【正文】 企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。土地開發(fā)實(shí)施方案預(yù)審?fù)ㄟ^土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。上市交易：掛牌為公示期20個(gè)工作日，競價(jià)期10個(gè)工作日；招標(biāo)為公示期30天，公示期截止時(shí)點(diǎn)即為開標(biāo)時(shí)點(diǎn)，一般不超過兩天。（3）辦理時(shí)間：《土地一級開發(fā)項(xiàng)目結(jié)果報(bào)告》審批后，市儲備中心開發(fā)部將文件轉(zhuǎn)至市場部，進(jìn)行上市交易的準(zhǔn)備工作，制作和轉(zhuǎn)件約1周時(shí)間。納入儲備庫的，由市國土局根據(jù)委托合同和成本審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)。（3）辦理時(shí)間： 通常需要3個(gè)月?！恫疬w許可證》辦理時(shí)間大約30個(gè)工作日（十）編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案（1）政府主管部門： 市規(guī)委市政處、各市政專業(yè)部門（2）主要工作內(nèi)容：① 到市自來水公司編制上水方案；② 到北京四方市政技術(shù)公司編制雨污水方案； ③ 到市熱力集團(tuán)編制熱力方案（市政供暖范圍內(nèi)）： ④ 到燃?xì)夤揪幹迫細(xì)夥桨福ㄊ姓細(xì)夥秶鷥?nèi)）； ⑤ 到市供電局編制供電咨詢方案； ⑥ 到市電信局編制電信方案；⑦ 請市規(guī)委市政處組織各口進(jìn)行大市政項(xiàng)目綜合。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。⑩ 補(bǔ)償決定房屋征收部門與被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收決定公告的簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議、被征收房屋所有權(quán)人不明確的或者下落不明的，由房屋征收部門報(bào)請區(qū)縣人民政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。征收補(bǔ)償協(xié)議生效前不實(shí)際支付補(bǔ)償款和提供房源。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。⑦ 方案征詢區(qū)縣房屋征收部門會同區(qū)縣財(cái)政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并報(bào)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)。⑤ 暫停辦理區(qū)縣房屋征收部門根據(jù)建設(shè)單位提交的征收要件以及房屋征收申請向區(qū)縣人民政府申請啟動房屋征收工作，在收到區(qū)縣人民政府確認(rèn)意見后3個(gè)工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，違反規(guī)定的不予補(bǔ)償。區(qū)縣房屋征收部門對征詢意見過程實(shí)施監(jiān)督，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。② 計(jì)劃審查市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室召集市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、建設(shè)房管、財(cái)政等部門對各區(qū)縣匯總的舊城區(qū)改建計(jì)劃進(jìn)行可行性、公益性聯(lián)合審查。②各區(qū)縣房屋征收部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)舊城區(qū)改建房屋征收與補(bǔ)償工作，包括暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、組織調(diào)查登記、擬定征收補(bǔ)償方案、組織簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議、受理房屋征收信訪投訴及法規(guī)政策解釋宣傳工作等。納入舊城區(qū)改建房屋的征收為加快推進(jìn)北京市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目，按照“優(yōu)化征收流程、簡化審批手續(xù)”的基本思路，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2013年9月7日頒布了《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)的通知》(京建發(fā)[2013]450號)，對納入舊城區(qū)改建項(xiàng)目的征收流程進(jìn)行了優(yōu)化。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。⑧做出征收決定 區(qū)、縣人民政府依據(jù)《征補(bǔ)條例》的規(guī)定，履行了上述程序后方可作出房屋征收決定，并及時(shí)在征收范圍內(nèi)公告。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將暫停事項(xiàng)書面通知規(guī)劃、工商、公安，房管等有關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)按照各自職能及時(shí)停辦相關(guān)事項(xiàng)。征收項(xiàng)目應(yīng)符合下列情形之一： ① 國防和外交的需要；②由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；③由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文 物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； ④由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；⑤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)實(shí)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； ⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。實(shí)施流程由區(qū)土地局編制的一書四方案，報(bào)送區(qū)政府，區(qū)政府簽署意見后報(bào)市國土局相關(guān)處室會簽，經(jīng)主管局長簽字后，報(bào)市政府七人協(xié)調(diào)小組會審定，最后經(jīng)主管市長審批后，由國土局核發(fā)征地批復(fù)。（八）取得征地批復(fù)(實(shí)施征地)政府主管部門：新增集體土地需要辦理征地手續(xù)，然后再實(shí)施征地。