反思土地儲(chǔ)備制度(文件)
【正文】 2024年，已達(dá) 40 億。其通常做法是，開發(fā)商對(duì)所獲取的開發(fā)項(xiàng)目，并不一次付清地價(jià)款，而是分期分批來做，長(zhǎng)則 10 年、 20 年，等同于又一次購(gòu)得看漲期權(quán)。房地產(chǎn)投資本身就是 一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過熱的情況下，投資者要么對(duì)新政策置之不理，要么是轉(zhuǎn)移投資方向，使市場(chǎng)出現(xiàn)大幅振蕩，甚至導(dǎo)致市場(chǎng) “ 崩盤 ” 。一是土地儲(chǔ)備制度要真正能發(fā)揮作用。如果土地國(guó)有，可以將其利益看成是土地所有權(quán)的收益；如果土地私有，可以將其利益視為土地管理、城市管理的收益。最后是政策的實(shí)施要密切關(guān)注金融市場(chǎng)的變化。 因此，在市場(chǎng)已出現(xiàn)過熱的情況下，希望通過目前的土地儲(chǔ)備制度，擴(kuò)大土地 供應(yīng)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)回歸是不現(xiàn)實(shí)的。如香港回歸時(shí)，特區(qū)政府增加批地?cái)?shù)量以造福于民，但面對(duì)突如其來的亞洲金融危機(jī)，反而增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的受害程度。因此，土地儲(chǔ)備制度的直接受益者 第 7 頁 共 7 頁 是政府，間接受益者可能是公眾。這是關(guān)鍵性條件，否則，它所采取的政策措施很難收到實(shí)效。 七、可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 絕大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)為了公共利益和城市再開發(fā)，都建立了土地征購(gòu)集中、儲(chǔ)備、出讓的制度，其中香港所采取的土地儲(chǔ)備制度與我國(guó)各城市所采用的土地儲(chǔ)備制度比較接近。因此，土地需求的派生性使土地儲(chǔ)備制度控制土地出讓金失去意義，政策的負(fù)面影響制約了政策的實(shí)施。如果土地供需雙方力量不變，政府主動(dòng)降低土地出讓金，按照市場(chǎng)招標(biāo)拍買的方式出讓土地，只能使國(guó)家的土地所有者權(quán)益轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中，不可能影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。因此，商品房的成本價(jià)格剛性使土地儲(chǔ)備制度平抑房?jī)r(jià)空間狹小，即使政策效果如決策者所愿全部發(fā)揮，影響程度也很有限。征地拆遷費(fèi)是土地成本的主要構(gòu)成部分，占房地產(chǎn)總成本為 40％左右（ XX 縣區(qū)開發(fā)要低，占
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