反思土地儲(chǔ)備制度-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 全 雖然土地儲(chǔ)備制度要求 政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，但實(shí)際上土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)并未完全控制土地供應(yīng)量。 三、政策支持力度不強(qiáng)大 當(dāng)前的房地產(chǎn)成本降低會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商以前開(kāi)發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它們是第一價(jià)格堅(jiān)守者。 四、政策調(diào)整空間比較小 商品房成本主要由 征地拆遷費(fèi)、土地出讓金、建安工程費(fèi)、大市政費(fèi)四源費(fèi)及其他稅費(fèi)等幾個(gè)部分組成。 五、政策路徑不直接 如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路飆升，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)，土地出讓金也會(huì)隨之上升，所實(shí)現(xiàn)的土地所有者權(quán)益就會(huì)多，擴(kuò)大了土地儲(chǔ)備制度的作用范圍。 六、政策效果時(shí)滯比較長(zhǎng) 第 6 頁(yè) 共 7 頁(yè) 如果將房屋建設(shè)時(shí)間、開(kāi)發(fā)商已圈土地的消化時(shí)間和新增土地的消化時(shí)間計(jì)算在內(nèi)，擴(kuò)大土地供應(yīng)量平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)際時(shí)滯比較長(zhǎng)，其短期影響，只能是政策所產(chǎn)生的長(zhǎng)期心理預(yù)期影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者的即期決策。二是土地儲(chǔ)備制度代表政府參與土地 收益，有著 “ 政府利益第一 ” 的明顯要求。因此，土地儲(chǔ)備制度在很多時(shí)候，只是一項(xiàng)錦上添花的政策。三是政策實(shí)施手段是選擇適宜的時(shí)機(jī)公布土地供給計(jì)劃，進(jìn)行微調(diào)，造成充分的心理預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著理性方向發(fā)展，而不是在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)充分放大后，在短期內(nèi)大幅度增減土地的供給量。從它們運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，有四個(gè)方面值得注意。如果政府?dāng)U大土地供應(yīng)量，僅是為了減少土地出讓金，又可能刺激開(kāi)發(fā)商開(kāi)展新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)。土地儲(chǔ)備制度應(yīng)當(dāng)保證這部分資金完全落實(shí)，而不是減少。銀行是房地產(chǎn) 第 4 頁(yè) 共 7 頁(yè) 開(kāi)發(fā)的主要資金 來(lái)源，接近 60％，占銀行貸款余額的 10％。如北京出臺(tái)了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地 使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》，但留下了綠化隔離項(xiàng)目、危舊房改造、小城鎮(zhèn)建
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