【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分土地收益給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，但這仍舊滿足不了土地儲(chǔ)備工作的資金需求。在這種情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金措施主要依賴于商業(yè)銀行，全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備資金總額中商業(yè)銀行貸款的比重很高，銀行貸款一般占到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)資金的70％90%，個(gè)別地區(qū)接近100％。當(dāng)前，我國(guó)資本市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展，各種融資方式迅速展現(xiàn)，但是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)仍然主要依靠傳統(tǒng)的銀行貸款來籌措資金，渠道單一，當(dāng)國(guó)家緊縮銀根時(shí)，將會(huì)面臨著資金短缺風(fēng)險(xiǎn)；而且由于資金額度很高，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)的利息費(fèi)用也相當(dāng)驚人。（五）土地儲(chǔ)備受國(guó)家政策影響強(qiáng)與其它行業(yè)不同，土地儲(chǔ)備對(duì)市場(chǎng)變化的敏感性較低，而受國(guó)家政策影響較大。以下通過對(duì)2004年以來國(guó)家土地政策的梳理，來觀察國(guó)家政策對(duì)土地市場(chǎng)的影響。2004年，央行宣布加息，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即“71 號(hào)令”），該《通知》規(guī)定，2004年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有土地不得再協(xié)議出讓。同時(shí)規(guī)定，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補(bǔ)交齊全。補(bǔ)交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，否則國(guó)家收回土地。這就是業(yè)內(nèi)所所說的“”大限。此后，土地的市場(chǎng)化進(jìn)程開始提速，而且繼續(xù)從信貸和土地上加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的政策更加明確。同時(shí)國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)），針對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上存在的圈占土地、亂占濫用耕地等突出問題，明確提出了符合我國(guó)國(guó)情的嚴(yán)格土地管理制度。兩份文件的目的都在于強(qiáng)化我國(guó)土地管理制度，解決我國(guó)土地市場(chǎng)中運(yùn)作不規(guī)范的現(xiàn)象。2005年，土地政策主要是圍繞防止房地產(chǎn)投資過熱和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格來參與宏觀調(diào)控。通過嚴(yán)格控制供地規(guī)模和結(jié)構(gòu)，防止了包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資過熱；通過供地政策的引導(dǎo)和調(diào)控，保證了房地產(chǎn)開發(fā)用地供需基本平衡。2006年，國(guó)務(wù)院下發(fā)（“國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)文”）。文件涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批權(quán)下放、工業(yè)用地出讓招拍掛、土地出讓金預(yù)算管理、耕地保護(hù)“省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制”等諸多內(nèi)容。該文件是2004年“國(guó)發(fā)28號(hào)文”后，中國(guó)政府為實(shí)施新的宏觀調(diào)控而出臺(tái)的最為嚴(yán)厲的土地政策文件，成為新一輪土地政策參與宏觀調(diào)控的綱領(lǐng)性文件。這份文件對(duì)土地市場(chǎng)中的各個(gè)利益相關(guān)機(jī)構(gòu)以及具體的工作方式都做出了明確的規(guī)定。2007年，國(guó)家陸續(xù)頒布了一系列土地市場(chǎng)法規(guī)政策。10月，國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（簡(jiǎn)稱39號(hào)令）、《關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。此舉提高了房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地成本，改變了過去開發(fā)商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權(quán)證，進(jìn)而利用土地使用權(quán)向銀行抵押貸款的做法；其規(guī)范了土地出讓金的繳納，提高了開發(fā)商的前期拿地成本，有力打擊了開發(fā)商的囤地行為?！