城市經(jīng)營、土地儲備與土地金融-閱讀頁
2024-09-20 01:22本頁面
【正文】 上建立和完善土地儲備機制，運用市場機制滿足各種建設(shè)用地的需求。 推動企業(yè)更新改造、維護(hù)社會穩(wěn)定的作用 由于歷史的原因，我國有相當(dāng)一部分國有企業(yè)長期處于虧損或經(jīng)營不善的狀態(tài)。但從實際操作來看，由于缺乏足夠的啟動資金，當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品更新?lián)Q代的機會來臨時，企業(yè)自身卻無能為力，喪失了寶貴的機會；同時，企業(yè)職工生活無法保障，產(chǎn)生了許多社會問題。土地出讓金的一定比例返還給企業(yè)，由企業(yè)重新定點選址，同時激活企業(yè)的技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。），也解決了職工生活方面的各類遺留問題，起到了很好的穩(wěn)定社會的作用。 4 土地儲備、土地金融與經(jīng)營城市的戰(zhàn)略思考 土地儲備是經(jīng)營城市的基礎(chǔ)（或重要環(huán)節(jié)），而土地儲備又需要金融的支持，運營、儲備與金融之間，如何形成良性的循環(huán)機制，并逐步建立與完善循環(huán)體系，是需要研究的重大問題。為此，需要政府和金融機構(gòu)攜手，創(chuàng)建土地儲備基金或借鑒臺灣的土地銀行運作經(jīng)驗，以土地金融的方式調(diào)動多方面的資源和資金優(yōu)勢，為城市經(jīng)營的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。 經(jīng)營城市與土地儲備，是不少城市政府正在運作的兩項實際工作，碰到的共同難點是資金問題。其設(shè)想見圖： 從圖上不難看出，這種良性循環(huán) 機制是： ，一部分資金可投入新的城市建設(shè)，一部分返還土地銀行，形成專業(yè)土地銀行的資本金。 ，主要是土地儲備的資金往來，以利息差維持，同時，可吸納社會存款，增加資金來源，維系銀行整體運行。 優(yōu)化投資環(huán)境，重組城市資源 運用新型的運營、儲備和金融的連接機制，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及相關(guān)的延伸 第 12 頁 共 16 頁 資本進(jìn)行集聚、重組和營運，把城市建設(shè)由事業(yè)向產(chǎn)業(yè)過渡，改革城市建設(shè)過分依賴政府，忽視市場作用的現(xiàn)狀，探索出一條以城養(yǎng)城，以城建城的新路子。由于認(rèn)識上的偏差，現(xiàn)實的緊迫任務(wù)及壓力，對籌資缺乏長遠(yuǎn)考慮，所進(jìn)行的投資體制改革難免落入為籌資而籌資的誤區(qū)上。理順政府、城市、市民、開發(fā)投資商的關(guān)系；理順公用事業(yè)、公共事業(yè)、公益事業(yè)的關(guān)系；理順社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系；建立起與市場接軌的體制與機制。我國在推行 “ 經(jīng)營城市 ” 和 “ 土地儲備 ” 過程中，不妨可考慮兩種方案：其一，借鑒臺灣土地銀行的運作經(jīng)驗，由政府出資成立專業(yè)性的土地銀行，以金融運作的方式，參與土地 儲備和經(jīng)營城市，在城市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃下，逐步形成：土地儲備 → 經(jīng)營城市 → 土地金融的良性循環(huán)機制；其二，由政府適度撥款，并運用土地出讓的收益積累及經(jīng)營城市收益，建立土地儲備資金，由土地儲備中心進(jìn)行管理。后者在運作中難以擺脫行政指令，不容易發(fā)揮資金效益。 加大城市基礎(chǔ)設(shè)施有償使用力度 城市交通、城市 園林、城市公用設(shè)施以及城市可以利用的空間都是價值可觀的資源。因此要拓寬思路，把這些特殊的資源推向市場，用市場經(jīng)濟(jì)觀念建設(shè)和管理城市。把凡是可以投入市場營運的城市基礎(chǔ)設(shè)施如垃圾場、候車廳、供水廠等使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)推向市場，把實物形態(tài)轉(zhuǎn)化成價值形態(tài)，把死錢變成活錢。對城市的戶外廣告標(biāo)牌經(jīng)營權(quán)、公共汽車線路經(jīng)營權(quán)以及公路、橋梁、雕塑冠 名權(quán)等，可以通過轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃等形式，籌集城市建設(shè)資金。）。將城市公用事業(yè)管理權(quán)與經(jīng)營權(quán)、具體作業(yè)權(quán)進(jìn)行有效剝離，對占道經(jīng)營權(quán)、垃圾清運權(quán)、街道場地保潔經(jīng)營權(quán)等投入市場化營運，也是充分發(fā)揮城建資金 第 14 頁 共 16 頁 效益的重要途徑。）。政府要從具體的項目經(jīng)營中退出來，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)的總設(shè)計師和投資、管理實施的監(jiān)管者。對國有存量這部分，通過所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，組建新的市場主體。有了這樣的公司，加之土地金融與土地儲備中心，財政資金今后只需管維護(hù)和人頭費，政府不再直接投資，新建基礎(chǔ)設(shè)施需要政府投入的部分，將通過新公司運作。只有建立這樣的機制，才能夠有效地吸引符合條件的不同經(jīng)濟(jì)成分的其他投資主體平等地參與城市建設(shè)和管理。只有這樣，才能真正發(fā)揮土地的價值作用，才能促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)及各項事業(yè)的持續(xù)發(fā)展?？梢灶A(yù)見，經(jīng)營城市觀念的深化和土地儲備制度的進(jìn)一步推進(jìn)，將對我國城市經(jīng)濟(jì)和土地市場的健康有序發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響作用
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