【正文】 、 程序：主體竣工驗收后 ， 各責任主體簽署驗收報告 。 主體竣工驗收后 ， 由工程建設部負責組織相關單位， 準備相關資料 ， 在 15天內(nèi)到質監(jiān)站辦理完成質量監(jiān)督報告 ， 在驗收后 5天以內(nèi)到建委辦理完成備案工作 。 一、集體土地項目入市交易流程 （三）配套工程驗收 消防驗收 。 消防驗收由建設單位組織 ， 施工單位、 監(jiān)理公司 、 消防支隊參與；消防驗收前 ， 需進行消防電氣 、 設備檢測工作；消防檢測由市消防協(xié)會負責 （ 具體由協(xié)會認可的檢測公司操作 ） ； 水電氣暖驗收 。 水 、 電 、 一次熱網(wǎng) 、 天然氣驗收由專業(yè)壟斷施工單位負責 ， 建設單位參與； 其他配套工程 (園林 、 市政 、 等 )驗收 。 其他配套工程完工后先由工程建設單位組織監(jiān)理公司驗收；驗收通過后 ， 再由建設單位驗收委員會進行核查； 一、集體土地項目入市交易流程 （三）提交材料 工程竣工驗收備案表； 工程竣工驗收報告 (包括工程報建日期 ， 施工許可證號 ， 施工圖設計文件審查意見 ， 勘察 、 設計、 施工 、 工程監(jiān)理等單位分別簽署的竣工驗收原始文件 ， 市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料及其它相關資料以及備案機關認為需要提供的有關資料 )； 規(guī)劃 、 公安消防 、 環(huán)保部門出具的認可文件或者準許使用文件； 施工單位簽署的工程質量保修書； 商品住宅項目還應提交 《 住宅質量保證書 》 和 《住宅使用說明書 》 ； 城市建設檔案管理部門出具的認可文件； 法規(guī) 、 規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件； 一、集體土地項目入市交易流程 第二部分 北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風險規(guī)避 （ 一 ） 前期風險規(guī)避的必要性 制運行的要求 。 房地產(chǎn)開發(fā)公司要取得投資的成功 ， 減少盲目性 ， 就要求它認真地識別前期風險 ， 嚴格地控制前期風險 ， 巧妙地規(guī)避前期風險 。 比如：北京 百合公寓 、 北京御園 、 北京誠園 、 北京霄云路項目等項目均存在前期風險 ， 如何規(guī)避前期風險對每一個項目來說都是一個重大課題 。 二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風險規(guī)避 （ 二 ） 前期風險規(guī)避是房地產(chǎn)開發(fā)公司所處的外部環(huán)境的要求 。 一方面 ， 由于國內(nèi)外及區(qū)域的政治 、 經(jīng)濟 、 社會環(huán)境不斷變化 ， 在一定程度上增大了房地產(chǎn)開發(fā)公司投資的風臉性；另一方面 ， 房地產(chǎn)市場是一個不充分市場 ， 價值規(guī)律如同一只 “ 看不見的手 ” 給房地產(chǎn)開發(fā)公司投資帶來巨大的不確定性 。 比如北京 藍色港灣項目和北京 維斯卡亞國際村項目就是典型代表 。 二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風險規(guī)避 （ 二 ） 前期風險規(guī)避的對策 。 風險的回避是對付風險最徹底的手段 ， 它可以完全解除某一特定風險可能造成的損失 。 在房地產(chǎn)開發(fā)公司的風險規(guī)避中， 它是一種簡單有效的方法 。 。 （ 1） 選擇項目前做好準確預測 。 房產(chǎn)公司要加強市場調研 ， 充分掌握影響項目投資的政治 、經(jīng)濟 、 社會資料 ， 認真剖析項目的規(guī)劃 、 拆遷 、政策風險 ， 并且對此加以分析和綜合 ， 對項目進行可行性研究 ， 建立一個龐大的信息系統(tǒng) ， 從而通過科學預測 ， 選擇適宜的投資方向 ， 減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性 。 二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風險規(guī)避 （ 2） 爭分奪秒地加快辦理各項前期手續(xù) ， 盡早取得項目的二級開發(fā)權 。 房地產(chǎn)項目前期手續(xù)的辦理周期越長 ， 項目受到各種不確定因素影響程度越大 ， 因此 ， 房地產(chǎn)開發(fā)公司應盡可能較早地取得二級開發(fā)權 ， 盡可能縮短開發(fā)期有助于減輕風險 。 。 前期風險的隔離是將公司所面臨的風險進行空間和時間的分離 ， 以便達到減輕風險損失的目的；前期風險結合是通過增加風臉單位的數(shù)量來提高公司預防未來風險的能力 。 