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正文內(nèi)容

土地儲(chǔ)備行業(yè)年度風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告(編輯修改稿)

2024-08-30 10:54 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分土地收益給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),但這仍舊滿足不了土地儲(chǔ)備工作的資金需求。在這種情況下,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金措施主要依賴于商業(yè)銀行,全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備資金總額中商業(yè)銀行貸款的比重很高,銀行貸款一般占到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)資金的70%90%,個(gè)別地區(qū)接近100%。當(dāng)前,我國(guó)資本市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展,各種融資方式迅速展現(xiàn),但是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)仍然主要依靠傳統(tǒng)的銀行貸款來籌措資金,渠道單一,當(dāng)國(guó)家緊縮銀根時(shí),將會(huì)面臨著資金短缺風(fēng)險(xiǎn);而且由于資金額度很高,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)的利息費(fèi)用也相當(dāng)驚人。(五)土地儲(chǔ)備受國(guó)家政策影響強(qiáng)與其它行業(yè)不同,土地儲(chǔ)備對(duì)市場(chǎng)變化的敏感性較低,而受國(guó)家政策影響較大。以下通過對(duì)2004年以來國(guó)家土地政策的梳理,來觀察國(guó)家政策對(duì)土地市場(chǎng)的影響。2004年,央行宣布加息,國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71 號(hào)令”),該《通知》規(guī)定,2004年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的最后期限,之后所有土地不得再協(xié)議出讓。同時(shí)規(guī)定,已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商,如果尚未付足土地出讓金的,必須在8月31日前補(bǔ)交齊全。補(bǔ)交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓,否則國(guó)家收回土地。這就是業(yè)內(nèi)所所說的“”大限。此后,土地的市場(chǎng)化進(jìn)程開始提速,而且繼續(xù)從信貸和土地上加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的政策更加明確。同時(shí)國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)),針對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上存在的圈占土地、亂占濫用耕地等突出問題,明確提出了符合我國(guó)國(guó)情的嚴(yán)格土地管理制度。兩份文件的目的都在于強(qiáng)化我國(guó)土地管理制度,解決我國(guó)土地市場(chǎng)中運(yùn)作不規(guī)范的現(xiàn)象。2005年,土地政策主要是圍繞防止房地產(chǎn)投資過熱和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格來參與宏觀調(diào)控。通過嚴(yán)格控制供地規(guī)模和結(jié)構(gòu),防止了包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資過熱;通過供地政策的引導(dǎo)和調(diào)控,保證了房地產(chǎn)開發(fā)用地供需基本平衡。2006年,國(guó)務(wù)院下發(fā)(“國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)文”)。文件涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批權(quán)下放、工業(yè)用地出讓招拍掛、土地出讓金預(yù)算管理、耕地保護(hù)“省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制”等諸多內(nèi)容。該文件是2004年“國(guó)發(fā)28號(hào)文”后,中國(guó)政府為實(shí)施新的宏觀調(diào)控而出臺(tái)的最為嚴(yán)厲的土地政策文件,成為新一輪土地政策參與宏觀調(diào)控的綱領(lǐng)性文件。這份文件對(duì)土地市場(chǎng)中的各個(gè)利益相關(guān)機(jī)構(gòu)以及具體的工作方式都做出了明確的規(guī)定。2007年,國(guó)家陸續(xù)頒布了一系列土地市場(chǎng)法規(guī)政策。10月,國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(簡(jiǎn)稱39號(hào)令)、《關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》?!墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定,工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓;受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后,方可申請(qǐng)辦理土地登記,領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書;未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的,不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書,也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。