【正文】 單 ， 參與競(jìng)買； （ 8） 更新掛牌顯示 ， 接受新的競(jìng)價(jià)； （ 9） 現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià) 。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 市政工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)材料 （ 1） 建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書； （ 2） 建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的 “ 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可 及其他事項(xiàng)申報(bào)表 ” （ 市政工程 ） ； （ 3） 《 規(guī)劃意見書 （ 市政工程 ）》 及附圖復(fù)印件； （ 4） 主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件； （ 5） 建設(shè)用地釘樁成果通知單； （ 6） 提供規(guī)劃申報(bào)用圖的測(cè)繪部門 ， 按建設(shè)用地釘樁成果及繪 圖要求繪制的１ :500或１ :2023地形圖５份 （ 機(jī)要項(xiàng)目４份 ，用地單位為多個(gè)的 ， 需按增加單位個(gè)數(shù)增加相應(yīng)份數(shù)的地形圖） ； （ 7） 需要使用項(xiàng)目名稱的須提交地名命名行政許可文件復(fù)印件； （ 8） 其他法律 、 法規(guī) 、 規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 市政工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)材料 （ 1） 建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書和填寫完整并加蓋單位印章的“ 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報(bào)表 （ 市政工程 ） ” ； （ 2） 《 規(guī)劃意見書 （ 市政工程 ）》 （ 含附圖 ） 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 （ 含附件 、 附圖 ） 各１份 （ 復(fù)印件 ） ； （ 3） 《 規(guī)劃意見書 （ 市政工程 ）》 注明申報(bào) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 時(shí)須提交的有關(guān)文件； （ 4） 初步設(shè)計(jì)審查要求取得的有關(guān)行政主管部門的審查意見及必要的有關(guān)文件 、 會(huì)議紀(jì)要和協(xié)議 （ 城市基礎(chǔ)設(shè)施工程中的一般項(xiàng)目例外 ） ； （ 5） 按 A4或 A3規(guī)格 （ 豎向 ） 裝訂成冊(cè)的１ :500建設(shè)工程施工圖紙 3套 （ 施工圖紙包括：圖紙目錄 、 設(shè)計(jì)說(shuō)明 、 區(qū)域路網(wǎng)圖 、平面圖 、 橫斷圖 、 縱斷圖以及設(shè)計(jì)概算各１份 ） ； （ 6） 工程檔案登記備案表； （ 7） 其他法律 、 法規(guī) 、 規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （ 三 ） 發(fā)改委審批流程 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 市區(qū)發(fā)改委 關(guān)于立項(xiàng)、節(jié)能、水土保持和商品房年度計(jì)劃審批 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng) 、 節(jié)能 、 水土保持和商品房年度計(jì)劃審核流程示意圖 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （ 一 ） 立項(xiàng)審批 中標(biāo)后立項(xiàng)備案 （ 1） 節(jié)能審批 a、 寫一份節(jié)能審批的申請(qǐng)； b、 找有資質(zhì)的工程咨詢公司做一份 《 節(jié)能專篇報(bào)告書 》 ； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （ 2） 立項(xiàng)審批 a、 由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式 5 份 。 （ 3） 建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱 、 建設(shè)地 點(diǎn) 、 投資規(guī)模 、 資金來(lái)源 、 當(dāng)年投資額 、 工程規(guī)模 、 結(jié)構(gòu)類型 、 發(fā)包方式 、 計(jì)劃開竣工日期 、 工程籌建情 況等 。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （ 二 ） 環(huán)境影響評(píng)價(jià) （ 環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理處 ） 填寫完整并加蓋單位印章的 《 北京市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請(qǐng)登記表 》 及電子文檔； 環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件： （ 1） 書面文檔 2份及電子文檔 （ 電子文檔須含圖片JPG/PPT文件 ） ； （ 2） 涉及水土保持的建設(shè)項(xiàng)目 ， 還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的水土保持方案； （ 3） 環(huán)境影響報(bào)告書須符合 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作的通知 》 的要求 。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （五） 人防審核（市民防局工程建設(shè)處） 前置條件：人防工程已竣工驗(yàn)收并合格 ， 北京市人防工程監(jiān)督站已出具 《 北京市人防工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 》 。