具體措施包括： 二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風險規(guī)避 （ 1） 通過尋求有豐富政府資源的合作單位或者有雄厚經(jīng)濟實力的合作單位 ， 從而達到減輕風險損失的目的 。 比如：同中青旅合作的相關項目。 （ 2） 通過擴大規(guī)模 ， 從而增加風險單位 ，降低風險 。 同時立足現(xiàn)有市場 ， 大力開拓二 、 三線市場的房產(chǎn)項目 ， 從而使公司避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來的風險 。 比如：唐山項目就是典型代表 。 二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風險規(guī)避 第三部分 做好北京市前期工作的幾點心得 （ 一 ） 做到 “ 十心合一 ” 。 “ 十心 ” 是指勞心 、 耐心 、 恒心 、 熱心 、 信心 、 細心 、 決心 、 誠心 、 寬心和放心 。 1.“ 勞心 ” 。 盡管自己不是最有天賦的員工 ， 但是可以要求自己做一名最勤奮的員工 。 2.“ 耐心 ” 。 對于政府職能部門領導對公司或者本人的批評要洗耳恭聽 ， 做一名忠實的傾聽者 。 3.“ 恒心 ” 。 對于前期工作的難點 ， 要有一顆平常心去對待 ， 不能半途而廢 ， 要持之以恒地堅持跟進下去 ， 最后有可能感動對方 。 4.“ 熱心 ” 。 前期工作中接觸的政府部門的工作人員多為實權派 ， 但前期人員要學會做他們的熱心朋友 ， 幫助他們解決一些生活上的困難 。 三、做好北京市前期工作的幾點心得 5.“ 信心 ” 。 前期人員每天面對的都是政府官員 ，有時深感自己職位不高 、 權力不大 ， 從而導致同政府官員打交道時信心不足 ， 影響自己的潛能的挖掘 。 其實信心是在實踐中經(jīng)過一天天磨練 、 攻克一個個困難后積累起來的 。 6.“ 細心 ” 。 前期人員要學會觀察政府職能部門領導的喜好 ， 注意傾聽他們言談舉止中表露出的弦外之音 ， 能夠牢牢地記住領導以前說過的富有哲理性話語 ， 能夠領悟領導的只可意會不可言傳的意圖 。 7.“ 決心 ” 。 前期人員要有一種要么不做 ， 要做就做一流前期業(yè)績的決心 。 這樣 ， 就會做好充分的準備工作 ， 調動和整合各方面的資源 ， 解決工作中碰到的各種難題 。 三、做好北京市前期工作的幾點心得 8. “ 誠心 ” 。 前期人員每天同政府官員溝通 ， 一定要講究誠信 ， 答應幫助其辦的事情一定要及時完成， 不能言而無信；另外 ， 逢年過節(jié)一定要堅持給政府官員發(fā)短信 ， 同時要不失時機地參加他們家庭的各種慶典活動 ， 向他們表達出綠城員工的誠心誠意。 9.“ 寬心 ” 。 前期人員每天到政府部門辦事 ， 難免要看他們的臉色 ， 聽一些難聽的話語 ， 有時候實在是無法忍受 。 因此 ， 一定要學會調整自己的心態(tài) ， 釋放自己的壓力 ， 做一個寬宏大量的忍者 。 10.“ 放心 ” 。 前期人員有時難免會幫助政府官員辦點私事 ， 切忌自己同其他政府官員溝通時不經(jīng)意地吐露出來 ， 讓別人抓住把柄 ， 要做一名讓政府官員放心的朋友 。 三、做好北京市前期工作的幾點心得 （ 二 ） 做好前期工作要有預見性和前瞻性 。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個 “ 三高 ” （ 高投入 、 高風險 、 高回報 ） 行業(yè) ， 這就要求前期工作人員要加快辦理前期各項手續(xù) ， 尤其是要加強同政府職能部門的溝通 ， 同他們形成戰(zhàn)略合作伙伴關系 ， 力爭使他們在各項目新政即將出臺之前能夠將相關政策要點告知我們 ， 以便我們規(guī)避風險 。 比如：北京 綠城百合公寓南區(qū)辦理協(xié)議出讓之后得知政府即將出臺相關政策 ， 就積極辦理了北區(qū)的協(xié)議出讓相關手續(xù) ， 避免了北區(qū)進入招拍掛流程， 大大降低了前期成本 。 三、做好北京市前期工作的幾點心得 （ 三 ） 做好前期工作要有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神 。 前期工作每天面臨著新的挑戰(zhàn) ， 每天總是面臨著新的問題 ， 這就需要前期人員具有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神 。 只要把自我突破當成既是壓力又是挑戰(zhàn) ， 既是享受又是追求 ， 經(jīng)過自己的不懈努力 ，就會逐步實現(xiàn)自己設定的一個個具體目標 ， 從而就可以品嘗實現(xiàn)自我突破后的喜悅 。 三、做好北京市前期工作的幾點心得