此舉提高了房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地成本,改變了過去開發(fā)商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權(quán)證,進(jìn)而利用土地使用權(quán)向銀行抵押貸款的做法;其規(guī)范了土地出讓金的繳納,提高了開發(fā)商的前期拿地成本,有力打擊了開發(fā)商的囤地行為?!蛾P(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》規(guī)定:第一,對(duì)于擬出讓的土地,要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下,進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地,按“凈地”分宗出讓。第二,合理控制單宗土地出讓規(guī)模??刂茊巫谕恋毓?yīng)規(guī)模,以增加土地供應(yīng)的宗數(shù),吸引更多的中小開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng),防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地,形成壟斷。第三,每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年,確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè),形成住房的有效供應(yīng)。第四,加大閑置土地的處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,要依法征收土地閑置費(fèi),并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,要堅(jiān)決無償收回。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工開發(fā),但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的,要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理?!蛾P(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》加大了對(duì)閑置土地的清理力度,利于使增加的土地供應(yīng)量直接形成房屋供應(yīng)量,重點(diǎn)規(guī)范了開發(fā)商的囤地行為。同年11月,國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》?!锻恋貎?chǔ)備管理辦法》明確規(guī)定了儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃,優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。該辦法一是從源頭上調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求,對(duì)年度土地供應(yīng)量和年度末期應(yīng)達(dá)到的儲(chǔ)備總量編制計(jì)劃,并進(jìn)行相應(yīng)土地儲(chǔ)備,從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)、短期的總量調(diào)節(jié)。二是加速土地形成有效供給的時(shí)間。通過將土地產(chǎn)權(quán)明晰后納入儲(chǔ)備中心,實(shí)現(xiàn)清除土地開發(fā)的法律障礙,解決由于權(quán)屬存在糾紛而無法開發(fā)的現(xiàn)象。其次,通過對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā),使之盡快達(dá)到具備開發(fā)條件的“凈地”,從而縮短土地開發(fā)周期。財(cái)政部和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》明確了土地儲(chǔ)備資金使用范圍,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的方式及貸款規(guī)模等內(nèi)容。其規(guī)范了土地儲(chǔ)備資金的來源及使用范圍,使土地儲(chǔ)備中心職能及權(quán)利明晰化,防范土地儲(chǔ)備過程中可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檎恋貎?chǔ)備行為需要巨額資金支持,嚴(yán)格的金融監(jiān)管會(huì)使土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行更為平穩(wěn)健康,從而達(dá)到制度的初衷。從以上我國(guó)土地管理政策的變化可以看出,2004年至2007年,政府對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范程度不斷加深,對(duì)土地宏觀調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)。土地的使用更加合理,土地資源的配置更加有效率。數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖1 1998~2007全國(guó)土地購(gòu)置面積趨勢(shì)圖國(guó)家的土地政策也在一定程度上影響到了我國(guó)土地市場(chǎng)的交易,上圖為房地產(chǎn)企業(yè)從1998年至2007年每年購(gòu)置土地面積圖。從圖中可以看到,國(guó)家政策對(duì)土地市場(chǎng)的影響效度。1998年至2004年,全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積每年都保持著高速增長(zhǎng),1998年,到了2003年。而2004年后,受到國(guó)家政策的影響,房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地的面積開始保持穩(wěn)定,在2004年至2006年的三年間,購(gòu)置土地的面積呈現(xiàn)出了負(fù)增長(zhǎng)。盡管在2007年,全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地的數(shù)量有所回升,但11%的增長(zhǎng)率仍然低于1997年至2004年間任何年度的增長(zhǎng)率。 