反思土地儲備制度-wenkub
2024-09-20 00 本頁面
【正文】 雖然土地儲備制度要求 政府壟斷土地一級市場，但實際上土地儲備機(jī)構(gòu)并未完全控制土地供應(yīng)量。另一方面是投資增長率超過銷售增長率，房子空置日漸增多。 但是，由于政策機(jī)制的 不健全和當(dāng)前推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊因素的影響，利用土地儲備制度，擴(kuò)大土地供應(yīng)、平抑房地產(chǎn)市場價格存在六大問題，對過熱的房地產(chǎn)市場很難收到政策實效，反而有可能引發(fā)更大的市場風(fēng)險。深化住房制度改革，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮是改革的大方向，需求控制政策暫時很難成為政府的調(diào)控手段。這是在全國普遍建立土地儲備制度后，第一次引起廣泛關(guān)注的政策動向。杭州是我國最早進(jìn)行土地儲備制度試點的幾個城市之一，制度比較完善，特點比較鮮明。政策重點落在成本控制上：擴(kuò)大土地供應(yīng)量、通過招標(biāo)拍賣競價，降低土地取得費用，從而使房地產(chǎn)市場價格自然回落。 一、政策手段針對性不強(qiáng) 第 2 頁 共 7 頁 雖然房地產(chǎn)價格總體上是一路上漲，但有兩個現(xiàn)象值得關(guān)注。由此可以推斷出，滯銷房或空置房主要是低檔商品房，高檔商品房持續(xù)走俏，支撐著房地產(chǎn)業(yè)不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)市場過熱問題是一個結(jié)構(gòu)性的矛盾。存量土地大部分被現(xiàn)在的使用者所控制。由于多源頭、多渠道供應(yīng)土地的局面沒有根本改變，開發(fā)商可以通過其他途徑獲得開發(fā)土地，也可以開發(fā)自己儲備的土地。但問題不僅于此，重要的是價格堅守者還有政府和銀行。根據(jù)國家公布的數(shù)據(jù)，到 2024 年 7 月，全國商品房空置占壓資金超過 2500 億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。一般說來，建安工程費、大市政費及四源費、其他稅費是可變成本，不可能受土地儲備制度影響。土地出讓金是政府作為土地所有者的權(quán)益和一系列土地儲備工作的回報，約占房地產(chǎn)總成本的 10％左右。例如，杭州由于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，市土地儲備中心上繳的財政資金每年以 56％的 比例遞增，到
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