包括土地價格和房地產價格兩個座標軸。以原點作為起點的射線的斜率代表了房地產資產的資本化率，是投資者愿意持有房地產資產的當前期望收益率。一般來說，房地產資本化率主要受地價上漲預期、銀行貸款利率以及稅收政策(這些因素用z代表)的影響。由于地價上漲使得射線上的點將向左上方移動，假定移動到A點。從該點畫一條垂直于縱軸的直線，再從該點畫一條垂直于橫軸的直線，該直線與橫軸的交點便是房地產價格，此時房地產價格開始上漲。第2象限代表房地產市場中新增部分。由于房地產價格上漲，開發(fā)商再開發(fā)的動機更加強烈，將綜合考慮預期收益、建設成本、未來需求預期等因素(這些因素用C代表)決定開發(fā)規(guī)模。最終房地產供給將上升，也就是說房地產再開發(fā)供給彈性變大，新開發(fā)建設量開始上升。第4象限代表土地存量調整。根據(jù)新增房地產開發(fā)量，確定所需增量土地。如果新增房地產開發(fā)量大幅增加，第4象限所確定的射線斜率將變大，相應的對土地的需求量就會增加，最終導致土地存量增加，并將導致地價進一步上漲。通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，地價上漲將導致房價上升。由于投資沖動這種現(xiàn)象將維持相當長的時間，最終地價上漲通過對市場需求的抑制將延緩房價上升。另外，從上面的分析中可知，地價不是影響房價惟一的因素。下面我們將以第2象限為起點，按逆時針方向解釋房價與地價的關系。在第2象限中如果社會經濟發(fā)展和房地產市場制度變遷釋放了大量潛在需求，房地產價格將在相當長的時間內呈現(xiàn)上漲趨勢。其結果會增加房地產開發(fā)的動力，使新開發(fā)建設量大幅提高，進而擴大了土地需求量，導致土地存量增加，最終推動了土地價格上漲。在圖1中表現(xiàn)為第1象限土地需求曲線向右上方移動。產業(yè)進入壁壘對于房地產市場與房地產開發(fā)企業(yè)有著及其重要的影響。進入壁壘(Barriers to Entry)，又稱進入障礙，是西方產業(yè)組織理論中研究市場結構的一個重要組成部分，它主要反映生產同一種或同一類產品的產業(yè)內已有企業(yè)與潛在進入企業(yè)之間的相互關系，它的存在與高低直接影響著產業(yè)的競爭程度、企業(yè)行為及產業(yè)績效，在現(xiàn)代產業(yè)組織理論研究中倍受重視?，F(xiàn)代產業(yè)組織理論的代表人物貝恩（1956）在總結了傳統(tǒng)的產業(yè)組織理論的基礎上，提出了著名的SCP（SCP是Structure(市場結構)，Conduct(市場行為),Performance(市場績效)的簡稱）分析范式，SCP范式認為結構、行為、績效之間存在因果關系，即市場結構決定企業(yè)行為，企業(yè)行為決定市場績效。依據(jù)這個分析框架貝恩提出，進入壁壘是解釋市場結構最有說服力的因素。進入壁壘在決定企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模分布中起關鍵作用。更重要的是，它還為優(yōu)勢在位企業(yè)或者優(yōu)勢企業(yè)把價格制定在邊際成本之上提供了條件，進入壁壘的高低與企業(yè)的利潤率有著直接的關系。可見，房地產業(yè)的進入壁壘，勢必將對房地產市場結構與開發(fā)企業(yè)競爭程度與經營績效產生重大影響[39]土地儲備制度實施之前，我國房地產業(yè)進入壁壘實際上并不高。一般而言，進入壁壘包括資本量、規(guī)模經濟和產品差別等方面，但幾乎都不構成進入壁壘。作為一個資金密集型產業(yè)，房地產行業(yè)理論上具有一定行業(yè)壁壘，但一方面我國房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營的特點突出，我國房地產開發(fā)企業(yè)的負債率①一般都達到了70%，開發(fā)企業(yè)只要具有土地出讓款的首付款（一般占土地出讓金的20％－30％），一個項目就可以操作成功；另一方面，我國房地產企業(yè)借助自己的買方壟斷，讓建筑企業(yè)墊資建設已經成為一種慣例。開發(fā)企業(yè)