【正文】 可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘，勢(shì)必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度與經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生重大影響[39]土地儲(chǔ)備制度實(shí)施之前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘實(shí)際上并不高。其結(jié)果會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)力，使新開(kāi)發(fā)建設(shè)量大幅提高，進(jìn)而擴(kuò)大了土地需求量，導(dǎo)致土地存量增加，最終推動(dòng)了土地價(jià)格上漲。第4象限代表土地存量調(diào)整。第2象限代表了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，包括土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格兩個(gè)座標(biāo)軸。為了更好的表現(xiàn)地價(jià)與房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)化關(guān)系，建立了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的四方圖。因此，短期內(nèi)房地產(chǎn)供給缺乏彈性甚至無(wú)彈性，房地產(chǎn)價(jià)格主要由需求決定。那么開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該有這么四個(gè)過(guò)程()，首先根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求信息做出分析(第Ⅰ步)，即房地產(chǎn)供求信息導(dǎo)入過(guò)程。因此，地產(chǎn)市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)并非是兩個(gè)完全獨(dú)立的市場(chǎng)，而是相互影響，相互制約，從而形成地價(jià)與房?jī)r(jià)的相互影響，相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格包括總成本和利潤(rùn)兩部分。根據(jù)以上分析可知兩開(kāi)發(fā)商的底線域分別是[0,min()]1Eπ，[0,min()]2Eπ，這樣經(jīng)過(guò)輪翻競(jìng)價(jià)后將最終開(kāi)發(fā)商1首先達(dá)到冒險(xiǎn)加價(jià)區(qū)的下限點(diǎn)。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)考慮，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有自己的可接受最底線收益minE(π)，對(duì)于完全理性的開(kāi)發(fā)商應(yīng)接受競(jìng)價(jià)使得收益落在區(qū)間(minE(π)，ρE(π)?P)內(nèi)，即使得收益不會(huì)低于minE(π)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商1：預(yù)期收益111E(π)=ρE(π)?P，其中()1Eπ為開(kāi)發(fā)商1經(jīng)過(guò)博弈之后的預(yù)期收益，E(π)為博弈預(yù)期收益，1ρ為開(kāi)發(fā)商1對(duì)博弈預(yù)期收益的獲取的成功率，P1為開(kāi)發(fā)商1的拍賣(mài)進(jìn)入費(fèi)。根據(jù)參與人行動(dòng)的先后順序，博弈可以劃分為靜態(tài)博弈和動(dòng)態(tài)博弈。城市土地上建筑物具有建設(shè)周期長(zhǎng)、自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)等特點(diǎn)，而且城市土地供給又缺乏彈性。人口增長(zhǎng)可以分為自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)。（2）城市化的發(fā)展擴(kuò)大土地需求城市化又稱(chēng)城鎮(zhèn)化、都市化，是指人類(lèi)生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)化的歷史過(guò)程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過(guò)程。土地儲(chǔ)備制度建立以后，第一、二種非市場(chǎng)渠道得到有效的控制，無(wú)償劃撥一級(jí)通過(guò)隱形市場(chǎng)獲得的土地?cái)?shù)量均將減少。第3章城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的機(jī)理分析房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)，并分別在兩個(gè)市場(chǎng)上形成土地價(jià)格和房?jī)r(jià)[33]。，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。開(kāi)發(fā)出讓是指對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期投入，使土地升值后再轉(zhuǎn)讓。市地是土地儲(chǔ)備的主要對(duì)象，在進(jìn)行市地儲(chǔ)備時(shí)應(yīng)考慮多種儲(chǔ)備形式的靈活運(yùn)用，適時(shí)改變儲(chǔ)備形式。即指在儲(chǔ)備期間依法將部分儲(chǔ)備土地使用權(quán)進(jìn)行出租、抵押或臨時(shí)改變用途，對(duì)一時(shí)未具備建設(shè)開(kāi)發(fā)條件的地塊，可考慮進(jìn)行鋪設(shè)草坪等綠化建設(shè)，以防止土地閑置或浪費(fèi)。有償收購(gòu)的土地范圍：使用權(quán)人主動(dòng)申請(qǐng)被收購(gòu)的國(guó)有土地；政府優(yōu)先收購(gòu)的低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地；因規(guī)劃調(diào)整或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需收購(gòu)的土地；其他可用收購(gòu)方式進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有土地。