審查標(biāo)準(zhǔn)：（1）項(xiàng)目申請報(bào)告由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制；（2）項(xiàng)目符合國家法律法規(guī)；（3）項(xiàng)目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃；（4）項(xiàng)目符合國家宏觀調(diào)控政策；（5）地區(qū)布局合理；（6）主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷；（7）未影響我國經(jīng)濟(jì)安全；（8）合理開發(fā)并有效利用了資源；（9）生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；（10）未對公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；（11）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明文件； 土地儲備和一級開發(fā)流程70_一級儲備（12）項(xiàng)目申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。（2）形式審查①環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評價(jià)文件。審查標(biāo)準(zhǔn)：（1）符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；（2）符合國家產(chǎn)業(yè)政策；（3）符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；（4）要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；（5）采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；（6）污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；（7）滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；（8）建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求；（9）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施；（10）能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；（11）《離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》（GB188712002）和《電磁輻射防護(hù)規(guī)定》（GB870288）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定；（12）地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對本項(xiàng)目的影響；（13）產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；（14）軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機(jī)場等情形時(shí)，應(yīng)符合城市規(guī)劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)； ②北京市園林局綠地指標(biāo)審核簽圖意見； ③規(guī)劃意見書及附圖； ④項(xiàng)目工程樹位平面圖，在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積； ⑤古樹名木移植方案。每株古樹名木只填一格。辦理時(shí)間：由實(shí)施主體組織交通評價(jià)公司編制交通評價(jià)，并上會取得環(huán)評批復(fù)大約為4至8周。（二）確定一級開發(fā)單位政府主管部門： 市國土局、市建委等部門確定開發(fā)單位流程：（1）市國土局會同相關(guān)部門直接委托土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級開發(fā)或者通過招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級開發(fā)項(xiàng)目，由市建委從資質(zhì)、注冊資金、項(xiàng)目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見，市國土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；（2）下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)； 土地儲備和一級開發(fā)流程70_一級儲備（3）簽訂土地一級開發(fā)合同。政府主管部門：市國土局、市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）項(xiàng)目確定流程：（1）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后向區(qū)縣國土局 提出土地一級開發(fā)申請；（2）由區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)審核決定是否進(jìn)行一級開發(fā)，主要取決于是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)控制性規(guī)劃，具體時(shí)間視項(xiàng)目而定；（3）市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)編制一級開發(fā)實(shí)施方案，資料齊全的情況下編制方案約1周時(shí)間，但由于在編制實(shí)施方案時(shí)需要取得征地測算數(shù)據(jù)，需要同集體經(jīng)濟(jì)組織洽商；需要取得拆遷補(bǔ)償數(shù)據(jù)，需要進(jìn)行拆遷摸底；需要取得市政設(shè)施建設(shè)成本數(shù)據(jù)，需要編制市政綜合咨詢方案。對于可以獨(dú)立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨(dú)立出讓的土地，周邊已具有相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，可在取得市政相關(guān)主管部門的市政接用方案并完成建筑（構(gòu)筑）物拆除后入市交易。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)文件。交通主要負(fù)責(zé)交通評價(jià)批復(fù)工作。國土局主要負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的征地批復(fù)；會同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。