反思土地儲備制度(更新版)
【正文】 商手中，不可能影響房地產(chǎn)的市場價格。征地拆遷費是土地成本的主要構(gòu)成部分，占房地產(chǎn)總成本為 40％左右（ XX 縣區(qū)開發(fā)要低，占 20％左右），用于補償房屋權(quán)益和為國有企業(yè)盤活土地資產(chǎn)實現(xiàn)脫困的權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)就成為地方政府的政績工程和形象工程，也是地方支柱產(chǎn)業(yè)，使政府很難真正容忍房地產(chǎn)價格的下降。對于新增商品房用地，雖然去年 7 月 1 日國土資源部下發(fā)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，一些地方政府也相應(yīng)下 第 3 頁 共 7 頁 達(dá)了法規(guī)，為土地儲備制度提供了強有力的支持，但由于配套政策的滯后、具體規(guī)定的含混，仍為協(xié)議出讓留有余地。以住宅業(yè)為例， 2024 年和 2024 年，別墅、高檔公寓與經(jīng)濟適用房建設(shè)相比，實際銷售面積增長率分別高出 8％和 3％；新開工面積增長率分別高出 63％和 16％；投資完成額增長率分別高出 27％和26％。 房地產(chǎn)市場價格的形成原因，不外乎成本推動和需求拉動。當(dāng)前，在全國房地產(chǎn)市場價格一再攀升、個別區(qū)域出現(xiàn)過熱現(xiàn)象之時，這一政策動向可能產(chǎn)生強烈示范效應(yīng)。一方面是高檔商品房建銷兩旺，成為開發(fā)商投資熱點。一般是，開發(fā)區(qū)已把持大量新征土地，土地開發(fā)商和區(qū)政府已掌握著危舊房改造用地，各委辦局實際控制企業(yè)劃撥用地，土地開發(fā)商經(jīng)多年運作已圈下很大一部分商品房用地。據(jù)測算， 2024 年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國 gdp 增長的直接貢獻(xiàn)率為 個百分點，間接貢獻(xiàn)率為 ，兩者相加共計 。土地儲備制度可以影響的土地征地拆遷費和土地出讓金。但是，土地需求是派生的，是先有房地產(chǎn)市場的需求，才有房地產(chǎn)用地的需求。因此，政策的時滯效應(yīng)嚴(yán)重影響土地儲備制度平抑價格的政策效果，政策風(fēng)險大，實施時不能不慎重。因此，它不是一名 “ 守夜人 ” ，在實際操作中，很難讓它為了長期利益和整體利益而犧牲短期利益。
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