在土地儲(chǔ)備體系運(yùn)作過(guò)程中，由于實(shí)行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開(kāi)發(fā)和土地整理，城市規(guī)劃的有關(guān)政策和要求可以得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，有利于真正實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，降低了城市土地開(kāi)發(fā)交易成本，提高城市土地資源配置效率，某種程度上保證了城市的可持續(xù)發(fā)展。實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，減少土地市場(chǎng)的干擾因素。政府的社會(huì)管理在手段上帶有強(qiáng)制性，政府的經(jīng)濟(jì)管理則具有靈活性與宏觀性。土地市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性，使價(jià)格體系在調(diào)節(jié)土地資源配置時(shí)有效性大打折扣，難以達(dá)到土地資源的有效配置。當(dāng)前，土地需求其本質(zhì)就是人口發(fā)展對(duì)土地的需求。資源的合理配置是價(jià)格杠桿通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)和實(shí)現(xiàn)的，而價(jià)格又是由產(chǎn)品的供求狀況所決定的。區(qū)位是指分布的地區(qū)和地點(diǎn)。出讓土地使用權(quán)的方式雖然各不相同，但出讓的標(biāo)的物都是儲(chǔ)備土地的使用權(quán)。但無(wú)論是直接的體現(xiàn)還是間接的體現(xiàn)，公益性都是建立城市土地儲(chǔ)備制度的首要目標(biāo)，是實(shí)施城市土地儲(chǔ)備制度的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。土地征用是指為了公共利益，政府給予土地征用區(qū)的私人擁有的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利給予合理的補(bǔ)償?shù)男姓袨?。，本文提出采用A股市場(chǎng)新股發(fā)行制度中的詢(xún)價(jià)制，以期抑制土地出讓過(guò)程中地價(jià)的非理性上漲。第三章城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的機(jī)理分析。、壟斷理論和博弈理論為基礎(chǔ)理論，探求城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)地價(jià)的影響，同時(shí)從成本理論、彈性理論角度闡明地價(jià)和房?jī)r(jià)的一般經(jīng)濟(jì)關(guān)系與動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，從而分析城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響。我國(guó)正處于有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)承擔(dān)著土地要素市場(chǎng)化的重要任務(wù)，從某種意義上講，我國(guó)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的根本原因就在于此。土地作為最基本的生活資料，在儲(chǔ)備期間不可避免的臨時(shí)低效利用，會(huì)造成整個(gè)社會(huì)福利的損失。城市土地儲(chǔ)備制度的實(shí)際運(yùn)作需要大量資金加以支撐，隨著我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的深入發(fā)展，資金的短缺已成為阻礙土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的最突出的障礙因素之一。同時(shí)，還有少數(shù)學(xué)者對(duì)土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)和決策分析進(jìn)行了研究，如HenryBain[8](1969)認(rèn)為應(yīng)該成立公私合營(yíng)的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)來(lái)執(zhí)行政府的土地儲(chǔ)備政策，具體負(fù)責(zé)土地的取得與公共基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，然后將土地出售或出租給其他開(kāi)發(fā)商。而在瑞典，地方政府建立的土地儲(chǔ)備制度成為制約房地產(chǎn)價(jià)格膨脹的緩沖器，有效的限制了土地和住房?jī)r(jià)格的上漲。針對(duì)這些問(wèn)題，本文綜合各種觀點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，分別從地價(jià)和房?jī)r(jià)角度，來(lái)分析研究城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響機(jī)制，并在實(shí)證結(jié)果的基礎(chǔ)上，提出了增加土地儲(chǔ)備資金來(lái)源，控制土地投放量，以及創(chuàng)新土地出讓方式，并建議建立土地儲(chǔ)備評(píng)價(jià)制度和地產(chǎn)泡沫的預(yù)警機(jī)制，以期充分發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控功能?chē)?guó)外土地儲(chǔ)備制度的建立和實(shí)施時(shí)間比較長(zhǎng)，許多學(xué)者對(duì)土地儲(chǔ)備的理論與實(shí)踐問(wèn)題進(jìn)行了研究，研究?jī)?nèi)容主要涉及到土地儲(chǔ)備的必要性、土地儲(chǔ)備的作用和效果。與土地制度改革緊密相連的是房地產(chǎn)業(yè)。the housing prices。