【文章內(nèi)容簡介】 可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。表1 云陽縣城總體規(guī)劃（2005—2020）用地平衡表序號用地代號用地性質(zhì)面積(萬m2)占城市建設(shè)用地(%)人均(m2/人)現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃1R居住用地2C公共設(shè)施用地其中C1行政辦公用地C2商業(yè)金融用地C3文化娛樂用地C4體育設(shè)施用地C5醫(yī)療衛(wèi)生用地C6教育科研用地3M工業(yè)用地 4W倉儲用地 5T對外交通用地 6S道路廣場用地 7U市政公用設(shè)施用地 8G綠地 其中G1公園綠地G2防護(hù)綠地9D特殊用地 合 計城市建設(shè)用地100100表2 城市總體規(guī)劃用地匯總表 序 號類別名稱面積(萬m2)占城市總體規(guī)劃用地比例(%)1城市總體規(guī)劃用地1002城市建設(shè)用地3水域和其他用地其中水域耕地 園地 林地 牧草地 村鎮(zhèn)建設(shè)用地 三、待儲備地塊規(guī)劃條件 （一）待儲備地塊最佳利用分析 待儲備地塊位于新縣城規(guī)劃區(qū)，是云陽新縣城建成區(qū)下一步發(fā)展的必然選擇，非常適宜住宅開發(fā)。（二）待儲備地塊規(guī)劃情況 根據(jù)城市用地規(guī)劃，總面積2130畝，擬儲備地塊中不可用于經(jīng)營性出讓的土地面積（道路廣場、市政公用設(shè)施、綠化用地）為213畝，可以通過劃撥或協(xié)議方式回收土地開發(fā)成本的土地面積（行政辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、教育科研用地）147畝，高投司儲備200畝，鹽廠儲備50畝?？捎糜诮?jīng)營性出讓的居住用地、商業(yè)服務(wù)和文化娛樂用地共計1520畝，%。 表3 待儲備地塊用地平衡表 用地名稱規(guī)劃面積（畝）占總用地（%）1．可用于經(jīng)營性出讓的土地1520% 居住用地999% 商業(yè)服務(wù)用地493% 文化娛樂設(shè)施用地28%2．可回收土地開發(fā)成本的土地147% 消防用地% 公交用地% 教育科研用地127%3．不可用于經(jīng)營性出讓的土地463．00% 高投司儲備用地200% 鹽廠儲備50% 不可用于經(jīng)營性出讓用地213%4．待儲備地塊總面積2130100 根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，待儲備地塊規(guī)劃條件與發(fā)展方向?yàn)榫幼∮玫亍７献罴牙玫囊?。目前尚無詳細(xì)規(guī)劃。四、規(guī)劃分析結(jié)論 待儲備地塊規(guī)劃均為居住用地，符合最佳利用用途。第六章 市場分析一、房地產(chǎn)開發(fā)情況（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)處于賣方市場。據(jù)調(diào)查，開辟高端市場空間潛力大。為此，我們進(jìn)行了“云陽縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了分析和研究。（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，2006年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），,。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，（），建筑面積2萬平方米,。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20032004年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），,。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達(dá)到1200元/平方米；20052006年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），,。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達(dá)到1750元/平方米；2007年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），,。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），,。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到3000元/平方米。本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為90110平方米（小戶型，小面積），120145平方米（中戶型，中面積），180250 平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為8095平方米（小戶型，小面積），100125 平方米（中戶型，中面積），130180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；由于走品牌個性化，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。三、土地市場分析 根據(jù)云陽縣國土局提供的2000—2006年土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。 表4 云陽縣2000—2006年土地出讓交易情況 年度價格2000200120022003200420052006最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50 可以看到，云陽縣土地市場在經(jīng)歷了003年的狂熱之后逐漸回歸理性，2005年穩(wěn)定，2