土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算概述(文件)
【正文】 → 按照上述管理辦法進(jìn)行房屋拆遷時(shí) ， 需要對(duì)被拆遷房屋重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估的 ， 應(yīng)當(dāng)按照 關(guān)于發(fā)布 《 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的通知京國(guó)土房管拆 [2023]808號(hào)文 的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。在不具備詳實(shí)調(diào)查的前提下 ， 通過各種渠道獲取基礎(chǔ)資料和對(duì)該區(qū)域拆遷補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)值也是該部分費(fèi)用估算的重要依據(jù)之一 。 ” （二）征地、拆遷費(fèi)用 4. 拆除工程費(fèi)用 → 拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量 ， 并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮渣土運(yùn)輸 、 消納等因素進(jìn)行測(cè)算 。 這是土 地一級(jí)開發(fā)成本中的另一重要組成部分 。 這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分 ， 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或初步設(shè)計(jì)圖紙 ， 或施工圖紙 ，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測(cè)定 。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的 ％ 計(jì)取 。 不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積 、 基本狀況 、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后 ， 即基本明確每年需要多少保安 、 保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理 ， 需要做多少面積的臨時(shí)綠化 ， 整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等 ， 再據(jù)以測(cè)算相應(yīng)費(fèi)用 。 這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的情況 ，千差萬(wàn)別 ， 不一而足 ， 須慎重對(duì)待 ， 認(rèn)真估算 。例如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生 “ 代建工程管理費(fèi) ” ， 參 京發(fā)改 [2023]298號(hào)文關(guān)于印發(fā) 《 北京市政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制管理辦法 （ 試行 ） 》 的通知 執(zhí)行 。 其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的 ， 開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的 2%。 → 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案中開發(fā)進(jìn)度 、 時(shí)序的安排 ， 相應(yīng)地做出投資計(jì)劃 ， 繪出資金流入流出的現(xiàn)金流量圖 ， 并據(jù)此相應(yīng)地計(jì)算預(yù)計(jì)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 （十）應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等。 四、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算報(bào)告的編制 以上闡述的是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測(cè)算的相關(guān)依據(jù) 。 不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 ， 開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同 ， 現(xiàn)況及周邊條件亦可能千差萬(wàn)別 ， 因此 ， 項(xiàng)目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至?xí)嗖詈艽?。 謝謝！ 謝謝 觀賞 WPS Office Make Presentation much more fun WPS官方微博 kingsoftwps 。 因此 ， 我們今天只是闡述了一些成本構(gòu)成及測(cè)算方面的普遍規(guī)律 。 → 成本 測(cè)算報(bào)告編制包括： 1. 編制 測(cè)算表格； 2. 編制測(cè)算說明； 3. 編制測(cè)算分析。 （十一）不可預(yù)見費(fèi) 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 → 目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定 ， 而且市場(chǎng)中二級(jí)開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開發(fā)的銷售 ， 已實(shí)施完成的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目尚不多 ， 因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒 。 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進(jìn)行核算 。 該費(fèi)用可參考國(guó)家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 計(jì)價(jià)格 1283號(hào)文 ）進(jìn)行測(cè)算 。 這就造成在土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)基本完成后 ， 可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管 ， 對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā) ， 進(jìn)行運(yùn)營(yíng) 。 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 → 包括安保 、 環(huán)境保潔 、 臨時(shí)綠化 、 美化等費(fèi)用 。 → 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或初步設(shè)計(jì)圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測(cè)定 。 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 包括：綠化 （ 花草 、 樹木的種植 ） 、 微地形 、 藝術(shù)小品 、 噴泉 、 地下出入口的處理 、 休息座椅等 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 6. 其它 → 指根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地 、 拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用 ， 如：新增城市用地費(fèi) 、 耕地開墾費(fèi) 、 耕地占用稅 、 菜田基金 、 防洪費(fèi) 、 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì) 、 支援重點(diǎn)工程費(fèi)等 ， 根據(jù)相關(guān)文件或地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià) =（基準(zhǔn)地價(jià) Ｋ＋基準(zhǔn)房?jī)r(jià)） 被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià) → 非住宅房屋：根據(jù) 1234號(hào)文及 關(guān)于印發(fā) 《 北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的通知京房地評(píng)字[1999]656號(hào)文 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算 。 → 房屋拆遷評(píng)估：根據(jù) 《 北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則 （ 暫行 ） 》 京國(guó)土房屋拆字 [2023]1234號(hào)文
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