【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)V型反彈2009年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。分季度看，%，%，%，%。從圖示看，經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)明顯的“V型”，在國家大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策下，2009年我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)V型反彈。圖2 2006年以來我國GDP季度增長情況同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力也逐步趨向平衡：由政府財(cái)政刺激政策主導(dǎo)的投資增長在下半年開始逐步向房地產(chǎn)投資和私人部門投資需求過渡；出口在4季度也出現(xiàn)了明顯的恢復(fù)；全年的消費(fèi)增長則穩(wěn)定在較高水平。其中，從12月的數(shù)據(jù)看，“三駕馬車”驅(qū)動(dòng)力也趨于平衡：%，%%。但在經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇的背景下，通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，產(chǎn)能過剩問題依然嚴(yán)峻，同時(shí)，貨幣、財(cái)政政策調(diào)整、退出可能性增大，這是2010年經(jīng)濟(jì)增長面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。二、工業(yè)生產(chǎn)逐季回升2009年，規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長11%。其中，%，%，%，四季度增長18%。分輕重工業(yè)看，%，%。圖3 2006年以來工業(yè)增加值增速情況規(guī)模以上工業(yè)增加值年內(nèi)呈現(xiàn)加速增長的態(tài)勢，11月、%%，已經(jīng)處于歷史較高水平。，也預(yù)示著2010年一季度工業(yè)增速仍將在去年低基數(shù)的基礎(chǔ)上保持高位。四季度重工業(yè)增速超過20%，進(jìn)一步拉大與輕工業(yè)增速的差距，我們認(rèn)為這一方面由于去年同期重工業(yè)受危機(jī)影響較大，基數(shù)較低；另一方面則受到進(jìn)口、出口在四季度大幅回暖和消費(fèi)持續(xù)旺盛的帶動(dòng)。綜合全年來看，前三季度是投資和消費(fèi)帶動(dòng)工業(yè)走出低迷，四季度則是出口和消費(fèi)拉動(dòng)工業(yè)強(qiáng)勁增長。圖4 2008年以來工業(yè)增加值增速與PMI對(duì)比情況三、固定資產(chǎn)投資增長明顯2009年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為224846億元，%。從單月投資情況來看，12月單月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速明顯下滑，%。由于政策重點(diǎn)指向了調(diào)結(jié)構(gòu)，固定資產(chǎn)投資開始放緩。同時(shí)，由于政策調(diào)控預(yù)期和年末的信貸收緊，房地產(chǎn)投資增速在四季度也有所回落。圖5 2007年以來城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速情況分產(chǎn)業(yè)來看，%，%，%，第一產(chǎn)業(yè)投資增長明顯高于第二和第三產(chǎn)業(yè)。從全年來看，第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速下降幅度比較大，但在2010年1 季度這種情況會(huì)隨著政府對(duì)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)體制的建設(shè)和農(nóng)業(yè)投入力度的加大而有所改觀；第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速開始呈現(xiàn)出回升態(tài)勢，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)和企業(yè)盈利能力的提高，投資意愿進(jìn)一步增強(qiáng)，今年會(huì)繼續(xù)增長；第三產(chǎn)業(yè)在三季度前呈現(xiàn)出較快增長，而在四季度有所回落，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速有望保持在較高水平。圖6 2003年以來分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速情況伴隨著2009年工業(yè)企業(yè)利潤的好轉(zhuǎn)和企業(yè)家信心的提高，企業(yè)投資意愿進(jìn)一步增強(qiáng)，并且積極財(cái)政政策進(jìn)一步延續(xù)，因此我們認(rèn)為2010年投資仍將保持較快增長，但由于政策逐步回歸正常，投資增速較09年會(huì)略有回落，投資結(jié)構(gòu)上也隨政策著力點(diǎn)的變化而有所調(diào)整。四、全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額明顯回升2009年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額125343億元，%；扣除價(jià)格因素，%， 個(gè)百分點(diǎn)。其中，受到汽車補(bǔ)貼等促消費(fèi)政策和房地產(chǎn)市場火爆銷售的影響，汽車、家具、建材消費(fèi)最為強(qiáng)勁，%，%，%，遠(yuǎn)超平均水平，表明消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)提速。圖7 2007年以來國內(nèi)名義消費(fèi)增速情況2009年，居民收入實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，有利于消費(fèi)的穩(wěn)定增長。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，%，扣除價(jià)格因素，%。農(nóng)村居民人均純收入5153元，%，扣除價(jià)格因素，%。圖8 2003年以來國內(nèi)居民收入情況鑒于2010 年進(jìn)一步推進(jìn)的消費(fèi)刺激政策和進(jìn)一步深化的分配制度改革，可以預(yù)期，旺盛的消費(fèi)仍將在2010年延續(xù)和提升，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)貢獻(xiàn)增加。五、全年進(jìn)出口下滑，11月后快速回升2009年全年我國進(jìn)出口貿(mào)易總額22073億美元，%。全年的出口12017億美元，下降16%；進(jìn)口10056億美元，%。進(jìn)出口相抵，2009年的貿(mào)易順差1961億美元，比上年減少994億美元。2009年全年，％；％。11月份進(jìn)出口總額同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，%，%。12月份，％；％。從環(huán)比價(jià)格來看，%%，%%。總體而言，2009年我國的進(jìn)出口與國際金融危機(jī)的走勢密切相關(guān)，呈現(xiàn)出前低后高的態(tài)勢。