【正文】 附錄 15 北京市土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法 北京市土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法 （ 京財經(jīng)二 [2020] 2367 號） 各區(qū) (縣 )財政局、市國土資源局各區(qū) (縣 )分局、北京 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)財政局、市國土資源局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局： 為規(guī)范土地儲備管理行為，加強土地儲備資金財務(wù)管理，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》 (國發(fā) [2020]15 號 )、《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 (國發(fā) [2020]31 號 )、《國務(wù)院辦公斤關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》 (國辦發(fā) [2020]100 號 )和《財政部國土資源部關(guān)于印發(fā) (土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法 )的通知》 (財綜 [2020]17 號 )精神，結(jié)合我市具體情況，制定了《北京市土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》。 第六章 附 則 第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起施行。 第二十四條 土地儲備開發(fā)成本包括： （一）征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費； （二）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用； （三）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用； （四）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用； （五）貸款利息； （六）土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。 第五章 土地儲備開發(fā)成本 第二十二條 土地儲備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時由土地儲備開發(fā)實施單位與受讓人簽訂土地儲備開發(fā)補償合同，收回土地儲備開發(fā)成本。 第二十條 土地儲備開發(fā)實施單位在組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇評估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位。 第十八條 土地儲備開發(fā)涉及房屋拆遷的，由土地儲備開發(fā)實施單位辦理有關(guān)拆遷手續(xù)，并組織實施拆遷。 第十六條 土地儲備開發(fā)涉及征收集體土地或農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。 第十四條 通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的 2%。 第十二條 土地儲備開發(fā)實施方案由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。 第十一條 市政府確定的重點區(qū)域、重點建設(shè)項目用地的土地儲備開發(fā)，由市土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案；其他土地的儲備開發(fā)實施方案由區(qū)縣土地儲備機構(gòu)組織編制。 第九條 土地儲備開發(fā)計劃確需調(diào)整的，由市國土局會同相關(guān)部門提出計劃調(diào)整方案，與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府批準(zhǔn)。 （四）市國土局征求市相關(guān)部門意見并完善后與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府。 （二）市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門提出計劃草案和具體意見，于 11 月上旬反饋給各區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務(wù)院在京機關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團和駐京部隊。 第八條 土地儲備開發(fā)計劃按照以下程序編制： （一）區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務(wù)院在京機關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團和駐京部隊提出年度土地儲備開發(fā)計劃，于每年的 10 月上旬報市國土局。 第二章 土地儲備開發(fā)計劃 第六條 土地儲備開發(fā)計劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應(yīng)計劃編制。 第四條 土地儲備開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。 第三條 市國土資源局（以下簡稱市國土局）負(fù)責(zé)本市土地儲備開發(fā)管理工作，并委托土地儲備機構(gòu)組織實施。 北京市國土資源局、市發(fā)展和改革委員會、市規(guī)劃委員會、市建設(shè)委員會 二○○五年八月三日 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范土地儲備和一級開發(fā)行為，更好地實施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保有計劃地供應(yīng)土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理 法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā) [2020] 28 號）和《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā) [2020] 6 號）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。此外，城市土地價值的彰顯提高了城市政府資金的運用能力，有利于應(yīng)對日益增加的一級儲備開發(fā)成本，也為各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)提供了資金來源，提高了各類城市建設(shè)用地的基礎(chǔ)供給標(biāo)準(zhǔn)和供給能力，提升了城市的總體形象，其社會效益和經(jīng)濟效益都 取得了相當(dāng)明顯的成效。 2020 年土地出讓收益更是突破了 15000 億元的高位。在這一情況下，土地儲備制度的實施，使得政府掌握了統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)的權(quán)力，不僅有效地防止了土地收益的流失，同時實現(xiàn)了地方政府“以地聚財，以地生財”的目的。顯然，與分稅制改革前相比，地方財政收入下降了 30％，而地方政府所要承擔(dān)的事權(quán)并沒 有相應(yīng)減少，支出不減反增，財政吃緊。統(tǒng)計資料顯示， 1993 年中央和地方的財政收入占全部財政收入的比重分別為 22％和 78％，而到了 1994年這一比重則驟變?yōu)?55． 7％和 44． 3％，此后雙方權(quán)重基本維持在這一水平不變。這就在最大限度上盤活了存量土地，促進了閑置土地的開發(fā)利用，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了土地使用效率，最終促進了土地資源的合理利用。例如， 1999 年全國記錄在案的閑置土地就達 174 萬畝。 (2)促進城市土地的節(jié)約集約利用和土地資源的合理利用 實行土地儲備之前，我國絕大部分土地都采用劃撥和協(xié)議方式供應(yīng)，用地單位的經(jīng)濟成本極低。實施土地儲備制度之前，由于原有劃撥存量土地掌握在各個企事業(yè)單位手中，形成了政府、企事業(yè)單位多頭供地的局面，政府并沒有實際壟斷一級市場，無法根據(jù)城市發(fā)展需求進行精確的調(diào)控。這使得土地配置的效率和效果得到了明顯改善，一方面產(chǎn)業(yè)之間通過競價來確定土地的最佳用途，使土地產(chǎn)生最高的經(jīng)濟效益；另一方面．公平的競爭環(huán)境擺脫了傳統(tǒng)劃撥，協(xié)議方式下無償、低價使用土地的情況，有利于形成合理的土地價格。 (1)加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行 土地儲備制度對于市場運行的作用主要體現(xiàn)在兩個方面。簡言之，就是要實現(xiàn)市場、城市和資源的有效運行與合理利用。 1． 4 土地儲備作用 2020 年 11 月，我國《土地儲備管理辦法》頒布實施，以國務(wù)院部門規(guī)章的形式首次就土地儲備內(nèi)涵、儲備機構(gòu)性質(zhì)、儲 備土地的范圍與程序、開發(fā)與利用、資金管理等事項做出了規(guī)定。驗收合格后，土地交付土地管理部門儲存，由土地管理部門對土地進行儲存、臨時利用并按計劃組織人市事宜。在完成或部分完成拆遷工作后即可開始基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等市政基礎(chǔ)建設(shè)。這一階段主要包括征地、拆遷、安置、基礎(chǔ)建設(shè)、公共建設(shè)、驗收、儲備等環(huán)節(jié)。涉