如何通過(guò)了解土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響機(jī)制，確保土地儲(chǔ)備制度的功能有效發(fā)揮，已成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中亟待研究解決的重大課題。在這樣的背景下，國(guó)內(nèi)許多學(xué)者進(jìn)行了不同的分析和研究，大家的觀點(diǎn)不盡相同，甚至截然相反。關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；房?jī)r(jià)；地價(jià)AbstractAs a new system,the land reserve system have a clear postioning on monopolying landmarket,controlling the land prices,providing residents with affordable ,theland prices have been rising,from 2002 to now,and the housing prices also are achieving new high land and housing prices lead to interest groups’objections anddissatisfaction,and affect the operation,development and norms of the city’s land reserve this context,many domestic scholars research the city’s land reserve system,andthink what it give us,a huge amount of land revenue or the terrible real estate realestate industry is a pillar industry of China39。國(guó)務(wù)院在2001年4月發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》第一節(jié)中明確指出：“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。大家都在思索，土地儲(chǔ)備給城市政府、社會(huì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了什么，是巨額的土地收益，還是可怕的房地產(chǎn)泡沫。在土地儲(chǔ)備的作用和效果方面，一般人認(rèn)為土地儲(chǔ)備具備降低住房?jī)r(jià)格、平抑地價(jià)、抑制投機(jī)、以及提高城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量等作用。如果僅僅利用土地儲(chǔ)備減少投機(jī)行為，那么反而會(huì)削弱投機(jī)行為調(diào)節(jié)市場(chǎng)的正面作用。姚大全[10]（2003）認(rèn)為，土地價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地成本增加的直接原因，其實(shí)質(zhì)是國(guó)家作為土地所有者對(duì)土地收益權(quán)的體現(xiàn)。從各地實(shí)踐來(lái)看，其中韋文英（2001）對(duì)防城港市的土地儲(chǔ)備資金來(lái)源進(jìn)行了總結(jié)，主要來(lái)自五個(gè)方面：財(cái)政部門(mén)撥給的啟動(dòng)資金；儲(chǔ)備土地使用權(quán)有償使用收益；實(shí)施土地儲(chǔ)備期間經(jīng)營(yíng)土地后的收益；儲(chǔ)備土地的使用權(quán)抵押貸款以及其他可以作為土地儲(chǔ)備使用的資金。這對(duì)于我們認(rèn)識(shí)土地儲(chǔ)備下土地價(jià)格存在持續(xù)走高趨勢(shì)的規(guī)律是有極大的幫助的。、研究方法和結(jié)構(gòu)安排本文以城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的傳導(dǎo)順序?yàn)橹骶€，首先分析了土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地價(jià)格的影響，然后根據(jù)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，間接來(lái)分析土地儲(chǔ)備制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響。第二章城市土地儲(chǔ)備制度一般概述。在總結(jié)前四章研究的基礎(chǔ)上，從我國(guó)目前土地儲(chǔ)備制度存在的不足出發(fā)，提出增加土地儲(chǔ)備資金來(lái)源，控制土地投放量，以及創(chuàng)新土地出讓方式，并建議建立土地儲(chǔ)備評(píng)價(jià)制度和地產(chǎn)泡沫的預(yù)警機(jī)制，以期充分發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控功能。英國(guó)的Harold [19]認(rèn)為，土地儲(chǔ)備是政府在沒(méi)有需要前，預(yù)先取得相當(dāng)面積的土地，然后將其釋放，進(jìn)行與計(jì)劃一致的開(kāi)發(fā)，以確保計(jì)劃有效執(zhí)行并引導(dǎo)城市合理發(fā)展的管制措施。政府從有效經(jīng)營(yíng)城市出發(fā)，只有將計(jì)劃手段和市場(chǎng)手段有機(jī)結(jié)合且綜合運(yùn)用才能滿(mǎn)足這三個(gè)原則，而土地儲(chǔ)備制度正是這樣一個(gè)由政府來(lái)運(yùn)作土地市場(chǎng)的有力工具。為了讓儲(chǔ)備土地增殖，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通常要對(duì)那些已經(jīng)規(guī)劃好的、準(zhǔn)備投入市場(chǎng)的土地先搞好前期開(kāi)發(fā)，如平整土地、鋪路、修人行道、建好供水、排污等公共市政設(shè)施，甚至公園和綠地，然后再將這些土地供應(yīng)出去，這樣通過(guò)前期開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)了儲(chǔ)備土地的增殖。在土地市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品是土地，土地在交易時(shí)必須具有價(jià)格，而土地價(jià)格的基礎(chǔ)是地租。