土地一級開發(fā)項目的成本測算(文件)
【正文】 低保護標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會 、 經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整 。 → 按照上述管理辦法進行房屋拆遷時 ， 需要對被拆遷房屋重置成新價進行評估的 ， 應(yīng)當(dāng)按照 關(guān)于發(fā)布 《 北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的通知京國土房管拆 [2023]808號文 的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 在不具備詳實調(diào)查的前提下 ， 通過各種渠道獲取基礎(chǔ)資料和對該區(qū)域拆遷補償經(jīng)驗值也是該部分費用估算的重要依據(jù)之一 。 ” （二）征地、拆遷費用 4. 拆除工程費用 → 拆除工程費用應(yīng)按照工程實際需要估算拆除工程量 ， 并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮渣土運輸 、 消納等因素進行測算 。 這是土 地一級開發(fā)成本中的另一重要組成部分 。 這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分 ， 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃 ， 或修建性詳細規(guī)劃 ， 或初步設(shè)計圖紙 ， 或施工圖紙 ，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測定 。 建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的 ％ 計取。 不同的土地一級開發(fā)項目建設(shè)區(qū)域的面積 、 基本狀況 、 區(qū)域周邊的環(huán)境一定后 ， 即基本明確每年需要多少保安 、 保潔人員進行公共區(qū)域的管理， 需要做多少面積的臨時綠化 ， 整個區(qū)域的建設(shè)期幾年等 ， 再據(jù)以測算相應(yīng)費用 。 這筆費用根據(jù)不同一級開發(fā)項目的情況 ， 千差萬別 ， 不一而足 ， 須慎重對待 ， 認真估算 。 例如：委托代建的項目還會發(fā)生 “代建工程管理費 ”， 參 京發(fā)改 [2023]298號文關(guān)于印發(fā) 《 北京市政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法 （ 試行 ）》 的通知 執(zhí)行 。 其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的 ， 開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的 2%。 → 根據(jù)項目開發(fā)實施方案中開發(fā)進度 、 時序的安排 ， 相應(yīng)地做出投資計劃 ， 繪出資金流入流出的現(xiàn)金流量圖 ， 并據(jù)此相應(yīng)地計算預(yù)計發(fā)生的財務(wù)費用 。 （十）應(yīng)納稅費 ? 土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、所得稅、印花稅、進口設(shè)備關(guān)稅等。 四、土地一級開發(fā)項目成本測算報告的編制 ? 以上闡述的是土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成及其測算的相關(guān)依據(jù) 。 不同的土地一級開發(fā)項目 ， 開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同 ， 現(xiàn)況及周邊條件亦可能千差萬別 ， 因此 ， 項目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至?xí)嗖詈艽?。 謝謝！ 。 因此 ， 我們今天只是闡述了一些成本構(gòu)成及測算方面的普遍規(guī)律 。 → 成本 測算報告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 （十一）不可預(yù)見費 ? 包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。 → 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定 ， 而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售 ， 已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多 ， 因此沒有太多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒 。 （八）財務(wù)費用 ? 指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財務(wù)費用 。 該費用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進行核算 。 該費用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費標(biāo)準(zhǔn) （ 計價格 1283號文） 進行測算 。 這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后 ， 可能還會對資產(chǎn)進行一段時間的照管 ， 對有些項目還要從社會利益角度出發(fā) ，進行運營 。 （六）工程建設(shè)其他費用 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費用 → 包括安保 、 環(huán)境保潔 、 臨時綠化 、 美化等費用。 → 在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃 ， 或修建性詳細規(guī)劃 ， 或初步設(shè)計圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測定。 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用 ? 包括：綠化 （ 花草 、 樹木的種植 ） 、 微地形 、 藝術(shù)小品 、 噴泉 、 地下出入口的處理 、 休息座椅等。 （二）征地、拆遷費用 6. 其它 → 指根據(jù)國家或地方政府要求在征地 、 拆遷過程中還需發(fā)生的各種費用 ， 如：新增城市用地費 、 耕地開墾費 、 耕地占用稅 、 菜田基金 、 防洪費 、 提前搬家獎勵 、 支援重點工程費等 ， 根據(jù)相關(guān)文件或地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 房屋拆遷補償價 =（基準(zhǔn)地價Ｋ＋基準(zhǔn)房價）被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價 → 非住宅房屋：根據(jù) 1234號文及 關(guān)于印發(fā) 《 北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的通知京房地評字[1999]656號文 進行拆遷補償費計算 。 → 房屋拆遷評估：根據(jù) 《 北京市房屋拆遷評估規(guī)則 （ 暫行 ）》 京國土房屋拆字 [2023]1234號文 進行房屋拆遷補償價計算 。 → 集體土地房屋拆遷：根據(jù) 202
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