圖9 我國進(jìn)出口月度增速情況2010年，世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇，外部環(huán)境不斷改善，促進(jìn)了我國出口的增長；另一方面，隨著通貨緊縮的結(jié)束，產(chǎn)品價(jià)格開始上漲，進(jìn)出口貿(mào)易可能會(huì)出現(xiàn)量價(jià)齊升的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)2010年我國進(jìn)出口總額將出現(xiàn)兩位數(shù)的增長。六、CPI全年負(fù)增長 年底強(qiáng)勁回升居民消費(fèi)價(jià)格和生產(chǎn)價(jià)格在2009年全年下降，年底出現(xiàn)上升。2009年居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）%。其中，%，%。居民消費(fèi)價(jià)格2009年11月份同比的漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，%，%。全年工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）%，2009年12月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，%。CPI和PPI2009年12月的環(huán)比都是增長1%。圖10 2006年以來我國CPI、PPI走勢情況%，超出普遍預(yù)期，這其中很大程度上受到嚴(yán)寒冰雪天氣的影響。%。%，使得第二、三季度的通脹壓力加大，部分月份會(huì)接近甚至超過4%。但綜合全年來看，2010年仍將是溫和通脹的一年。由于翹尾因素增加，預(yù)期全年CPI將達(dá)到3%%。圖11 2010年CPI翹尾因素七、2009年，同比增長96%。其中，約占全年新增貸款的76%。12月單月，新增貸款3798億元，較11月份增加約850億元，這主要是非金融性公司和其他部門的中長期貸款增加量上升1023億元，而其他部分的新增信貸規(guī)?；九c11月份持平，這包括居民戶短期和中長期貸款的新增規(guī)模，以及票據(jù)融資的下降規(guī)模。圖12 月度信貸投放規(guī)模從新增貸款的流向看，排名前三位的是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)及工業(yè)行業(yè)。；而房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元，這兩項(xiàng)貸款占比超過全年金融機(jī)構(gòu)本外幣新增貸款的21%；另外，工業(yè)中長期貸款新增1萬億元。八、未來政策趨于收緊 從目前財(cái)政政策出臺(tái)的形勢看，政策開始有節(jié)奏收緊。消費(fèi)方面，12月9日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議基本為明年的消費(fèi)政策定調(diào)，除將二手房出售營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年、%之外，其他優(yōu)惠政策一律延續(xù)。但房地產(chǎn)領(lǐng)域是個(gè)例外，針對(duì)高房價(jià)，中央連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)針對(duì)規(guī)范土地出讓和抑制投機(jī)性購房的政策，并提高了存款準(zhǔn)備金，這有效的遏制了投資性和投機(jī)性需求，但房地產(chǎn)政策依然未觸及地方土地財(cái)政，在開發(fā)商沒有降價(jià)動(dòng)力，房價(jià)居高不下、樓市泡沫顯現(xiàn)的情況下，政策會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向引起高房價(jià)的這一根本，值得期待。從投資看，前11月，固定資產(chǎn)投資一直保持30%以上的增速，但12月，%。這同政府控制信貸、規(guī)范地方政府融資行為、抑制房價(jià)的行為密不可分。在4萬億的投資計(jì)劃中，2010年新增中央投資計(jì)劃安排5885億元，但在2009年經(jīng)濟(jì)V型反彈后，這一計(jì)劃能否得到落實(shí)也存在很大的不確定性。從貨幣政策看，央行提早加息的可能性在加大。最近政策收縮的力度和時(shí)間部分的超出預(yù)期，顯然政府在宏觀調(diào)控方面正在表現(xiàn)出更多的前瞻性；而且物價(jià)的上漲也有所加快。從通脹的變化和政府調(diào)控表現(xiàn)出的前瞻性來看，央行提早加息的可能性正在上升；雖然從防范熱錢的角度出發(fā)，央行不應(yīng)當(dāng)在美聯(lián)儲(chǔ)加息之前加息。第二節(jié) 2009年土地儲(chǔ)備行業(yè)政策環(huán)境分析 一、重點(diǎn)政策匯總表1 2009年國家土地儲(chǔ)備相關(guān)政策與規(guī)范性文件匯總時(shí)間政策名稱政策目的200919《落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀 做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)工作200921《中央一號(hào)文件》進(jìn)一步提出要建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場200924《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》保護(hù)耕地，促進(jìn)節(jié)約集約用地2009216研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見》解決城市“夾心層”的住房問題，明確公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2009227《關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動(dòng)態(tài)通報(bào)制度的通知》將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，嚴(yán)格查處違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)等行為200932《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)2009318《國土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》保護(hù)耕地，規(guī)范建設(shè)用地流轉(zhuǎn)2009424住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查2009511《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》《通知》決定對(duì)《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即變相下調(diào)工業(yè)用地最低出讓標(biāo)準(zhǔn)。其中，對(duì)各省市確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。