反思土地儲備制度(編輯修改稿)
2024-09-20 00:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 相應(yīng)跟進(jìn)，值得懷疑。 三、政策支持力度不強(qiáng)大 當(dāng)前的房地產(chǎn)成本降低會影響到開發(fā)商以前開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，它們是第一價格堅守者。但問題不僅于此，重要的是價格堅守者還有政府和銀行。據(jù)測算， 2024 年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國 gdp 增長的直接貢獻(xiàn)率為 個百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為 ，兩者相加共計 。房地產(chǎn)開發(fā)就成為地方政府的政績工程和形象工程，也是地方支柱產(chǎn)業(yè)，使政府很難真正容忍房地產(chǎn)價格的下降。銀行是房地產(chǎn) 第 4 頁 共 7 頁 開發(fā)的主要資金 來源，接近 60％，占銀行貸款余額的 10％。根據(jù)國家公布的數(shù)據(jù)，到 2024 年 7 月，全國商品房空置占壓資金超過 2500 億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。在這種情況下平抑房地產(chǎn)市場價格，金融業(yè)會首當(dāng)其沖，銀行有多大承受力，值得政策制定者擔(dān)心。因此，以土地儲備制度擴(kuò)大土地供應(yīng)量實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價格下降的政策取向，與政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)存在矛盾，在內(nèi)有政府和銀行的制掣、外有開發(fā)商的規(guī)避，土地儲備制度難以與房地產(chǎn)價格堅守者相抗衡，政策出臺動機(jī)、出臺時機(jī)和執(zhí)行力度都值得反思。 四、政策調(diào)整空間比較小 商品房成本主要由 征地拆遷費(fèi)、土地出讓金、建安工程費(fèi)、大市政費(fèi)四源費(fèi)及其他稅費(fèi)等幾個部分組成。一般說來，建安工程費(fèi)、大市政費(fèi)及四源費(fèi)、其他稅費(fèi)是可變成本，不可能受土地儲備制度影響。土地儲備制度可以影響的土地征地拆遷費(fèi)和土地出讓金。征地拆遷費(fèi)是土地成本的主要構(gòu)成部分，占房地產(chǎn)總成本為 40％左右（ XX 縣區(qū)開發(fā)要低，占 20％左右），用于補(bǔ)償房屋權(quán)益和為國有企業(yè)盤活土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)脫困的權(quán)益。土地儲備制度應(yīng)當(dāng)保證這部分資金完全落實(shí)，而不是減少。土地出讓金是政府作為土地所有者的權(quán)益和一系列土地儲備工作的回報，約占房地產(chǎn)總成本的 10％左右。 如果土地儲
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