【正文】 規(guī)批準(zhǔn)文件地形圖（1：2000或1：500）地塊說明等材料第四篇：土地一級開發(fā)流程一、編寫項目申請報告這個需要有資質(zhì)的評估公司來寫二、辦理規(guī)劃意見函復(fù)（當(dāng)?shù)匾?guī)劃局綜合科）需要提供材料：xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù)規(guī)劃委員會關(guān)于****控制性詳細規(guī)劃深化方案意見組織機構(gòu)代碼營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件法人身份證復(fù)印件委托書取得規(guī)劃局簽字蓋章的規(guī)劃意見函復(fù)三、報發(fā)改委辦理征求意見函：（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）需要提供材料：xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù)規(guī)劃委員會關(guān)于****控制性詳細規(guī)劃深化方案意見 組織機構(gòu)代碼 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 法人身份證復(fù)印件 委托書情況說明取得發(fā)改委征求意見函復(fù)四、辦理環(huán)評意見（環(huán)保局管理科）五、辦理交坪意見（當(dāng)?shù)亟煌ň郑┝⑥k理土地預(yù)審（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1：2000地形圖用地預(yù)審申請表（原件兩份）用地預(yù)審申請報告（原件紅頭）項目申請報告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋章）組織機構(gòu)代碼（復(fù)印件蓋章）法人身份證（復(fù)印件蓋章）委托書規(guī)劃圖（紅筆圈出位置）10環(huán)保意見11發(fā)改委征求意見函復(fù)（原件）12規(guī)劃委員會關(guān)于**控制性詳細規(guī)劃深化方案意見 13地塊四至、地塊坐標(biāo)七、發(fā)改委立項（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）xx政府授權(quán)xx前期開發(fā)主體的批復(fù)（蓋章）項目申請報告建設(shè)項目招標(biāo)方案核準(zhǔn)申報表二份（蓋章）招標(biāo)方案核準(zhǔn)的請示二份（蓋章）固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能登記表二份（蓋章）公司章程股份說明銀行資信證明（該地塊總投資的35%）法人身份證復(fù)印件營業(yè)執(zhí)照和組織機構(gòu)代碼復(fù)印件1規(guī)劃委員會關(guān)于**控制性詳細規(guī)劃深化方案意見1情況說明1該地塊的ppt1委托書1發(fā)改委征求意見函復(fù)1土地一級開發(fā)請示 11：2000地形圖一張八、規(guī)劃意見書：規(guī)劃局規(guī)劃科 1：2000地形圖（用地坐標(biāo)，3張）（蓋章）廠房平面圖（蓋章）情況說明發(fā)改委項目立項批復(fù)（原件）規(guī)劃意見函復(fù)（復(fù)印件）土地預(yù)審意見書（原件）建設(shè)項目規(guī)劃許可及其它事項申報表（蓋章）委托書政府授權(quán)土地一級開發(fā)的批復(fù)（復(fù)印件蓋章）九、建設(shè)用地規(guī)劃許可證： （原件） 4．1：2000地形圖 4份 十、定樁報告： 1。定樁通知單準(zhǔn)備好錢，每個樁大概648元左右，加上導(dǎo)線錢。十一、地災(zāi)報告十二、壓覆礦床 上述兩項咨詢當(dāng)?shù)赝恋鼐值氐V科十三、當(dāng)?shù)貒辆终鞯兀海ㄍ恋鼐滞恋乜疲? （照片）（5個工作日）辦理征地手續(xù)完畢之后得到一書四方案。征地結(jié)束后，填寫申請表，得到當(dāng)?shù)卣睾?，開始最后一個過程即上一級政府的批次征用地批復(fù)手續(xù)： （附圖） （政府批復(fù)復(fù)印件） （在范圍內(nèi)的做）征地結(jié)束，就是你所謂的做熟，取得上一級政府征地批復(fù)和征地結(jié)案表，然后這塊地你就可以找下家，走招牌掛了。土地一級開發(fā)流程（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。（三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上市由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、交通、建設(shè)、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會。通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體，由土儲機構(gòu)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市政發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。（七）若果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在獲得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗收。建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市政國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容： 土地一級開發(fā)成本測算一．土地一級開發(fā)成本的概念：土地一級開發(fā)成本是指政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。二．土地一級開發(fā)成本測算的作用：土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構(gòu)在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。三．土地一級開發(fā)成本是決定土地交易價格的依據(jù)：土地出讓交易價格是指讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建設(shè)的土地價格。土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。四．土地一級開發(fā)成本組成（一）項目前期組成、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費：立項報告、可研報告的編制費，土地一級開發(fā)實施方案的編制費，項目前期的各種工程咨詢費：2001年國家計委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計市場。2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。、測繪、定樁費用：2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。建筑用地撥地定樁：《關(guān)于測繪產(chǎn)品收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》 ：2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價》，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當(dāng)進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》（及價格[2002]125號）。：規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢機構(gòu)進行交通影響評價，并按照《地方建設(shè)項目交通影響評價準(zhǔn)則和要求》編制咨詢報告。進行建設(shè)項目交通影響評價咨詢工作的機構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商（~2元/平米不等）。：2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第323號）公布的《地震安全性評價管理條例》規(guī)定：新建、擴建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進行地震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性單位對建設(shè)工程進行地震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性平價收費標(biāo)準(zhǔn)都有不同規(guī)定。：1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價格評估收費的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為，評估機構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費?！狈康禺a(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府定價，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進制。：工程設(shè)計費的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實際情況測定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部門134號令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。、招標(biāo)服務(wù)費：原國家關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知，計價格[2002]1980號文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。：建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了《關(guān)于推進建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見》建質(zhì)[2005]133號，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險、落實質(zhì)量責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險保障?！笨梢姡こ探ㄔO(shè)領(lǐng)域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責(zé)任險）、設(shè)計責(zé)任險、工程質(zhì)量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設(shè)工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險按比例投保。但在項目前期階段，估算工程質(zhì)量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的1%~1%估算。（二）征地、拆遷費用 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被正用錢的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，地方建設(shè)征地補償安置辦法進行補償安置。征地補償費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。青苗是指尚未收貨的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟作物等。征地補償費最低保護標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定，報上級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補償費最低保護標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整。根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補償費用，計取依據(jù)亦不同。、拆遷服務(wù)費部分地方規(guī)定“因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的1~%向征用拆遷單位收取評估費?！保翰鸪こ藤M用應(yīng)按照工程實際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運輸、消納等因素進行測算。、還建費用：根據(jù)古樹保護方案和文物古建的修護、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護、還原等因素進行費用測算。：根據(jù)國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費用，如：耕地開墾費、耕地占用稅、菜田基金、防洪費、提前搬家獎、職員重點工程費等等。（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用：應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用：包括:綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用：包括：市政管理用房建設(shè)費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設(shè)施建設(shè)費用；規(guī)劃中其他須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費用。在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（六）工程建設(shè)其他費用根據(jù)地方工程建設(shè)監(jiān)理費收費標(biāo)準(zhǔn)實施辦法規(guī)定：實行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取，用插入法計算。~%計取。2002年國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的10%收取施工圖預(yù)算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的8%收取竣工圖編制費。：包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化等費用。這部分費用在項目初期很難估算。不同的土地一級開發(fā)項目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測算相應(yīng)費用。：這部分費用主要是由于目前土地一級開發(fā)項目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會對資產(chǎn)進行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角度出發(fā)，進行運營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運