反思土地儲(chǔ)備制度-wenkub
2024-09-20 00 本頁(yè)面
【正文】 雖然土地儲(chǔ)備制度要求 政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，但實(shí)際上土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)并未完全控制土地供應(yīng)量。另一方面是投資增長(zhǎng)率超過(guò)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率，房子空置日漸增多。 但是，由于政策機(jī)制的 不健全和當(dāng)前推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特殊因素的影響，利用土地儲(chǔ)備制度，擴(kuò)大土地供應(yīng)、平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在六大問(wèn)題，對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難收到政策實(shí)效，反而有可能引發(fā)更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。深化住房制度改革，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮是改革的大方向，需求控制政策暫時(shí)很難成為政府的調(diào)控手段。這是在全國(guó)普遍建立土地儲(chǔ)備制度后，第一次引起廣泛關(guān)注的政策動(dòng)向。杭州是我國(guó)最早進(jìn)行土地儲(chǔ)備制度試點(diǎn)的幾個(gè)城市之一，制度比較完善，特點(diǎn)比較鮮明。政策重點(diǎn)落在成本控制上：擴(kuò)大土地供應(yīng)量、通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)競(jìng)價(jià)，降低土地取得費(fèi)用，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格自然回落。 一、政策手段針對(duì)性不強(qiáng) 第 2 頁(yè) 共 7 頁(yè) 雖然房地產(chǎn)價(jià)格總體上是一路上漲，但有兩個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注。由此可以推斷出，滯銷(xiāo)房或空置房主要是低檔商品房，高檔商品房持續(xù)走俏，支撐著房地產(chǎn)業(yè)不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的矛盾。存量土地大部分被現(xiàn)在的使用者所控制。由于多源頭、多渠道供應(yīng)土地的局面沒(méi)有根本改變，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)其他途徑獲得開(kāi)發(fā)土地，也可以開(kāi)發(fā)自己儲(chǔ)備的土地。但問(wèn)題不僅于此，重要的是價(jià)格堅(jiān)守者還有政府和銀行。根據(jù)國(guó)家公布的數(shù)據(jù)，到 2024 年 7 月，全國(guó)商品房空置占?jí)嘿Y金超過(guò) 2500 億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。一般說(shuō)來(lái)，建安工程費(fèi)、大市政費(fèi)及四源費(fèi)、其他稅費(fèi)是可變成本，不可能受土地儲(chǔ)備制度影響。土地出讓金是政府作為土地所有者的權(quán)益和一系列土地儲(chǔ)備工作的回報(bào)，約占房地產(chǎn)總成本的 10％左右。例如，杭州由于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，市土地儲(chǔ)備中心上繳的財(cái)政資金每年以 56％的 比例遞增，到
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