蛾P(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》規(guī)定：第一，對(duì)于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。第二，合理控制單宗土地出讓規(guī)模?？刂茊巫谕恋毓?yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成壟斷。第三，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應(yīng)。第四，加大閑置土地的處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，要堅(jiān)決無償收回。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理?！蛾P(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》加大了對(duì)閑置土地的清理力度，利于使增加的土地供應(yīng)量直接形成房屋供應(yīng)量，重點(diǎn)規(guī)范了開發(fā)商的囤地行為。同年11月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》明確規(guī)定了儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。該辦法一是從源頭上調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，對(duì)年度土地供應(yīng)量和年度末期應(yīng)達(dá)到的儲(chǔ)備總量編制計(jì)劃，并進(jìn)行相應(yīng)土地儲(chǔ)備，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)、短期的總量調(diào)節(jié)。二是加速土地形成有效供給的時(shí)間。通過將土地產(chǎn)權(quán)明晰后納入儲(chǔ)備中心，實(shí)現(xiàn)清除土地開發(fā)的法律障礙，解決由于權(quán)屬存在糾紛而無法開發(fā)的現(xiàn)象。其次，通過對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之盡快達(dá)到具備開發(fā)條件的“凈地”，從而縮短土地開發(fā)周期。財(cái)政部和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》明確了土地儲(chǔ)備資金使用范圍，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的方式及貸款規(guī)模等內(nèi)容。其規(guī)范了土地儲(chǔ)備資金的來源及使用范圍，使土地儲(chǔ)備中心職能及權(quán)利明晰化，防范土地儲(chǔ)備過程中可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檎恋貎?chǔ)備行為需要巨額資金支持，嚴(yán)格的金融監(jiān)管會(huì)使土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行更為平穩(wěn)健康，從而達(dá)到制度的初衷。從以上我國(guó)土地管理政策的變化可以看出，2004年至2007年，政府對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范程度不斷加深，對(duì)土地宏觀調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)。土地的使用更加合理，土地資源的配置更加有效率。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖1 1998~2007全國(guó)土地購(gòu)置面積趨勢(shì)圖國(guó)家的土地政策也在一定程度上影響到了我國(guó)土地市場(chǎng)的交易，上圖為房地產(chǎn)企業(yè)從1998年至2007年每年購(gòu)置土地面積圖。從圖中可以看到，國(guó)家政策對(duì)土地市場(chǎng)的影響效度。1998年至2004年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積每年都保持著高速增長(zhǎng)，1998年，到了2003年。而2004年后，受到國(guó)家政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地的面積開始保持穩(wěn)定，在2004年至2006年的三年間，購(gòu)置土地的面積呈現(xiàn)出了負(fù)增長(zhǎng)。盡管在2007年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地的數(shù)量有所回升，但11%的增長(zhǎng)率仍然低于1997年至2004年間任何年度的增長(zhǎng)率。第二節(jié) 土地儲(chǔ)備業(yè)供給分析及預(yù)測(cè)一、供給總量及速率分析土地供給一般是指在一定時(shí)間內(nèi)，各種形式的土地所有者在各種可能價(jià)格下愿意并且能夠提供的土地?cái)?shù)量。土地供給是受土地需求的刺激而發(fā)展起來的，土地開發(fā)與整理是土地供給的前提。通常情況下，土地供給可以分為自然供給與經(jīng)濟(jì)供給兩種類型。土地的自然供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，地球或地球上某一區(qū)域所能提供給人類利用的各種土地資源的數(shù)量，其數(shù)量不受任何人為因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響，所以它的供給是沒有彈性的。