【正文】 容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章））； ②規(guī)劃意見書及附圖；③避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。（四）辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。辦理時間：整個項目確定委托單位，簽訂委托協(xié)議，通常1周時間。時間就很難得到保證；（4）由區(qū)縣土地儲備機構(gòu)報區(qū)政府批準后向市國土局申報一級開發(fā)實施方案，經(jīng)過初審、內(nèi)審和專家會評審后，取得會議紀要。原建設(shè)單位在申請土地入市交易前，土地開發(fā)成本應(yīng)通過委托有資質(zhì)的土地評估單位進行評估或委托專業(yè)審計機構(gòu)進行審計后，由市國土資源局會同有關(guān)部門進行審核確認。有效的規(guī)劃意見書和其他規(guī)劃文件。環(huán)保主要負責環(huán)境評價批復(fù)工作。發(fā)改委主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的8%，主體是企業(yè)。此種方式稱為工業(yè)用地前期整理，立項和程序與一級開發(fā)項目基本相同，但無法取得一級開發(fā)項目授權(quán)，不屬于一級開發(fā)的范疇。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主，部分通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。（5）經(jīng)市政府批準的土地儲備開發(fā)計劃，由市國土局下達給市和區(qū)縣土地儲備機構(gòu)。經(jīng)濟適用住房土地儲備開發(fā)計劃由市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室綜合平衡后報市國土局。對存量國有建設(shè)用地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；對征用農(nóng)村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。二、土地儲備開發(fā)計劃編制原則：土地儲備開發(fā)計劃應(yīng)當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應(yīng)計劃編制。（2）市國土局會同市發(fā)改委、規(guī)委、建委、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門提出計劃草案和具體意見，于11月上旬反饋給各區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務(wù)院在京機關(guān)（含所屬單位）以及在京中央大型企業(yè)集團和駐京部隊。土地儲備開發(fā)計劃確需調(diào)整的，由市國土局會同相關(guān)部門提出計劃調(diào)整方案，與市發(fā)改 委共同報市政府批準。對于符合458號文的經(jīng)營性項目用地，831協(xié)議出讓大限沒過，由原建設(shè)單位繼續(xù)完成一級開發(fā)工作，這也是政府委托企業(yè)實施一級開發(fā)的一種特例（短暫階段）。四、一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易；委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。對于招標項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。規(guī)委主要負責一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。七、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內(nèi)容根據(jù)土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進行公示。八、土地一級開發(fā)一般工作程序（一）確定土地一級開發(fā)項目土地一級開發(fā)項目來源：（1）年度土地儲備計劃；（2）市政府批準的重點項目；（3）市、區(qū)儲備申報；（4）市屬國有企業(yè)申報。通常需要1個半月的時間；（5）市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實施方案提出原則意見，確定實施主體并出具會議紀要，會議紀要大約在聯(lián)席會結(jié)束后兩周內(nèi)由各委辦局簽字后下發(fā)；項目審批的主要內(nèi)容——審核土地一級開發(fā)實施方案（1）項目的基本情況（名稱、坐落、四至、面積、現(xiàn)狀、規(guī)劃）；（2）投資測算（成本測算）；（3）工作計劃（工作內(nèi)容、開發(fā)周期等）；（4）收益分析（資金平衡測算）。（三）辦理交通評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）下列項目需要辦理交通影響評價：（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；（2）邊緣集團、衛(wèi)星城及重點地區(qū)，建筑規(guī)模超過5萬平方米的大型公建項目及超過10萬平方米的居住類項目；（3）其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過10萬平方米的大型公建項目及超過20萬平方米的居住類項目；（4）交通樞紐、大型停車場等城市交通設(shè)施項目；（5）上述公建和城市交通設(shè)施項目的改建擴建；（6）其他需要進行交通影響評價的項目。凡在項目用地范圍內(nèi)有古樹、且施工將對古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可。辦理古樹名木移植許可（1）政府主管部門： 市園林局城市綠化處（2）審查標準：①是否屬于因特殊情況必須移植的； ②古樹名木移植方案是否符合要求；③申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、規(guī)范、有效； ④如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。（五）辦理環(huán)境評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）環(huán)境評價文件的類別及適用項目：（1）環(huán)境影響報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區(qū)的項目；（2）環(huán)境影響報告表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區(qū)的項目；（3）環(huán)境影響報告表，適用于其他項目。辦理時間：環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表、環(huán)境影響報告表的辦理時間分別為：報告書60日、報告表30日、登記表15日。辦理時間：辦理規(guī)劃意見書的辦理時間約為20個工作日。辦理時間： 申報項目立項核準。區(qū)縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請。辦理時間：從編制一書四方案到取得《建設(shè)用地批準書》至少要2個月。收到申請后，區(qū)、縣人民政府按照《征補條例》規(guī)定審核建設(shè)項目是否符合房屋征收條件。③組織選擇評估公司房屋征收部門發(fā)布暫停公告后，可以委托征收實施單位或?qū)俚亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，協(xié)商不成的，根據(jù)多數(shù)被征收人意見確定；若無法形成多數(shù)意見，則由房屋征收部門通過公開搖號的方式隨機選定，結(jié)果應(yīng)當在征收范圍內(nèi)公布。