【正文】 過銷售增長(zhǎng)率，房子空置日漸增多。銀行是房地產(chǎn) 第 4 頁(yè) 共 7 頁(yè) 開發(fā)的主要資金 來源，接近 60％，占銀行貸款余額的 10％。如果政府?dāng)U大土地供應(yīng)量，僅是為了減少土地出讓金，又可能刺激開發(fā)商開展新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)。三是政策實(shí)施手段是選擇適宜的時(shí)機(jī)公布土地供給計(jì)劃，進(jìn)行微調(diào)，造成充分的心理預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著理性方向發(fā)展，而不是在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)充分放大后，在短期內(nèi)大幅度增減土地的供給量。二是土地儲(chǔ)備制度代表政府參與土地 收益，有著 “ 政府利益第一 ” 的明顯要求。 五、政策路徑不直接 如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路飆升，通過市場(chǎng)競(jìng)價(jià)，土地出讓金也會(huì)隨之上升，所實(shí)現(xiàn)的土地所有者權(quán)益就會(huì)多，擴(kuò)大了土地儲(chǔ)備制度的作用范圍。 三、政策支持力度不強(qiáng)大 當(dāng)前的房地產(chǎn)成本降低會(huì)影響到開發(fā)商以前開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，它們是第一價(jià)格堅(jiān)守者。 但是，由于政策機(jī)制的 不健全和當(dāng)前推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特殊因素的影響，利用土地儲(chǔ)備制度，擴(kuò)大土地供應(yīng)、平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在六大問題，對(duì)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難收到政策實(shí)效，反而有可能引發(fā)更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政策重點(diǎn)落在成本控制上：擴(kuò)大土地供應(yīng)量、通過招標(biāo)拍賣競(jìng)價(jià)，降低土地取得費(fèi)用，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格自然回落。由于多源頭、多渠道供應(yīng)土地的局面沒有根本改變，開發(fā)商可以通過其他途徑獲得開發(fā)土地，也可以開發(fā)自己儲(chǔ)備的土地。土地出讓金是政府作為土地所有者的權(quán)益和一系列土地儲(chǔ)備工作的回報(bào)，約占房地產(chǎn)總成本的 10％左右。一是土地儲(chǔ)備制度要真正能發(fā)揮作用。如香港回歸時(shí)，特區(qū)政府增加批地?cái)?shù)量以造福于民，但面對(duì)突如其來的亞洲金融危機(jī)，反而增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的受害程度。因此，土地需求的派生性使土地儲(chǔ)備制度控制土地出讓金失去意義，政策的負(fù)面影響制約了政策的實(shí)施。因此，以土地