土地的經(jīng)濟(jì)供給是指投入勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)后，成為直接用于人類生產(chǎn)、生活的土地供給，是一種有效供給。土地經(jīng)濟(jì)供給是有一定彈性的，隨生產(chǎn)技術(shù)條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化而變化，影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素主要包括土地價(jià)格、未來預(yù)期價(jià)格、土地開發(fā)成本以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素。我國(guó)國(guó)土面積居世界第三位，土地資源總量比較豐富，農(nóng)業(yè)用地在土地中的比重較大，但是我國(guó)是一個(gè)多山的國(guó)家，丘陵、高原等山地占我國(guó)國(guó)土面積的2/3，耕地面積比重比較小。根據(jù)土地利用變更調(diào)查結(jié)果，截至2007年底，全國(guó)共有耕地 （），（），（），牧草地 （），其他農(nóng)用地 （）。與2006年相比，%，%，%，%，農(nóng)業(yè)用地總量下降。在我國(guó)人口眾多、耕地面積比重小的國(guó)情下，政府一直對(duì)耕地有著嚴(yán)格的限制。2007年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定，進(jìn)一步強(qiáng)化了固守18萬畝耕地的紅線政策。隨著對(duì)國(guó)家對(duì)生態(tài)環(huán)境的不斷重視，農(nóng)業(yè)用地作為土地儲(chǔ)備的來源受到了嚴(yán)格限制，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備的難度會(huì)更高。 數(shù)據(jù)來源：2007中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)圖2 2007年全國(guó)土地資源結(jié)構(gòu)圖而建設(shè)用地中，居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地 （），交通運(yùn)輸用地 （），（）；，數(shù)值較低。與2006年相比，%，%，%?？傮w來看，農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生顯著變化。我國(guó)人均土地資源，尤其是建筑用地依然比較緊張，土地自然供給的緊張決定了土地經(jīng)濟(jì)供給的緊張，土地的稀缺性表現(xiàn)的更加明顯。從土地供給方面來看，2004年之后，盡管國(guó)家對(duì)土地的控制更加嚴(yán)格，但是土地供應(yīng)量在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上略有上升。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3 2004~2007全國(guó)土地出讓面積及增速2004年，；受2004年政策的影響，2005年全國(guó)共出讓土地面積略有下降，；2006年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，各房地產(chǎn)企業(yè)迅速開始了在全國(guó)范圍內(nèi)布局，土地出讓的數(shù)量有了很大提高，土地市場(chǎng)的供給量也有所增加，%；而到了2007年，隨著多個(gè)文件的出臺(tái)，土地的供應(yīng)量也沒有重現(xiàn)2006年大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。從近三年的批準(zhǔn)新增建筑用地來看，也表現(xiàn)出同出讓土地面積相似的變化特點(diǎn)。2005年，；而在2006年，批準(zhǔn)新增建筑用地有了大幅的上漲。進(jìn)入2007年，審批建設(shè)用地逐漸回落，保持在30多萬公頃。二、供給方式和結(jié)構(gòu)變化2004年以來，我國(guó)土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化不斷提高，通過招拍掛方式出讓土地在出讓土地總量中所占份額越來越高。2004年，，到了2007年。而且在這4年間，通過招拍掛方式成交土地的增幅也是逐年上漲。在2004年，%，而到了2006年，增幅就突破了兩位數(shù)，在2007年，%。由此可以反映出，土地市場(chǎng)更加趨向于市場(chǎng)化，土地供給市場(chǎng)化的步伐很快。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖4 2004~2007全國(guó)招拍掛成交土地面積及增速?gòu)恼信膾旆绞匠鲎屚恋卣伎偣渤鲎屚恋氐谋壤齺砜矗?004年，%；2005年，%；2006年，%，這是由于整個(gè)土地供給上升所引起的，與2005年相比，%；2007年，通過招拍掛出讓土地的絕對(duì)值和相對(duì)值都有了很大的提高，通過招拍掛出讓土地占出讓土地的比例甚至超過了50%，這也客觀反映了2007年出臺(tái)的一系列政府政策的有效性，這些政策促進(jìn)了土地供給市場(chǎng)化的提速，并且這種政策的影響力將會(huì)在未來一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)顯現(xiàn)，土地的市場(chǎng)化的進(jìn)程仍將繼續(xù)。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖5 2004~2007全國(guó)招牌掛土地占出讓土地比例從具體供給結(jié)構(gòu)的變化上來看，各年份各地區(qū)之間也存在著差別。從2004年開始，招拍掛方式開始在市場(chǎng)上發(fā)揮更加重要的作用。