土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算概述(存儲(chǔ)版)
【正文】 此 ， 我們今天只是闡述了一些成本構(gòu)成及測(cè)算方面的普遍規(guī)律 。 不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 ， 開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同 ， 現(xiàn)況及周邊條件亦可能千差萬(wàn)別 ， 因此 ， 項(xiàng)目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至?xí)嗖詈艽?。 （十）應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等。 其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的 ， 開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的 2%。 這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的情況 ，千差萬(wàn)別 ， 不一而足 ， 須慎重對(duì)待 ， 認(rèn)真估算 。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的 ％ 計(jì)取 。 這是土 地一級(jí)開發(fā)成本中的另一重要組成部分 。在不具備詳實(shí)調(diào)查的前提下 ， 通過(guò)各種渠道獲取基礎(chǔ)資料和對(duì)該區(qū)域拆遷補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)值也是該部分費(fèi)用估算的重要依據(jù)之一 。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 包括： 1. 征地補(bǔ)償費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 3. 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) 4. 拆除工程費(fèi)用 5. 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 6. 其它 （二）征地、拆遷費(fèi)用 1. 征地補(bǔ)償費(fèi)用 → 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用 。 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 10. 工程保險(xiǎn)費(fèi) → 建設(shè)部和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于 2023年 8月出臺(tái)了 《 關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見(jiàn) 》 建質(zhì) [2023]133號(hào) ， 指出：“ 建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式 ， 它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成 ， 包括建筑工程一切險(xiǎn) 、 安裝工程一切險(xiǎn) 、 工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等 。 ” 1997年12月 1日北京市物價(jià)局發(fā)布了 京價(jià) (房 )字 [1997]第 398號(hào)文件 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 ， 對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi) 、 土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià) ， 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制 。 進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì) 。 → 2023年 6月 ， 為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi) ， 中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究 ， 制定并發(fā)布了 《 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn) 》 [2023]中規(guī)協(xié)秘字第 022號(hào) ， 作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù) 。 ? 本次交流學(xué)習(xí)主要是從土地一級(jí)開發(fā)成本的概念 、 成本的構(gòu)成 、 其測(cè)算依據(jù)和測(cè)算報(bào)告的編制等方面進(jìn)行歸納和闡述 ， 旨在對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算進(jìn)行系統(tǒng)化 、 規(guī)范化梳理 。 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 4. 環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 → 2023年 10月 28日全國(guó)人大通過(guò)了 《 中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法 》 ， 規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目 ， 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià) 。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位 。 2023年8月 23日 ， 建設(shè)部 134號(hào)令發(fā)布的 《 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法 》 中再次明確規(guī)定 “ 施工圖未經(jīng)審查合格的不得使用 ” 。 可見(jiàn) ， 工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn) （ 雇主責(zé)任險(xiǎn) ） 、 設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn) 、 工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑 （ 安裝 ） 工程一切險(xiǎn) 。 涉及青苗和其他土地附著物的 ， 還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi) 。 → 城市房屋拆遷：根據(jù) 2023年 11月 1日 北京市政府令第 87號(hào)公布的 《 北京市城市房屋拆遷管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算 。 非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià) =區(qū)位價(jià)格 K1 K2 K3 建筑面積 +地上物補(bǔ)償價(jià) （二）征地、拆遷費(fèi)用 3. 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) → 1997年 12月 1日 ， 北京市物價(jià)局發(fā)布了 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 京價(jià) (房 )字 [1997]第 398號(hào)文 ，對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ，規(guī)定 “ 因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的 ， 按補(bǔ)償價(jià)款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi) 。 → 本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi) ， 各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 。這部分費(fèi)用在項(xiàng)目建設(shè)初期很難估算 。 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 6. 其他 → 指其他和工程建設(shè)相關(guān)但未歸屬前述項(xiàng)目的其他相關(guān)費(fèi)用 ， 按預(yù)計(jì)發(fā)生的項(xiàng)及相關(guān)文件估算 。 → 其測(cè)算依企業(yè) （ 或項(xiàng)目 ） 的資本結(jié)構(gòu)和融資能
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