2009512《土地增值稅清算管理規(guī)程》加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作2009515《國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求2009527《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》調(diào)整自有資金比例2009527《20092011年廉租住房保障規(guī)劃》進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應(yīng)2009531《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》保證土地調(diào)查的有效實(shí)施，核查土地利用狀況2009612《關(guān)于在保增長保紅線行動(dòng)中加快處理批而未用土地等工作的通知》在全面清理、摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，及時(shí)制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案2009813《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知》督促各地加快征地實(shí)施工作進(jìn)度，確保已批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地能夠及時(shí)形成供地條件，保障擴(kuò)內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)用地供應(yīng)2009818《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》《通知》明確，各地要嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地招拍掛制度，凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購國有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招拍掛方式公開確定土地價(jià)格和土地使用權(quán)人。200991《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知》《通知》要求各地全面清理、摸清底數(shù)，及時(shí)制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案。200994《關(guān)于開展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》《通知》要求各地方政府和主管部門10月10日之前上報(bào)過去三年間的建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來源于儲(chǔ)備土地的情況、土地儲(chǔ)備資金管理情況、儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款余額等情況。2009926《國務(wù)院關(guān)于批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委等部門關(guān)于抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展若干意見的通知》進(jìn)一步增強(qiáng)土地政策參與宏觀調(diào)控的自覺性和主動(dòng)性，嚴(yán)格土地供應(yīng)政策2009926《關(guān)于集約用地的通知》嚴(yán)格保護(hù)耕地，集約利用土地20091016《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的事實(shí)意見》實(shí)現(xiàn)“住房保障”及“公積金的對(duì)接”20091110《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。20091120《關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查中“批而未用”土地核實(shí)工作的通知》《通知》對(duì)“批而未用”土地展開核實(shí)，并要求各派駐地方的國家土地督察局負(fù)責(zé)對(duì)核實(shí)結(jié)果進(jìn)行重點(diǎn)督查，形成督查結(jié)果。2009129國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象20091214國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施增加土地供給，加強(qiáng)市場監(jiān)管20091217《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》《通知》規(guī)定：開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。20091218《國土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于劃定基本農(nóng)田實(shí)行永久保護(hù)的通知》保護(hù)耕地，確保糧食安全20091223國土資源部召開了“掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)”新聞通氣會(huì)旨在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，督促各地嚴(yán)格落實(shí)閑置土地清理處置政策；督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際開發(fā)能力理性取得土地。同時(shí)，要求省級(jí)國土資源行政主管部門于2010年1月底前，將18宗閑置土地處置情況報(bào)國土資源部，并及時(shí)向社會(huì)公布。數(shù)據(jù)來源：相關(guān)部委二、重點(diǎn)政策及重大事件分析（一）《土地儲(chǔ)備管理辦法》1996年上海市成立我國第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)——土地發(fā)展中心，隨后杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等大中城市也先后成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，目前已累計(jì)成立2000多家。盡管這些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)作模式不一，但其主要的功能就是實(shí)施土地收購、整理、出讓等工作?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》的制定，統(tǒng)一了土地儲(chǔ)備模式，對(duì)嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有重大意義?！罢{(diào)控”從1996年第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)誕生，至今全國已有2000多個(gè)市、縣相繼建立了這項(xiàng)制度。土地儲(chǔ)備制度是調(diào)控土地市場的重要抓手。土地儲(chǔ)備制度建立后，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個(gè)部門供應(yīng)“生地”和協(xié)議出讓為主，改變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”（即產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善、土地平整的土地）和招拍掛出讓為主。這些變革增強(qiáng)了政府調(diào)控土地市場的能力。各地政府可以根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計(jì)劃地適時(shí)適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，同時(shí)促進(jìn)了節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。《土地儲(chǔ)備管理辦法》將土地儲(chǔ)備制度的功能定位緊扣“調(diào)控”二字，