【正文】 比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問(wèn)題。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：（1）項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒(méi)有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來(lái)城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無(wú)力償還開(kāi)發(fā)商已發(fā)生開(kāi)發(fā)的成本，開(kāi)發(fā)商將面臨投入資金無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。（2）立項(xiàng)文件的合法性開(kāi)發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)但只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開(kāi)發(fā)商須對(duì)立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。（3）其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性開(kāi)發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開(kāi)發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。簽約程序問(wèn)題綜合分析各地有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過(guò)招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商的程序，而是直接與開(kāi)發(fā)商簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則須注意簽約程序的合法性，以防上級(jí)政府以未通過(guò)合法程序而不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商的一級(jí)開(kāi)發(fā)主體地位。就此問(wèn)題，即使地方政府已就一級(jí)開(kāi)發(fā)事宜與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過(guò)招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過(guò)招標(biāo)形式通常也并不會(huì)因此導(dǎo)致一級(jí)開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中的要點(diǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同，能夠有效防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開(kāi)發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：（1）約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在目前國(guó)情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開(kāi)發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開(kāi)發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實(shí)支出，即開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、減輕資金壓力對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資金量大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開(kāi)發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任政策變化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家或上級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對(duì)于該等風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無(wú)土地出讓收入，則存在開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化時(shí)開(kāi)發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開(kāi)發(fā)成本的組成土地開(kāi)發(fā)成本是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同重要條款之一，開(kāi)發(fā)商訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。但須注意的是，開(kāi)發(fā)商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開(kāi)發(fā)商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開(kāi)發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)，在合同中列明土地開(kāi)發(fā)成本有利于開(kāi)發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開(kāi)發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開(kāi)發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開(kāi)發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對(duì)于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開(kāi)發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開(kāi)發(fā)成本。（5）約定收益分配方式對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分配方式有如下幾種：A．固定收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=土地開(kāi)發(fā)成本固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開(kāi)發(fā)成本計(jì)算投資收益。相對(duì)下述按比例分配收益方式而言，開(kāi)發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會(huì)太高。B．按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入土地開(kāi)發(fā)成本）開(kāi)發(fā)商分配比例。相對(duì)于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開(kāi)發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開(kāi)發(fā)商受讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中出讓地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)就是為了便于二級(jí)拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級(jí)開(kāi)發(fā)商在土地出讓競(jìng)價(jià)中處于非常有利的地位，因?yàn)橥恋爻鲎寖r(jià)格中含有一級(jí)開(kāi)發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價(jià)格越高一級(jí)開(kāi)發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開(kāi)發(fā)商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開(kāi)發(fā)成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。C．固定收益+按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會(huì)相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)商就單個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開(kāi)發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。同時(shí)，成立項(xiàng)目公司也通常是政府對(duì)投資開(kāi)發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式若開(kāi)發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項(xiàng)目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項(xiàng)目公司時(shí)引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時(shí)引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。綜上所述，開(kāi)發(fā)商投資于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開(kāi)發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)一定要把握住合同要點(diǎn)，將相關(guān)要點(diǎn)在合同中明確約定。第三篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成：征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：委托開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)檔中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地范圍政府通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征收等方式儲(chǔ)備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；由區(qū)縣政府選擇投資開(kāi)發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其它成片開(kāi)發(fā)，需六、一級(jí)開(kāi)發(fā)土地進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)交易的審查內(nèi)容根據(jù)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)聯(lián)審會(huì)議(國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評(píng)價(jià)、名木古樹(shù)處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評(píng)價(jià)等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國(guó)有土地使用權(quán)證或其它權(quán)屬證明文件；涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案檔；有上級(jí)主管單位的，應(yīng)提交其上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)檔。有效的規(guī)劃意見(jiàn)書和其它規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見(jiàn)書公示的，須先進(jìn)行公示。原則上，入市公開(kāi)交易的土地（含：符合458號(hào)文項(xiàng)目、由開(kāi)發(fā)企業(yè)和儲(chǔ)備中心完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目）應(yīng)該達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整（簡(jiǎn)稱“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（?jiǎn)稱“七通一平”），并達(dá)到市政綜合，取得所有的管線圖。對(duì)于可以獨(dú)立出讓的國(guó)有企業(yè)搬遷騰退用地及其它可獨(dú)立出讓的市國(guó)土局在進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審；、市國(guó)土局委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案；市國(guó)土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項(xiàng)目提交市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)聯(lián)席會(huì)議討論（平均兩個(gè)月召開(kāi)一次），聯(lián)席會(huì)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)。程序二：確定一級(jí)開(kāi)發(fā)單位 政府主管部門： 市國(guó)土局、市建委等部門 主要工作內(nèi)容：市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門直接委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或者通過(guò)招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由市建委從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見(jiàn)，市國(guó)土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。程序三：辦理建設(shè)意見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）對(duì)于部分重點(diǎn)項(xiàng)目，需根據(jù)聯(lián)席會(huì)議要求到市建委辦理建設(shè)意見(jiàn)。程序四：辦理交通評(píng)價(jià)檔審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評(píng)價(jià)：（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò)5萬(wàn)平方米的居住類項(xiàng)目；市園林局監(jiān)督檢查處 審查標(biāo)準(zhǔn)：申辦人提出的申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，提交的申請(qǐng)材料齊全，符合法定形式；凡申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的申請(qǐng)人必須按申請(qǐng)書所列欄目認(rèn)真填寫，字跡清楚；樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)依次排列。每株古樹(shù)名木只填一格。所需文件資料：北京市園林局避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施申請(qǐng)表。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)人；聯(lián)系電話；申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)（蓋章）；古樹(shù)名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)（蓋章）；規(guī)劃意見(jiàn)書及附圖；避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。辦理時(shí)間： 20個(gè)工作日——辦理避讓古樹(shù)名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標(biāo)準(zhǔn)：是否屬于因特殊情況必須移植的；古樹(shù)名木移植方案是否符合要求；市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理處辦理，區(qū)縣項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。審查標(biāo)準(zhǔn)：符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；污染物排放不得超過(guò)國(guó)家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；滿足國(guó)家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說(shuō)明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施。能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或采取其它方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見(jiàn)的結(jié)果，但按國(guó)家規(guī)定需要保密的情形除外；1離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》（GB188712002）和《電磁輻射防護(hù)規(guī)定》（GB870288）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。1地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響；1圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；報(bào)告書60日、報(bào)告表30日、登記表15日。程序八:辦理規(guī)劃意見(jiàn)書 政府主管部門：規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)體審查（1）符合各類城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）。（2）新征（占）用地的建設(shè)項(xiàng)目，市計(jì)劃主管部門對(duì)項(xiàng)目建議書的批復(fù)檔原件1份(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)檔)。自有用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有建設(shè)單位（個(gè)人）的用地權(quán)屬文件。形式審查（1）環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)檔。（2）無(wú)線電主管部門對(duì)產(chǎn)生無(wú)線電波輻射和可能對(duì)無(wú)線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見(jiàn)；（3）廣播電視主管部門對(duì)擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見(jiàn)；所需文件資料：申請(qǐng)書；用地說(shuō)明書；地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；平面設(shè)計(jì)圖1份；環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見(jiàn)；地區(qū)布局合理；主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷；未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全；合理開(kāi)發(fā)并有效利用了資源；生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；未對(duì)公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；1房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明文件；1項(xiàng)目申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。所需文件資料：由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5份（主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位元情況，擬建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等）；一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)