⑤制定并發(fā)布征收補償方案房屋征收部門會同財政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補償方案，報區(qū)、縣人民政府批準后，在征收范圍內(nèi)予以公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)較多的，應(yīng)當經(jīng)區(qū)、縣人民政府常務(wù)會議討論決定。區(qū)、縣人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作?搬遷實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房區(qū)院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環(huán)境整治等項目。④市重大項目建設(shè)指揮部辦公室負責全市舊城改建項目總體協(xié)調(diào)調(diào)度工作，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會會同市財政、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。審查通過后，市重大項目建設(shè)指揮部辦公 土地儲備和一級開發(fā)流程70_一級儲備 室向各區(qū)縣人民政府下達舊城區(qū)改建計劃。各相關(guān)部門要簡化審批手續(xù)、加快推進。⑥ 調(diào)查登記 區(qū)縣房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，產(chǎn)權(quán)人、公房承租人應(yīng)當予以配合。征收范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人有意見的，持本人身份證明和房屋權(quán)屬證明或者公房承租證明，在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交房屋征收部門。預(yù)簽征收補償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補償協(xié)議期限不超過6個月。⑨ 征收決定區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)及時公告，預(yù)簽征收補償協(xié)議生效并與正式征收補償協(xié)議具有同等效力。（4）辦理時間：從改建征詢到區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定大約需要6至9個月。一級開發(fā)項目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表后方可入市。兩者可同時進行。⑤ 審批《土地一級開發(fā)項目結(jié)果報告》（3）辦理時間：一級開發(fā)的驗收、審計、核算直到審批結(jié)案報告，通常情況下約需45天。④ 按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會議討論，但基本都能通過。這一過程至少30天。土地前期開發(fā)申請原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。、確定土地開發(fā)單位土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。未在 經(jīng)濟特區(qū)注冊登記的國內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當提供上級主管部門的批準文件、營業(yè)執(zhí)照。1主管部門實地勘察 房地產(chǎn)項目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書申請審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協(xié)商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。第二章 土地一級開發(fā)辦理拆遷安置全流程一、征用集體土地的拆遷安置 征用集體土地用地申請房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，應(yīng)當提交建設(shè)項目用地申請書，申請書中應(yīng)包括以下各項主要內(nèi)容： 申請單位名稱項目的基本情況，包括立項、規(guī)劃選址等情況建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，在建設(shè)項目用地申請書后應(yīng)附具以下各項文件、資料：用地單位有關(guān)資質(zhì)證明項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準文件 土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告 初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準文件 建設(shè)項目總平面布置圖占用耕地的，必須提出補充耕地方案建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案行政主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的征用申請后，應(yīng)自申請之日起30 日內(nèi)擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。確定補償安置方案區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案。、交納各項稅費繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等各項稅費。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。地上物作價補償工作拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。、征地結(jié)案、申請《建設(shè)用地批準書》辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補償協(xié)議（復(fù)印件）征地補償款付清證明（由村出）用地單位辦理建設(shè)用地批準書時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準書》的申請。釘樁坐標成果通知單。、辦理拆遷申請根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應(yīng)當持以下文件向當?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請書；建設(shè)項目批準文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準文件； 建設(shè)用地批準文件附圖；拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責任書。1辦理戶口凍結(jié) 1暫停辦理相關(guān)事項房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。、簽訂拆遷補償書面協(xié)議房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進行拆遷安置。2房屋拆遷糾紛的裁決拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責任書； 屬于經(jīng)濟適用住房項目需提交經(jīng)濟適用住房立項批復(fù)；規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計方案通知 書》及附圖；建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設(shè)項目資金來源證明；建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準證書。第三章 相關(guān)稅費、地價款（土地出讓金）地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。對在劃撥國有土地上