城市經(jīng)營、土地儲備與土地金融-免費(fèi)閱讀
【正文】 只有這樣，才能真正發(fā)揮土地的價(jià)值作用，才能促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)及各項(xiàng)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。政府要從具體的項(xiàng)目經(jīng)營中退出來，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)的總設(shè)計(jì)師和投資、管理實(shí)施的監(jiān)管者。對城市的戶外廣告標(biāo)牌經(jīng)營權(quán)、公共汽車線路經(jīng)營權(quán)以及公路、橋梁、雕塑冠 名權(quán)等，可以通過轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃等形式，籌集城市建設(shè)資金。后者在運(yùn)作中難以擺脫行政指令，不容易發(fā)揮資金效益。 優(yōu)化投資環(huán)境，重組城市資源 運(yùn)用新型的運(yùn)營、儲備和金融的連接機(jī)制，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及相關(guān)的延伸 第 12 頁 共 16 頁 資本進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，把城市建設(shè)由事業(yè)向產(chǎn)業(yè)過渡，改革城市建設(shè)過分依賴政府，忽視市場作用的現(xiàn)狀，探索出一條以城養(yǎng)城，以城建城的新路子。為此，需要政府和金融機(jī)構(gòu)攜手，創(chuàng)建土地儲備基金或借鑒臺灣的土地銀行運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以土地金融的方式調(diào)動(dòng)多方面的資源和資金優(yōu)勢，為城市經(jīng)營的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。但從實(shí)際操作來看，由于缺乏足夠的啟動(dòng)資金，當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品更新?lián)Q代的機(jī)會來臨時(shí)，企業(yè)自身卻無能為力，喪失了寶貴的機(jī)會；同時(shí)，企業(yè)職工生活無法保障，產(chǎn)生了許多社會問題。近年來， 第 9 頁 共 16 頁 我國耕地銳減的局面一直未得到根本性好轉(zhuǎn)，其重要原因是城市發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)占地與耕地保護(hù)之間的矛盾沒有得到有效的解決。因此，作為重要生產(chǎn)要素的土地得不到合理配置，發(fā)揮不出最大的經(jīng)濟(jì)效益。在具體操作中，要把市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營意識、經(jīng)營機(jī)制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，把凡是可以投入市場營運(yùn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施推向市場，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來源。運(yùn)營與土地儲備的關(guān)系，實(shí) 質(zhì)是運(yùn)營與增值的關(guān)系。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，必須用市場的眼光 重新認(rèn)識 第 6 頁 共 16 頁 和審視城市。同時(shí)，為了吸引中外投資者，還應(yīng)著力營造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策環(huán)境、 第 5 頁 共 16 頁 法制環(huán)境和政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚 力。為此，必須把為企業(yè)創(chuàng)造最佳的發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)營城市的出發(fā)點(diǎn)，努力改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期多元分割的城市 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局，打破所有制界限，促進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成分相融合；打破隸屬關(guān)系界限，為中央企業(yè)、省屬企業(yè)、外來企業(yè)和市屬企業(yè)營造同樣的發(fā)展環(huán)境；打破產(chǎn)業(yè)界限，鼓勵(lì)城市中心的企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局；打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn) XX 縣區(qū)工業(yè)企業(yè)向城郊轉(zhuǎn)移，開辟新興工業(yè)園區(qū)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。隨著市場機(jī)制的建立和完善，城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，主要不應(yīng)該依靠行政手段，而要依靠價(jià)值和政策法規(guī)的規(guī)范性，依靠城市的聚集性、開放性和信息的廣泛性。因?yàn)?，城市的一切活?dòng)都要依賴于土地。北京 100084【內(nèi)容提要】 隨著城市化進(jìn)程的日益加速， “ 經(jīng)營城市 ” 作為一種全新的城市建設(shè)理念，為突破建設(shè)資金瓶頸，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)事業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展指明了方向。隨著城市化進(jìn)程的日益加速， “ 經(jīng)營城市 ” 作為一種全新的城市建設(shè)理念，正在納入人們的視野并逐步成為大家的共識。經(jīng)營城市就是對構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關(guān)延伸資本（如道路、廣場冠名權(quán)）等進(jìn)行集聚、重組與運(yùn)營，從而獲得收益。要經(jīng)營好城市，必須在堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，把經(jīng)營城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)、管理的全過程，從整體上推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。經(jīng)營城市的重點(diǎn)是城市空間要素和環(huán)境要素。 2 經(jīng)營城市與土地儲備的關(guān)系 土地儲備制度是政府為提高對市場變化的敏感度，運(yùn)用市場機(jī)制收購、征購閑置或低效使用的土 地，以滿足各類建設(shè)用地需求，合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系的管理制度。要擺脫傳統(tǒng)城市建設(shè)的困境，必須走經(jīng)營城市之路。）。對城市建設(shè)用地，要實(shí)行政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一聚 第 8 頁 共 16 頁 財(cái)，除國家有明文規(guī)定外，企事業(yè)單位建設(shè)用地一律實(shí)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，強(qiáng)化經(jīng)營城市理念，廣辟城建資金來源。 建立土地儲備制度，可以使城市各類閑置、分散土地全部入庫，由土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。這樣，既使得
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