第二節(jié) 土地儲(chǔ)備業(yè)供給分析及預(yù)測(cè)一、供給總量及速率分析土地供給一般是指在一定時(shí)間內(nèi),各種形式的土地所有者在各種可能價(jià)格下愿意并且能夠提供的土地?cái)?shù)量。土地供給是受土地需求的刺激而發(fā)展起來的,土地開發(fā)與整理是土地供給的前提。通常情況下,土地供給可以分為自然供給與經(jīng)濟(jì)供給兩種類型。土地的自然供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下,地球或地球上某一區(qū)域所能提供給人類利用的各種土地資源的數(shù)量,其數(shù)量不受任何人為因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響,所以它的供給是沒有彈性的。土地的經(jīng)濟(jì)供給是指投入勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)后,成為直接用于人類生產(chǎn)、生活的土地供給,是一種有效供給。土地經(jīng)濟(jì)供給是有一定彈性的,隨生產(chǎn)技術(shù)條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化而變化,影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素主要包括土地價(jià)格、未來預(yù)期價(jià)格、土地開發(fā)成本以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素。我國(guó)國(guó)土面積居世界第三位,土地資源總量比較豐富,農(nóng)業(yè)用地在土地中的比重較大,但是我國(guó)是一個(gè)多山的國(guó)家,丘陵、高原等山地占我國(guó)國(guó)土面積的2/3,耕地面積比重比較小。根據(jù)土地利用變更調(diào)查結(jié)果,截至2007年底,全國(guó)共有耕地 (),(),(),牧草地 (),其他農(nóng)用地 ()。與2006年相比,%,%,%,%,農(nóng)業(yè)用地總量下降。在我國(guó)人口眾多、耕地面積比重小的國(guó)情下,政府一直對(duì)耕地有著嚴(yán)格的限制。2007年,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”,單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定,進(jìn)一步強(qiáng)化了固守18萬畝耕地的紅線政策。隨著對(duì)國(guó)家對(duì)生態(tài)環(huán)境的不斷重視,農(nóng)業(yè)用地作為土地儲(chǔ)備的來源受到了嚴(yán)格限制,農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備的難度會(huì)更高。 數(shù)據(jù)來源:2007中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)圖2 2007年全國(guó)土地資源結(jié)構(gòu)圖而建設(shè)用地中,居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地 (),交通運(yùn)輸用地 (),();,數(shù)值較低。與2006年相比,%,%,%??傮w來看,農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生顯著變化。我國(guó)人均土地資源,尤其是建筑用地依然比較緊張,土地自然供給的緊張決定了土地經(jīng)濟(jì)供給的緊張,土地的稀缺性表現(xiàn)的更加明顯。從土地供給方面來看,2004年之后,盡管國(guó)家對(duì)土地的控制更加嚴(yán)格,但是土地供應(yīng)量在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上略有上升。數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3 2004~2007全國(guó)土地出讓面積及增速2004年,;受2004年政策的影響,2005年全國(guó)共出讓土地面積略有下降,;2006年,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆,各房地產(chǎn)企業(yè)迅速開始了在全國(guó)范圍內(nèi)布局,土地出讓的數(shù)量有了很大提高,土地市場(chǎng)的供給量也有所增加,%;而到了2007年,隨著多個(gè)文件的出臺(tái),土地的供應(yīng)量也沒有重現(xiàn)2006年大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。從近三年的批準(zhǔn)新增建筑用地來看,也表現(xiàn)出同出讓土地面積相似的變化特點(diǎn)。2005年,;而在2006年,批準(zhǔn)新增建筑用地有了大幅的上漲。進(jìn)入2007年,審批建設(shè)用地逐漸回落,保持在30多萬公頃。二、供給方式和結(jié)構(gòu)變化2004年以來,我國(guó)土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化不斷提高,通過招拍掛方式出讓土地在出讓土地總量中所占份額越來越高。2004年,,到了2007年。而且在這4年間,通過招拍掛方式成交土地的增幅也是逐年上漲。在2004年,%,而到了2006年,增幅就突破了兩位數(shù),在2007年,%。由此可以反映出,土地市場(chǎng)更加趨向于市場(chǎng)化,土地供給市場(chǎng)化的步伐很快。數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖4 2004~2007全國(guó)招拍掛成交土地面積及增速?gòu)恼信膾旆绞匠鲎屚恋卣伎偣渤鲎屚恋氐谋壤齺砜矗?004年,%;2005年,%;2006年,%,這是由于整個(gè)土地供給上升所引起的,與2005年相比,%;2007年,通過招拍掛出讓土地的絕對(duì)值和相對(duì)值都有了很大的提高,通過招拍掛出讓土地占出讓土地的比例甚至超過了50%,這也客觀反映了2007年出臺(tái)的一系列政府政策的有效性,這些政策促進(jìn)了土地供給市場(chǎng)化的提速,并且這種政策的影響力將會(huì)在未來一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)顯現(xiàn),土地的市場(chǎng)化的進(jìn)程仍將繼續(xù)。