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （ 七 ） 地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估 （ 市 、 區(qū)國(guó)土資源局 ) 地質(zhì)災(zāi)害：是指包括自然因素或者人為活動(dòng)引發(fā)的危害人民生命和財(cái)產(chǎn)安全的山體崩塌 、 滑坡 、 泥石流 、 地面塌陷 、 地裂縫 、 地面沉降等與地質(zhì)作用有關(guān)的災(zāi)害； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 申請(qǐng)材料 （ 1） 地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估備案登記表； （ 2） 地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告 （ 三級(jí)評(píng)估報(bào)告 ） ； （ 3） 地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告專家評(píng)審意見； （ 4） 評(píng)估單位資質(zhì)證書 （ 復(fù)印件加蓋單位公章 ） ； （ 5） 評(píng)估報(bào)告工作合同 （ 復(fù)印件加蓋單位公章 ） ； （ 6） 評(píng)估報(bào)告光盤 （ 磁盤 ） 。 主體竣工驗(yàn)收后 ， 由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位， 準(zhǔn)備相關(guān)資料 ， 在 15天內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 ， 在驗(yàn)收后 5天以內(nèi)到建委辦理完成備案工作 。 其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)理公司驗(yàn)收；驗(yàn)收通過(guò)后 ， 再由建設(shè)單位驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行核查； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）提交材料 工程竣工驗(yàn)收備案表； 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 (包括工程報(bào)建日期 ， 施工許可證號(hào) ， 施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見 ， 勘察 、 設(shè)計(jì)、 施工 、 工程監(jiān)理等單位分別簽署的竣工驗(yàn)收原始文件 ， 市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料及其它相關(guān)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料 )； 規(guī)劃 、 公安消防 、 環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件； 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； 商品住宅項(xiàng)目還應(yīng)提交 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《住宅使用說(shuō)明書 》 ； 城市建設(shè)檔案管理部門出具的認(rèn)可文件； 法規(guī) 、 規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 第二部分 北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 （ 一 ） 前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的必要性 制運(yùn)行的要求 。 二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 （ 二 ） 前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是房地產(chǎn)開發(fā)公司所處的外部環(huán)境的要求 。 維斯卡亞國(guó)際村項(xiàng)目就是典型代表 。 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)的辦理周期越長(zhǎng) ， 項(xiàng)目受到各種不確定因素影響程度越大 ， 因此 ， 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)盡可能較早地取得二級(jí)開發(fā)權(quán) ， 盡可能縮短開發(fā)期有助于減輕風(fēng)險(xiǎn) 。 比如：同中青旅合作的相關(guān)項(xiàng)目。 二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 第三部分 做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得 （ 一 ） 做到 “ 十心合一 ” 。 2.“ 耐心 ” 。 4.“ 熱心 ” 。 其實(shí)信心是在實(shí)踐中經(jīng)過(guò)一天天磨練 、 攻克一個(gè)個(gè)困難后積累起來(lái)的 。 前期人員要有一種要么不做 ， 要做就做一流前期業(yè)績(jī)的決心 。 9.“ 寬心 ” 。 前期人員有時(shí)難免會(huì)幫助政府官員辦點(diǎn)私事 ， 切忌自己同其他政府官員溝通時(shí)不經(jīng)意地吐露出來(lái) ， 讓別人抓住把柄 ， 要做一名讓政府官員放心的朋友 。 綠城百合公寓南區(qū)辦理協(xié)議出讓之后得知政府即將出臺(tái)相關(guān)政策 ， 就積極辦理了北區(qū)的協(xié)議出讓相關(guān)手續(xù) ， 避免了北區(qū)進(jìn)入招拍掛流程， 大大降低了前期成本 。 三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得 。 前期工作每天面臨著新的挑戰(zhàn) ， 每天總是面臨著新的問(wèn)題 ， 這就需要前期人員具有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神 。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè) “ 三高 ” （ 高投入 、 高風(fēng)險(xiǎn) 、 高回報(bào) ） 行業(yè) ， 這就要求前期工作人員要加快辦理前期各項(xiàng)手續(xù) ， 尤其是要加強(qiáng)同政府職能部門的溝通 ， 同他們形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 ， 力爭(zhēng)使他們?cè)诟黜?xiàng)目新政即將出臺(tái)之前能夠?qū)⑾嚓P(guān)政策要點(diǎn)告知我們 ， 以便我們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 。 因此 ， 一定要學(xué)會(huì)調(diào)整自己的心態(tài) ， 釋放自己的壓力 ， 做一個(gè)寬宏大量的忍者 。 三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得 8. “ 誠(chéng)心 ” 。 前期人員要學(xué)會(huì)觀察政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)的喜好 ， 注意傾聽他們言談舉止中表露出的弦外之音 ， 能夠牢牢地記住領(lǐng)導(dǎo)以前說(shuō)過(guò)的富有哲理性話語(yǔ) ， 能夠領(lǐng)悟領(lǐng)導(dǎo)的只可意會(huì)不可言傳的意圖 。 三、做好北京市前期工作的