在第一層面上，地域等條件大體相同，不同規(guī)模城市的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值差異很大；經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度也能直接體現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的差異。例如，目前城市外延擴(kuò)張大量侵占耕地的現(xiàn)象，就是由于人們受比較利益的驅(qū)動(dòng)而導(dǎo)致建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)供給量急劇增加，耕地的經(jīng)濟(jì)供給量銳減。由于市場(chǎng)機(jī)制存在上述缺陷，因此即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，也需要政府采取相應(yīng)的法律、經(jīng)濟(jì)、行政等手段來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。政府管理主要包括社會(huì)管理與經(jīng)濟(jì)管理兩個(gè)方面，二者是有一定差別的。為避免或減少政府失靈，應(yīng)明確界定政府的經(jīng)濟(jì)職能，即政府在哪些領(lǐng)域參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，應(yīng)該在什么范圍以及在什么程度上對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)，政府應(yīng)該制定什么樣的制度采取什么樣的政策和措施，以什么方式參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等等。最后，土地儲(chǔ)備制度將經(jīng)營(yíng)性用地全部納入招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的出讓系統(tǒng)，通過(guò)透明化的運(yùn)作模式，減少了市場(chǎng)交易中的個(gè)人因素，顯化了土地價(jià)值，避免了尋租行為，保障了市場(chǎng)交易的公平和公正性。土地收回包括無(wú)償收回和有償收回。根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，對(duì)收購(gòu)的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)。即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解城市各土地具體情況，并加以?xún)?chǔ)備。土地供應(yīng)是指政府有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。邀請(qǐng)招標(biāo)是由招標(biāo)方選擇符合條件的單位或者個(gè)人，向他們發(fā)出招標(biāo)通知，邀請(qǐng)其參加投標(biāo)。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地儲(chǔ)備建立后，在我國(guó)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)的供給只有一個(gè)，即國(guó)家，消除多頭供地的現(xiàn)象；其次,土地作為一種特殊的生產(chǎn)資料,其需求交叉彈性為零；第三，國(guó)家可以根據(jù)本國(guó)發(fā)展情況來(lái)制定土地相關(guān)費(fèi)用，如2006年11月7日,財(cái)政部、國(guó)土資源部及中國(guó)人民銀行頒發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》，其中將新增建設(shè)用地的使用費(fèi)提高一倍；第四，除國(guó)家政府外，其他任何機(jī)構(gòu)都不能進(jìn)行土地使用權(quán)出讓?zhuān)趪?guó)家范圍內(nèi),中央政府決定一年或若干年我國(guó)土地總的供給量。兩部分投入的一定組合就形成該經(jīng)濟(jì)水平下的產(chǎn)出，當(dāng)一部分投入減少時(shí)，必須增加另一部分的投入，才能保持產(chǎn)出不變，：在一定的生產(chǎn)力水平下，土地資源和非土地資源經(jīng)過(guò)多種有機(jī)結(jié)合，可以擬合出一條等產(chǎn)出曲線P，在P1點(diǎn)時(shí)，需要N2單位的非土地資源和L1單位的土地資源。土地利用率的提高將滿(mǎn)足更多的用地需求者，用地需求量將隨價(jià)格的上升而減少，但減少的幅度不大，這時(shí)土地需求價(jià)格函數(shù)將會(huì)發(fā)生變化。同時(shí)人口密集度增加可能會(huì)刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高商業(yè)和服務(wù)業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)格，人口增長(zhǎng)會(huì)引起住宅商業(yè)用地需求價(jià)格曲線外移。博弈論是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時(shí)候的決策以及這種決策的均衡問(wèn)題的，也就是說(shuō)，當(dāng)一個(gè)主體，好比說(shuō)一個(gè)人或者一個(gè)企業(yè)的選擇受到其他人、其他企業(yè)選擇的影響，而且反過(guò)來(lái)影響到其他人、其他企業(yè)選擇時(shí)的決策問(wèn)題和均衡問(wèn)題。為了研究的簡(jiǎn)便起見(jiàn)，我們可假設(shè)只有兩個(gè)開(kāi)發(fā)商(開(kāi)發(fā)商l，開(kāi)發(fā)商2)競(jìng)買(mǎi)叫價(jià)。另一個(gè)是開(kāi)發(fā)商2繼續(xù)加價(jià)，即叫價(jià)為1121P+ΔP+ΔP。21在有限理性博弈下，開(kāi)發(fā)商1繼續(xù)追價(jià)，則進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)非理性競(jìng)價(jià)域內(nèi)，意味著開(kāi)發(fā)商l將要面臨預(yù)期收益()()12Eπ?Eπ。囚徒困境是對(duì)上述觀點(diǎn)的