數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖5 2004~2007全國(guó)招牌掛土地占出讓土地比例從具體供給結(jié)構(gòu)的變化上來看,各年份各地區(qū)之間也存在著差別。從2004年開始,招拍掛方式開始在市場(chǎng)上發(fā)揮更加重要的作用。同年,基本上實(shí)現(xiàn)了凡應(yīng)招拍掛出讓的土地都實(shí)行了招拍掛。在國(guó)家宏觀調(diào)控下,較充分地發(fā)揮了市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。從區(qū)域性的角度來看,北京等地經(jīng)營(yíng)性用地遺留問題處理力度大。四川省十分重視土地資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。山東、浙江等一些地方已經(jīng)開始對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性的工業(yè)用地等也實(shí)行招拍掛出讓。2005年,根據(jù)1000多個(gè)縣(市、區(qū))土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果,土地供應(yīng)來源結(jié)構(gòu)56%屬于存量用地,44%屬于新增用地;%屬于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,%屬于房地產(chǎn)開發(fā)用地,%屬于其他用地;房地產(chǎn)開發(fā)用地中,%,%,%,%,%。同2005年相比,在2007年,隨著政府政策的出臺(tái),用于房地產(chǎn)開發(fā)用地的比例與2005年相比有所提高,而且用于普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的土地比例有所提高。隨著國(guó)家繼續(xù)致力于解決中等及較低收入水平人群的住房問題,用于這兩種住房開發(fā)的土地將會(huì)占據(jù)更大的比例,而且對(duì)于高檔住宅和商業(yè)娛樂建筑用地供給將會(huì)縮小。三、2008~2010年土地供給預(yù)測(cè)土地供給受國(guó)家政策影響較大。從2007年國(guó)家頒布的幾項(xiàng)措施來看,其將從以下三方面影響未來土地市場(chǎng)供應(yīng):一是在土地出讓規(guī)模上,土地管理部門會(huì)根據(jù)競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)能力,將出讓土地規(guī)模控制在其三年開發(fā)能力范圍內(nèi);二是在開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格控制三年開發(fā)周期,如果開發(fā)商三年未完成項(xiàng)目開發(fā)將受一定懲罰;三是在土地出讓文件中將說明三年必須開發(fā)完畢的條件,開發(fā)商在受讓土地時(shí)也必須接受和做出相應(yīng)承諾。進(jìn)入2008年,國(guó)家有關(guān)部門又再次下發(fā)通知,對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范。2008年1月7日、1月8日,國(guó)務(wù)院兩次下發(fā)通知對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)控。這次調(diào)控緊扣土地源頭,對(duì)實(shí)行“圈地”政策的開發(fā)商造成很大影響。2008年1月7日,國(guó)務(wù)院正式頒布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,從房地產(chǎn)開發(fā)用地到基礎(chǔ)設(shè)施用地再到農(nóng)村集體土地,新政為今后我國(guó)的土地利用印制了“節(jié)約集約”的新標(biāo)簽。新政的明確方向是提高建設(shè)用地利用效率,充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用成為土地在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的角色定位。此外,針對(duì)“圈地風(fēng)”導(dǎo)致開發(fā)商大規(guī)模囤地,延緩?fù)恋亻_工時(shí)間,繼而延緩樓盤開盤,坐地漲價(jià)等行為,《通知》也做出了規(guī)定,將嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策,對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。根據(jù)規(guī)定,土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的,堅(jiān)決無償收回,重新安排使用。對(duì)不符合法定收回條件的,也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。這是繼2007年《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》后又一份針對(duì)開發(fā)囤地的重要通知。從國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部的公開發(fā)言來看,《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》將是未來一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)土地利用的根本方針。國(guó)務(wù)院通知要求,要逐步擴(kuò)大土地有償使用范圍,并明確了相應(yīng)出讓土地的具體要求。其中通知要求“未來住宅用地出讓合同將規(guī)定最低容積率,明確單位面積內(nèi)所建住宅的套數(shù)和套型;工業(yè)用地如果增加容積率,將不再增收土地價(jià)款?!睆囊笞≌玫爻鲎尯贤袠?biāo)明建房套數(shù)和套型和加入新的最低容積率限制著這兩方面都可以看出2008~2010年的土地供給趨勢(shì)。隨著這一規(guī)定的逐漸實(shí)施,故意犧牲容積率的“類別墅”產(chǎn)品就不太可能出現(xiàn)。供應(yīng)住宅用地也要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書,確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)
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