同年，基本上實(shí)現(xiàn)了凡應(yīng)招拍掛出讓的土地都實(shí)行了招拍掛。在國(guó)家宏觀調(diào)控下，較充分地發(fā)揮了市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。從區(qū)域性的角度來看，北京等地經(jīng)營(yíng)性用地遺留問題處理力度大。四川省十分重視土地資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。山東、浙江等一些地方已經(jīng)開始對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性的工業(yè)用地等也實(shí)行招拍掛出讓。2005年，根據(jù)1000多個(gè)縣（市、區(qū)）土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果，土地供應(yīng)來源結(jié)構(gòu)56%屬于存量用地，44%屬于新增用地；%屬于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，%屬于房地產(chǎn)開發(fā)用地，%屬于其他用地；房地產(chǎn)開發(fā)用地中，%，%，%，%，%。同2005年相比，在2007年，隨著政府政策的出臺(tái)，用于房地產(chǎn)開發(fā)用地的比例與2005年相比有所提高，而且用于普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的土地比例有所提高。隨著國(guó)家繼續(xù)致力于解決中等及較低收入水平人群的住房問題，用于這兩種住房開發(fā)的土地將會(huì)占據(jù)更大的比例，而且對(duì)于高檔住宅和商業(yè)娛樂建筑用地供給將會(huì)縮小。三、2008～2010年土地供給預(yù)測(cè)土地供給受國(guó)家政策影響較大。從2007年國(guó)家頒布的幾項(xiàng)措施來看，其將從以下三方面影響未來土地市場(chǎng)供應(yīng)：一是在土地出讓規(guī)模上，土地管理部門會(huì)根據(jù)競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)模控制在其三年開發(fā)能力范圍內(nèi)；二是在開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格控制三年開發(fā)周期，如果開發(fā)商三年未完成項(xiàng)目開發(fā)將受一定懲罰；三是在土地出讓文件中將說明三年必須開發(fā)完畢的條件，開發(fā)商在受讓土地時(shí)也必須接受和做出相應(yīng)承諾。進(jìn)入2008年，國(guó)家有關(guān)部門又再次下發(fā)通知，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范。2008年1月7日、1月8日，國(guó)務(wù)院兩次下發(fā)通知對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)控。這次調(diào)控緊扣土地源頭，對(duì)實(shí)行“圈地”政策的開發(fā)商造成很大影響。2008年1月7日，國(guó)務(wù)院正式頒布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從房地產(chǎn)開發(fā)用地到基礎(chǔ)設(shè)施用地再到農(nóng)村集體土地，新政為今后我國(guó)的土地利用印制了“節(jié)約集約”的新標(biāo)簽。新政的明確方向是提高建設(shè)用地利用效率，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用成為土地在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的角色定位。此外，針對(duì)“圈地風(fēng)”導(dǎo)致開發(fā)商大規(guī)模囤地，延緩?fù)恋亻_工時(shí)間，繼而延緩樓盤開盤，坐地漲價(jià)等行為，《通知》也做出了規(guī)定，將嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。根據(jù)規(guī)定，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用。對(duì)不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。這是繼2007年《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》后又一份針對(duì)開發(fā)囤地的重要通知。從國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部的公開發(fā)言來看，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》將是未來一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)土地利用的根本方針。國(guó)務(wù)院通知要求，要逐步擴(kuò)大土地有償使用范圍，并明確了相應(yīng)出讓土地的具體要求。其中通知要求“未來住宅用地出讓合同將規(guī)定最低容積率，明確單位面積內(nèi)所建住宅的套數(shù)和套型；工業(yè)用地如果增加容積率，將不再增收土地價(jià)款?！睆囊笞≌玫爻鲎尯贤袠?biāo)明建房套數(shù)和套型和加入新的最低容積率限制著這兩方面都可以看出2008~2010年的土地供給趨勢(shì)。隨著這一規(guī)定的逐漸實(shí)施，故意犧牲容積率的“類別墅”產(chǎn)品就不太可能出現(xiàn)。供應(yīng)住宅用地也要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)