【正文】 份； ⑤環(huán)評、交評審批意見；⑥普測或釘柱成果報(bào)告書（電子版）；⑦地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性認(rèn)定書（通過預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）； ⑧一級開發(fā)批復(fù)；⑨產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目，需要有無線電主管部門的審查同意意見；⑩遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內(nèi)建設(shè)的項(xiàng)目，需要有廣播電視主管部門的審查同意意見； ?其他材料。在與被征地方簽定補(bǔ)償協(xié)議后，向項(xiàng)目所在區(qū)縣國土分局征地科提出新增建設(shè)用地申請，經(jīng)區(qū)土地局初審后進(jìn)行公示，受理和初審約10個(gè)工作日，公示期一般在10天左右。（2）政府主管部門：區(qū)縣人民政府、區(qū)縣房屋征收部門、區(qū)縣房屋征收事務(wù)中心（3）基本流程依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）、《關(guān)于印發(fā)的通知》（京政發(fā)[2011]27號）的要求，現(xiàn)階段北京市征收工作基本流程如下： ①建設(shè)單位提出申請 為了公共利益需要征收房屋的，由建設(shè)單位向建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)、縣人民政府提出征收申請，提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見、土地預(yù)審意見等文件。房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位根據(jù)需要可以通過購買服務(wù)方式完成房屋征收與補(bǔ)償過程中涉及的測繪、評估、房屋拆除、法律服務(wù)等專業(yè)性工作。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案、征收范圍、實(shí)施單位、簽約期限和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。（1）適用范圍: 適用于全市實(shí)施舊城區(qū)改建范圍的房屋征收項(xiàng)目。公益性認(rèn)定以改善民生、優(yōu)化環(huán)境為原則，不以改建后的規(guī)劃用途為條件。暫停期限為一年，需要延長暫停期限的，區(qū)縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提前15日在征收范圍內(nèi)及時(shí)發(fā)布延期公告，延長期限最長不超過一年。⑧ 預(yù)簽協(xié)議區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補(bǔ)償方案,組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補(bǔ)償協(xié)議。? 強(qiáng)制執(zhí)行在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。區(qū)縣儲備分中心取得項(xiàng)目核準(zhǔn)后和規(guī)劃意見書后，實(shí)施征地拆遷和市政設(shè)施實(shí)施方案。在入市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國土局編制入市交易文件，同時(shí)，國土局應(yīng)會同有關(guān)部門確定入市交易底價(jià)，具體步驟如下： ① 市國土局和市發(fā)改委根據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估的市場價(jià)格提出土地入市交易底價(jià)初步建議；② 市國土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組成的地價(jià)評審委員會進(jìn)行審議； ③ 市國土局會同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定底價(jià)，特殊情況與市發(fā)改委共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。第二篇：土地一級開發(fā)流程土地一級開發(fā)流程第一章土地一級開發(fā)流程選地由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請國有土地使用權(quán)出讓申請一般指協(xié)議出讓申請，申請用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報(bào)告書；國家投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。1辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3 個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實(shí)勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。1委托進(jìn)行拆遷工作當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時(shí)，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。公告時(shí)間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60 日。、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。主管部門現(xiàn)場勘察交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收取：對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。一般宗地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問題。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。通常情況下，開發(fā)商應(yīng)將就土地一級開發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開發(fā)成本。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會太高。而且由于土地一級開發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。收益：委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項(xiàng)目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項(xiàng)目）應(yīng)該達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（簡稱“七通一平”），并達(dá)到市政綜合，取得所有的管線圖。辦理時(shí)間： 20個(gè)工作日——辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標(biāo)準(zhǔn)：是否屬于因特殊情況必須移植的；古樹名木移植方案是否符合要求；市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評價(jià)管理處辦理，區(qū)縣項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。形式審查（1）環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評價(jià)檔。1地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對本項(xiàng)目的影響；1圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；報(bào)告書60日、報(bào)告表30日、登記表15日。程序四：辦理交通評價(jià)檔審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評價(jià)：（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過5萬平方米的居住類項(xiàng)目；市園林局監(jiān)督檢查處 審查標(biāo)準(zhǔn)：申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；凡申請避讓保護(hù)古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認(rèn)真填寫，字跡清楚；樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號依次排列。屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其它權(quán)屬證明文件；涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案檔；有上級主管單位的，應(yīng)提交其上級主管單位的批準(zhǔn)文件。綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級開發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級開發(fā)合同。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開發(fā)成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。（3）約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任政策變化風(fēng)險(xiǎn)對開發(fā)商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國家或上級政府對項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。開發(fā)商應(yīng)把握的土地一級開發(fā)合同中的要點(diǎn)開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)但只有地方縣級政府或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。利潤的計(jì)算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收。、土地使用費(fèi)這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。超過限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。2移交拆遷檔案資料拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報(bào)市國土房管 局備案。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署的書面文件。與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法律具體規(guī)定。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。在 省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。土地開發(fā)方案修改編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項(xiàng)目土地前期開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。掛牌價(jià)格（或指標(biāo)底價(jià)）的評估，在現(xiàn)場勘查和技術(shù)初審后報(bào)地價(jià)辦公室審議，再報(bào)專家會審議，最終由市國土局會同市發(fā)改委審批，確定上市交易價(jià)格。（十一）組織驗(yàn)收，評估土地成本（1）政府主管部門： 市國土局會同有關(guān)部門（2）主要工作內(nèi)容：① 一級開發(fā)單位委托有資質(zhì)的土地評估單位就土地開發(fā)成本及土地市場價(jià)格進(jìn)行評估或委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)；② 市國土局組織有關(guān)部門對土地一級開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收；③ 市國土局內(nèi)部（土地儲備中心、市場處、利用處、土地利用中心等）對一級開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)審； ④ 市國土局和市發(fā)改委審核土地一級開發(fā)成本，鑒定土地成本的有效性。實(shí)施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。自管公房或者直管公房的房屋所有權(quán)人在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動生效。房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)在征收范圍內(nèi)公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。④ 征收要件通過征詢的舊城區(qū)改建項(xiàng)目,納入各區(qū)縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。③各區(qū)縣房屋征收部門可以委托不以盈利為目的的房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)舊城區(qū)改建房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，并對房屋征收實(shí)施單位的征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)。⑩申請法院強(qiáng)制執(zhí)行 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。⑥風(fēng)險(xiǎn)評估區(qū)、縣人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)的通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。這一過程有兩點(diǎn)需加以說明:（1）正常情況下，市政府協(xié)調(diào)會每月召開一次，但很難完全保證；（2）在資金安排上，規(guī)定征地補(bǔ)償款支付50%以上方可取得征地批復(fù)，全部付清后才能辦理《征地結(jié)案表》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。所需文件資料：（1）由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請報(bào)告一式5份（主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位情況，擬建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會效果分析等）；（2）一級開發(fā)批復(fù)；（3）項(xiàng)目用地預(yù)審意見；（4）征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議；（5）法人資格證書（開發(fā)企業(yè)）；（6）中外合營項(xiàng)目，合營各方簽署的合作意向書；（7）環(huán)評、交評審批意見；（8）其他材料。所需文件資料：（1）加蓋單位印章的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請登記表》；（2）環(huán)境影響評價(jià)文件；（3）擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周圍情況；（環(huán)境影響報(bào)告書（表）項(xiàng)目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設(shè)項(xiàng)目周圍關(guān)系，并要求按A4（豎向）裝訂；環(huán)境影響登記表項(xiàng)目可以提交示意圖）（4）項(xiàng)目用地預(yù)審意見；（5）土地一級開發(fā)批復(fù)。（3）所需文件資料：①北京市園林局避讓保護(hù)古樹名木措施申請表，（申請內(nèi)容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護(hù)古樹名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號、原因；申報(bào)單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章））； ②規(guī)劃意見書及附圖；③避讓保護(hù)古樹名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。辦理時(shí)間：整個(gè)項(xiàng)目確定委托單位，簽訂委托協(xié)議，通常1周時(shí)間。原建設(shè)單位在申請土地入市交易前，土地開發(fā)成本應(yīng)通過委托有資質(zhì)的土地評估單位進(jìn)行評估或委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)后，由市國土資源局會同有關(guān)部門進(jìn)行審核確認(rèn)。環(huán)保