城市經(jīng)營、土地儲備與土地金融(編輯修改稿)
2024-09-20 01:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 萬元，但是政府沒有投入 1 分錢。廣場建設(shè)開工伊始，政府儲備的原來只有不到 10 萬元 1 畝的周邊地價便節(jié)節(jié)攀升。還在動工階段，第一批 20 余畝土地以每畝 45 萬元的價格協(xié)議出讓；其后又分別以每畝 50 萬元和 68 萬元的地價出讓了兩宗土地，成功地籌集了 2024 多萬元啟動和周轉(zhuǎn)資金；廣場竣工后，周邊土地每畝定價 70 萬元，也成了搶手貨（注：李大為，《我國近年的城市建設(shè)回顧 》，中宏網(wǎng)， 2024 年 4 月。）。由此可見，龐大的土地資產(chǎn)本身就是一座金礦，迫切需要開采、經(jīng)營，以更多地轉(zhuǎn)化成價值形態(tài)和貨幣形態(tài)。 運營與聚財?shù)年P(guān)系 經(jīng)營城市包括盤活存量資本和搞活增量資本。在具體操作中，要把市場經(jīng)濟中的經(jīng)營意識、經(jīng)營機制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，把凡是可以投入市場營運的城市基礎(chǔ)設(shè)施推向市場，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴充城市建設(shè)的資金來源。運營與土地儲備的關(guān)系，是運營與聚財?shù)年P(guān)系。 在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地是城市最大的存量資產(chǎn)，是政府最大的財富。經(jīng)營城市，就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，把自然資源變成滾滾財源。要在確保耕地總量平衡和嚴格控制人均建設(shè)用地標準的基礎(chǔ)上，盡可能地滿足城市建設(shè)用地。對城市建設(shè)用地，要實行政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一聚 第 8 頁 共 16 頁 財，除國家有明文規(guī)定外，企事業(yè)單位建設(shè)用地一律實行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，強化經(jīng)營城市理念，廣辟城建資金來源。 3 在市場經(jīng)濟條件下土地儲備的意義和作用 宏觀調(diào)控與儲水池作用 實行土地有償使用制度改革后，土地的 資產(chǎn)效益得到了廣泛的認同。但同時應該看到，我國城市范圍內(nèi)大量的存量土地是在計劃經(jīng)濟體制下通過行政手段劃撥給使用者的。因此，作為重要生產(chǎn)要素的土地得不到合理配置，發(fā)揮不出最大的經(jīng)濟效益。從這個角度上講， “ 城市土地使用還遠沒有納入商品經(jīng)濟的軌道，更談不上利用市場機制在土地使用者之間調(diào)劑余缺 ” （注：劉維新，《我國城市土地及其使用結(jié)構(gòu)》，城鎮(zhèn)經(jīng)濟， 1988 年。）。面對這樣的情況，在沒有雄厚的土地儲備作后盾的背景下，政府的宏觀調(diào)控措施就不可能發(fā)揮作用。在市場經(jīng)濟條件下，從經(jīng)營城市的角度出發(fā)，土地儲備具有重大的理論意義 和實際作用。 建立土地儲備制度，可以使城市各類閑置、分散土地全部入庫，由土地儲備機構(gòu)統(tǒng)一管理。依據(jù)土地儲備狀況，政府可以根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用開發(fā)計劃，定時定量地將儲備土地投入市場，使土地總量得到嚴格控制，避免土地市場價格的大幅波動，引導市場健康有序發(fā)展。 調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，強化耕地保護的作用 人多地少、人地之間矛盾突出，是我國的基本國情。近年來， 第 9 頁 共 16 頁 我國耕地銳減的局面一直未得到根本性好轉(zhuǎn)，其重要原因是城市發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)占地與耕地保護之間的矛盾沒有得到有效的解決。從根本上說 ，我國目前保護耕地的經(jīng)濟機制尚未真正建立起來。從地方政府、用地企業(yè)到開發(fā)商，甚至農(nóng)民自身都只是從自己的眼前利益出發(fā)來看問題，并沒有真正地關(guān)心和支持保護耕地的國策。 要在市場經(jīng)濟體制下，處理好城市發(fā)展與耕地保護之間的關(guān)系，就必須從現(xiàn)實出發(fā)，走城市建設(shè)和土地使用集約化的道路。為此，必須發(fā)揮城市政府的調(diào)控作用，對城市和農(nóng)村的用地做出詳細而完整的規(guī)劃和計劃；同時，從根本上建立和完善土地儲備機制，運用市場機制滿足各種建設(shè)用地的需求。這樣，既使得每一塊土地得到最合理、最有效的利用，又在宏觀上達到城市用地結(jié)構(gòu)的 平衡，保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展。 推動企業(yè)更新改造、維護社會穩(wěn)定的作用 由于歷史的原因，我國有相當一部分國有企業(yè)長期處于虧損或經(jīng)營不善的狀態(tài)。要搞活這些企業(yè)，就必須實施技術(shù)更新、實行現(xiàn)代企業(yè)制度、轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制。但從實際操作來看，由于缺乏足夠的啟動資金，當產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品更新?lián)Q代的機會來臨時，企業(yè)自身卻無能為力，喪失了寶貴的機會；同時，企業(yè)職工生活無法保障，產(chǎn)生了許多社會問題。 政府在實施土地儲備制度后，可以將處于較好地段的企業(yè)用 第 10
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