城市經(jīng)營、土地儲備與土地金融-在線瀏覽
2024-09-20 01:22本頁面
【正文】 運(yùn)行格局，打破所有制界限，促進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成分相融合；打破隸屬關(guān)系界限，為中央企業(yè)、省屬企業(yè)、外來企業(yè)和市屬企業(yè)營造同樣的發(fā)展環(huán)境；打破產(chǎn)業(yè)界限，鼓勵城市中心的企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局；打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn) XX 縣區(qū)工業(yè)企業(yè)向城郊轉(zhuǎn)移，開辟新興工業(yè)園區(qū)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。城市建設(shè)是城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。 要以經(jīng)營方式管理城市。應(yīng)堅持以人為本，努力營造良好的生活環(huán)境。同時，為了吸引中外投資者，還應(yīng)著力營造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策環(huán)境、 第 5 頁 共 16 頁 法制環(huán)境和政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚 力。經(jīng)營城市的關(guān)鍵是特色和規(guī)模。在規(guī)模上，要結(jié)合城市發(fā)展進(jìn)程，有計劃地全面改造 XX 縣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，對建成區(qū)域進(jìn)行功能改造和升級；爭取適時調(diào)整行政區(qū)劃，使城市規(guī)劃適應(yīng)經(jīng)營城市的要求，體現(xiàn)城市功能分區(qū)特點(diǎn)，優(yōu)化城市生活環(huán)境和經(jīng)濟(jì)布局，形成土地資本利用效率最大化的城市規(guī)模。面對城市功能發(fā)生深刻變化的新情況，要使城市經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，就必須按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，綜合運(yùn)用城市土地資本、地域空間及其他經(jīng)濟(jì)要素，從總體上運(yùn)作城市經(jīng)濟(jì)，在整個城市范圍實現(xiàn)資源配置容量和效率的最大化、最優(yōu)化。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，必須用市場的眼光 重新認(rèn)識 第 6 頁 共 16 頁 和審視城市。因此，運(yùn)營與土地儲備的關(guān)系，就是運(yùn)營與基礎(chǔ)的關(guān)系，其實質(zhì)是運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的手段，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）與人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）等進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，最大限度地盤活存量，吸引增量，走出一條以城建城、以城興城的城建市場化之路，實現(xiàn)城市的自我滾動、自我積累、自我增值。 運(yùn)營與增值的關(guān)系 隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和功能的完善，城市建設(shè)所需資金越來越巨大，依靠財政搞城市建設(shè)的路子已越來越舉足維艱。只要符合政府所追求的 “ 社會公益事業(yè)總量不斷增加 ” 的目標(biāo)，城市建設(shè)就應(yīng)該放開市場。運(yùn)營與土地儲備的關(guān)系，實 質(zhì)是運(yùn)營與增值的關(guān)系。以 XX 市為例，作為中南地區(qū)最大的廣場五嶺廣場的 第 7 頁 共 16 頁 建設(shè)耗資 8000 多萬元，但是政府沒有投入 1 分錢。還在動工階段，第一批 20 余畝土地以每畝 45 萬元的價格協(xié)議出讓；其后又分別以每畝 50 萬元和 68 萬元的地價出讓了兩宗土地，成功地籌集了 2024 多萬元啟動和周轉(zhuǎn)資金；廣場竣工后，周邊土地每畝定價 70 萬元，也成了搶手貨（注：李大為，《我國近年的城市建設(shè)回顧 》，中宏網(wǎng)， 2024 年 4 月。由此可見，龐大的土地資產(chǎn)本身就是一座金礦，迫切需要開采、經(jīng)營，以更多地轉(zhuǎn)化成價值形態(tài)和貨幣形態(tài)。在具體操作中，要把市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營意識、經(jīng)營機(jī)制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，把凡是可以投入市場營運(yùn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施推向市場，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來源。 在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地是城市最大的存量資產(chǎn)，是政府最大的財富。要在確保耕地總量平衡和嚴(yán)格控制人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，盡可能地滿足城市建設(shè)用地。 3 在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地儲備的意義和作用 宏觀調(diào)控與儲水池作用 實行土地有償使用制度改革后，土地的 資產(chǎn)效益得到了廣泛的認(rèn)同。因此，作為重要生產(chǎn)要素的土地得不到合理配置，發(fā)揮不出最大的經(jīng)濟(jì)效益。）。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，從經(jīng)營城市的角度出發(fā)，土地儲備具有重大的理論意義 和實際作用。依據(jù)土地儲備狀況，政府可以根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用開發(fā)計劃，定時定量地將儲備土地投入市場，使土地總量得到嚴(yán)格控制，避免土地市場價格的大幅波動，引導(dǎo)市場健康有序發(fā)展。近年來， 第 9 頁 共 16 頁 我國耕地銳減的局面一直未得到根本性好轉(zhuǎn)，其重要原因是城市發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)占地與耕地保護(hù)之間的矛盾沒有得到有效的解決。從地方政府、用地企業(yè)到開發(fā)商，甚至農(nóng)民自身都只是從自己的眼前利益出發(fā)來看問題，并沒有真正地關(guān)心和支持保護(hù)耕地的國策。為此，必須發(fā)揮城市政府的調(diào)控作用，對城市和農(nóng)村的用地做出詳細(xì)而完整的規(guī)劃和計劃；同時，從根本
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