反思土地儲(chǔ)備制度-閱讀頁(yè)
2024-09-20 00:57本頁(yè)面
【正文】 儲(chǔ)備成本和土地儲(chǔ)備中心自身發(fā)展的資金積累量一定，土地儲(chǔ)備制度真正影響空間就是土地 第 5 頁(yè) 共 7 頁(yè) 儲(chǔ)備中心上繳國(guó)家財(cái)政部分，空間十分有限，一般為房地產(chǎn)總成本的 5％左右。 五、政策路徑不直接 如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路飆升，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)，土地出讓金也會(huì)隨之上升，所實(shí)現(xiàn)的土地所有者權(quán)益就會(huì)多，擴(kuò)大了土地儲(chǔ)備制度的作用范圍。但是，土地需求是派生的，是先有房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，才有房地產(chǎn)用地的需求。如果政府?dāng)U大土地供應(yīng)量，僅是為了減少土地出讓金，又可能刺激開發(fā)商開展新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)。因此，土地出讓金的降低對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格影響 小，反而可能導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富不合理的轉(zhuǎn)移。 六、政策效果時(shí)滯比較長(zhǎng) 第 6 頁(yè) 共 7 頁(yè) 如果將房屋建設(shè)時(shí)間、開發(fā)商已圈土地的消化時(shí)間和新增土地的消化時(shí)間計(jì)算在內(nèi)，擴(kuò)大土地供應(yīng)量平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)際時(shí)滯比較長(zhǎng)，其短期影響，只能是政策所產(chǎn)生的長(zhǎng)期心理預(yù)期影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者的即期決策。因此，政策的時(shí)滯效應(yīng)嚴(yán)重影響土地儲(chǔ)備制度平抑價(jià)格的政策效果，政策風(fēng)險(xiǎn)大，實(shí)施時(shí)不能不慎重。從它們運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，有四個(gè)方面值得注意。政府要真正完全壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)。二是土地儲(chǔ)備制度代表政府參與土地 收益，有著 “ 政府利益第一 ” 的明顯要求。因此，它不是一名 “ 守夜人 ” ，在實(shí)際操作中，很難讓它為了長(zhǎng)期利益和整體利益而犧牲短期利益。三是政策實(shí)施手段是選擇適宜的時(shí)機(jī)公布土地供給計(jì)劃，進(jìn)行微調(diào)，造成充分的心理預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著理性方向發(fā)展，而不是在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)充分放大后，在短期內(nèi)大幅度增減土地的供給量。在 金融市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)、嚴(yán)重沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，因土地儲(chǔ)備制度只是一種土地供給管理而無(wú)能為力。因此，土地儲(chǔ)備制度在很多時(shí)候，只是一項(xiàng)錦上添花的政策。
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