土地一級開發(fā)項目成本測算概述-文庫吧在線文庫
【正文】 力不同而有不同的融資方案 ， 因此融資渠道 、 金額和期限完全不同 ， 其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算 。 → 視不同階段的測算精度以及項目不可預(yù)見因素多少的不同，以開發(fā)成本為基數(shù)，以一定比例適當計取，通常為 1％～ 5％。 在具體項目成本測算時還要具體問題具體分析 ， 在獲得準確 、 詳實的基礎(chǔ)資料的前提下 ， 認真分析研究相關(guān)政策 、法規(guī) 、 文件 ， 結(jié)合目前市場行情 ， 使成本測算結(jié)果更合理 ， 更貼近操作實際 ， 這才是我們進行測算的最終目的 。 四、土地一級開發(fā)項目成本測算報告的編制 編制流程如下： 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、整理 根據(jù)通用模板測算成本 測 算 編 制 說 明 測算依據(jù)：原始資料、數(shù)據(jù)，政策文件 需說明的問題：測算方法、取值、原由 測算分析及結(jié)論 匯總編制出測算報告 結(jié) 束 語 ?總之 ， 土地一級開發(fā)成本測算是在培訓教材定義的土地一級開發(fā)范圍 、 工作內(nèi)容 、 品質(zhì)目標的基礎(chǔ)上 ， 根據(jù)相應(yīng)的項目土地一級開發(fā)實施方案 ， 對具體項目的成本進行測算 。 這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃結(jié)合市場需求分別測算 。 → 2023年 8月 3日 ， 市國土局發(fā)布了 關(guān)于印發(fā) 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》 的通知 京國土市[2023]540號文 ， 其中第十三條規(guī)定：土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)的 ， 由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金 、 辦理規(guī)劃 、 項目核準 、 征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施 。 為此 ， 土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費 。 （六）工程建設(shè)其他費用 包括： 1. 工程監(jiān)理費 2. 竣工圖編制費 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費用 4. 項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用 5. 項目后評價費用 6. 其他 （六）工程建設(shè)其他費用 1. 工程監(jiān)理費 → 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設(shè)監(jiān)理費收費標準實施辦法 》 (京價收1996第 043號 )， 規(guī)定：實行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取 ， 用插入法計算 。 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 包括： 1. 場地平整費用 及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水 、供電設(shè)施 、 臨時道路的鋪設(shè)及維護費用 2. 區(qū)域內(nèi)永久性道路 、 橋梁建設(shè)費用 3. 市政管線建設(shè)費用 (包括雨水 、 污水 、 中水 、 上水 、 電力 、 天然氣 、 電信 、 熱力等 ) 4. 市政場站建設(shè)費用 (包括雨水泵房 、 燃氣調(diào)壓站 、 熱力站 、 開閉站 、 區(qū)域中水站 、 區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等 ， 其建設(shè)費用視規(guī)劃情況而定 ) 5. 配套公共設(shè)施建設(shè)費用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、 公共標識指示系統(tǒng) 、 安防監(jiān)控系統(tǒng) 、 公共衛(wèi)生間 、 垃圾收集轉(zhuǎn)運站 、 消防站 、 派出所 、 郵局等 ) （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 ◆ 本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi) ， 各二級開發(fā)地塊 紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 。 ◆ 此外 ， 拆遷補償費用還包括搬家補償 、 停產(chǎn)停業(yè)損失 、設(shè)備 （ 家電 ） 移裝費補償?shù)?， 因此需對被拆遷區(qū)域進行詳實的現(xiàn)況調(diào)查 、 費用評估 ， 才能最終確定 。 征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平 、 農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 、 土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定 ， 報市人民政府批準后公布執(zhí)行 。 因此在項目前期階段 ， 要準確估算工程質(zhì)量保險費是很困難的 ， 可以暫按建安工程造價的 1%2%估算 。 → 我們據(jù)此編制了 招標代理服務(wù)收費速查表 ，可以方便快捷地查取收費金額。 凡具備土地估價資格并經(jīng)土地 、 物價部門確認的單位 ， 可接受土地所有者或使用者的委托 ， 對土地價格進行評估 ， 并按本通知的規(guī)定收取土地評估費 。 規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢機構(gòu)進行交通影響評價 ， 并按照 《 北京市建設(shè)項目交通影響評價準則和要求 》 編制咨詢報告 。 ◆ 項目建議書 、 可研報告的編制費 ◆ 土地一級開發(fā)實施方案的編制費 ◆ 項目前期的各種工程咨詢費 （一）項目前期費用 2. 委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用 → 2023年國家計委 《 關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知 》 （ 計價格 [2023]1218號 ） 中取消了 1993年由建設(shè)部 、 國家物價局聯(lián)合頒布的 《 城市規(guī)劃設(shè)計計費標準 》 ， 放開了規(guī)劃設(shè)計市場 。
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