城市經營、土地儲備與土地金融-文庫吧資料
2024-09-20 01:22本頁面
【正文】 經濟建設服務，還可以為經營城市創(chuàng)造良好的基礎。如浙江 XX 縣區(qū)電機廠通過土地儲備，對位于黃金地段的老廠區(qū)土地實行招標出讓，收取土地出讓金 1470 萬元，大部分返還給企業(yè)技改，增強了企業(yè)的活力（注：XX 省 XX 縣區(qū)土地管理局，《為了七山一水三分田》，中國國土資源報， 2024 年 2 月 6 日。 政府在實施土地儲備制度后，可以將處于較好地段的企業(yè)用 第 10 頁 共 16 頁 地統(tǒng)一收回，進行整理和適當開發(fā)后，推向土地 市場。要搞活這些企業(yè)，就必須實施技術更新、實行現代企業(yè)制度、轉換經營機制。這樣，既使得每一塊土地得到最合理、最有效的利用，又在宏觀上達到城市用地結構的 平衡，保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展。 要在市場經濟體制下，處理好城市發(fā)展與耕地保護之間的關系，就必須從現實出發(fā)，走城市建設和土地使用集約化的道路。從根本上說 ，我國目前保護耕地的經濟機制尚未真正建立起來。 調整城市用地結構，強化耕地保護的作用 人多地少、人地之間矛盾突出，是我國的基本國情。 建立土地儲備制度，可以使城市各類閑置、分散土地全部入庫，由土地儲備機構統(tǒng)一管理。面對這樣的情況，在沒有雄厚的土地儲備作后盾的背景下，政府的宏觀調控措施就不可能發(fā)揮作用。從這個角度上講， “ 城市土地使用還遠沒有納入商品經濟的軌道，更談不上利用市場機制在土地使用者之間調劑余缺 ” （注：劉維新，《我國城市土地及其使用結構》，城鎮(zhèn)經濟， 1988 年。但同時應該看到，我國城市范圍內大量的存量土地是在計劃經濟體制下通過行政手段劃撥給使用者的。對城市建設用地，要實行政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一聚 第 8 頁 共 16 頁 財，除國家有明文規(guī)定外，企事業(yè)單位建設用地一律實行使用權轉讓，強化經營城市理念，廣辟城建資金來源。經營城市，就是要最大限度地盤活土地資產，把自然資源變成滾滾財源。運營與土地儲備的關系，是運營與聚財的關系。 運營與聚財的關系 經營城市包括盤活存量資本和搞活增量資本。）。廣場建設開工伊始，政府儲備的原來只有不到 10 萬元 1 畝的周邊地價便節(jié)節(jié)攀升。 近年來，經營城市的思想已經在各地城市建設中得到實踐并受益匪淺。我們要徹底改變城市建設政府投入、無償使用的舊模式，根據 “ 誰投資、誰所有、誰受益 ” 的原則，努力開辟城建資金來源。要擺脫傳統(tǒng)城市建設的困境，必須走經營城市之路。為此，我們要強化經營城市理念，努力完成從把城市資產作為公共財產到可經營性資產的轉變，從把城市建設作為社會公益事業(yè)到資本經營的轉變，從把政府部門作為出資者到經營者的轉變。應當看到，城市是國家長期巨額資金投入的結果，是資本的實物形態(tài)，實際上就是政府最大的一筆有形國有資產。經營城市與土地儲備的關系體現在以下方面： 運營與基礎的關系 在傳統(tǒng)習慣思維中，城市只是給人們提供生產、生活條件的無償服務型、共享型的公共產品，政府對它只投入、不收益，只建設、不經營。 2 經營城市與土地儲備的關系 土地儲備制度是政府為提高對市場變化的敏感度，運用市場機制收購、征購閑置或低效使用的土 地，以滿足各類建設用地需求，合理調控土地市場供求關系的管理制度。應按經營城市的思路規(guī)劃城市發(fā)展，努力塑造獨特的城市形象，爭取以特色創(chuàng)名牌城市。 要以經營眼光規(guī)劃城市。對舊住宅小區(qū)、小街道進行全面改造，加大綠化美化的力度，建設標志性工程，把城市形象提高到一個新的層次。經營城市的重點是城市空間要素和環(huán)境要素。要遵循市場經濟規(guī)律，用經營手段運作城市建設：一是盤活土地資本存量和國有資產存量，利用前人積累的物化資本建設城市；二是積極進行開源節(jié)流和資本運作，推進股份 制改造，通過證券市場籌集當代資金，使之轉換成為城市建設和工業(yè)發(fā)展的投入；三是努力爭取銀行信貸資金，通過建設項目的有償使用和以經營收入抵押等方式，把未來的資金轉換成為現實投入。 要以經營手段建設城市。企業(yè)是城市經濟的細胞，是城市財政收入和就業(yè)機會的創(chuàng)造者，因而是經營城市的中心。要經營好城市，必須在堅持經濟效益、社會效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎上，把經
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