（二）收益：委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。另有部分具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達(dá)到三通一平后直接入市交易。委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。（4）市國土局征求市相關(guān)部門意見并完成善后與市發(fā)改委共同報(bào)市政府。編制程序：（1）區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會、中央、國務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)提出年度土地儲備開發(fā)計(jì)劃，于每年的10月上旬報(bào)市國土局。第一篇：土地儲備和一級開發(fā)流程土地儲備和一級開發(fā)流程70 一級儲備時(shí)間：20160204 熱度： 69℃ 作者：來源：話題：一級儲備申請書會議紀(jì)要申請報(bào)告房屋北京房地產(chǎn)一級開發(fā)程序流程一、土地一級開發(fā)的概念根據(jù)《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市[2005]540號），土地儲備和一級開發(fā)（土地儲備開發(fā)）是指依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并通過組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。編制單位：由市國土資源局（以下簡稱國土局）會同發(fā)展和改革委員會（以下簡稱發(fā)改委）、規(guī)劃委員會（以下簡稱規(guī)委）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱建委）、財(cái)政、交通、環(huán)保等行政主管部門和各區(qū)縣政府編制。（3）各區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會、中央、國務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)按照要求調(diào)整計(jì)劃，于11月下旬報(bào)市國土局匯總。三、土地一級開發(fā)的實(shí)施方式根據(jù)一級開發(fā)實(shí)施主體的不同，可以分為兩種方式：政府下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的，可以由儲備機(jī)構(gòu)自行組織實(shí)施，也可以通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)具體管理，目前以儲備機(jī)構(gòu)自行組織為主。目前，由于授權(quán)一級開發(fā)不再審批，同時(shí)進(jìn)行一級開發(fā)招投標(biāo)確定主體也頗有難度，因此主要采用以區(qū)縣儲備分中心為主體，然后分中心再委托實(shí)施主體的方式來實(shí)現(xiàn)。五、土地一級開發(fā)成本和收益（一）成本構(gòu)成：征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級財(cái) 政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。六、一級開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土資源局（以下簡稱國土局）、發(fā)展改革委（以下簡稱發(fā)改委）、規(guī)劃委員會（以下簡稱規(guī)委）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱建委）、財(cái)政、交通、環(huán)保等相關(guān)政府部門。建委主要負(fù)責(zé)針對具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊資金、項(xiàng)目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案文件；屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其他權(quán)屬證明文件；涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案文件；有上級主管單位的，應(yīng)提交其上級主管單位的批準(zhǔn)文件。原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項(xiàng)目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項(xiàng)目）應(yīng)該達(dá)到宗地外達(dá)到宗地外通路、通電、通上水及宗地內(nèi)土地平整（簡稱“三通一平”）及取得市政接用方案，有條件的應(yīng)達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（簡稱“七通一平”），并達(dá)到市政綜合，取得所有的管線圖。項(xiàng)目確定的主要原則：（1）項(xiàng)目實(shí)施的必要性；（2）結(jié)合庫存分析新增量的合理性；（3）項(xiàng)目本身是否具備啟動條件。辦理時(shí)間：整個(gè)項(xiàng)目確定過程（從實(shí)施方案儲備分中心初審到上市政聯(lián)席會）原則上需要8周的時(shí)間。政府主管部門：市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處、市交通委員會交通評價(jià)文件審批：委托市交委認(rèn)可的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)編制交通影響評估報(bào)告（主要包括項(xiàng)目基本情況，周邊項(xiàng)目情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，項(xiàng)目交通量預(yù)測、交通評價(jià)等內(nèi)容），提交至市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處，由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀(jì)要轉(zhuǎn)交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級開發(fā)單位。辦理避讓古樹名木措施審批意見（1）政府主管部門： 市園林局監(jiān)督檢查處（2）審查標(biāo)準(zhǔn)：①申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；②凡申請避讓保護(hù)古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認(rèn)真填寫，字跡清楚； ③樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號依次排列。（3）所需文件資料：①北京市園林局古樹名木移植申請書