【正文】 渡階段 。 10 二、為什么做土地一級開發(fā) 土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 2） 土地儲備制度的建立 ， 為一級開發(fā)提供了制度基礎(chǔ) 我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的 。 ?土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家 、 企業(yè) (一級開發(fā)企業(yè) )和經(jīng)濟個體 (包含原用地企業(yè) 、 城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者 )三者之間的利益關(guān)系 ， 是三者利益協(xié)調(diào)的平臺 。 城鎮(zhèn)化進程的加快 ， 產(chǎn)生了巨大的土地需求 ， 給城市住房供應(yīng) 、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面帶來巨大的壓力；而城市建設(shè)需要大量的資金 ， 同時又有很大的風(fēng)險 。 12 二、為什么做土地一級開發(fā) 土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 3） 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速 ， 已經(jīng)具備了承擔(dān)土地一級開發(fā)的能力 近年來 ， 隨著住房商品化進程的不斷加快 ， 我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速壯大和發(fā)展 。 從全國范圍來看 ， 這一階段的另一個明顯特點是：由于土地儲備開發(fā)工作逐漸升溫 ， 有條件的城市大都建立了土地儲備制度 ， 成立了土地儲備機構(gòu) ， 并由土地儲備機構(gòu)專門承擔(dān)土地一級開發(fā)工作 。一級開發(fā)階段 ， 土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有 ， 企業(yè)不能以此進行抵押融資； c、 受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響 ， 銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài) 。 23 二、為什么做土地一級開發(fā) 為什么要做土地一級開發(fā) 當(dāng)前 ， 國內(nèi)土地供應(yīng)普遍趨緊 ， 土地市場供求不平衡 ， 拿地競爭日趨激烈 ， 土地資源的稀缺性致使土地價格不斷上漲 ， 企業(yè)拿地成本和難度加大 。 這種方式有效地利用了社會資本 ，既保障了城市的快速開發(fā) ， 又緩解了政府的土地開發(fā)資金不足的問題 。 30 三、土地一級開發(fā)的模式 土地一級開發(fā)的盈利模式 （ 4） 浮動收益 （ 土地出讓收益分成 ） 如成都 、 云南最高按土地出讓收益的 50%60%給予開發(fā)商收益回報 ， 海南給予開發(fā)商的收益回報最高可達到70%。 因此 ， 在土地一級開發(fā)項目決策階段 ， 土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù) 。 （ 2） 征地費用 包括土地補償費用 、 勞動力安置費用 、 地上附著物及青苗補償費用 、 耕地開墾費 、 耕地占用稅 、 新增建設(shè)用地有償使用費 、 防洪費 、 人員超轉(zhuǎn)費等 。 43 五、土地一級開發(fā)成本的風(fēng)險 政治風(fēng)險 目前 ， 國內(nèi)的土地一級開發(fā)市場尚沒有形成統(tǒng)一的規(guī)范 ， 這就造成各地方政府為了加快城市建設(shè) ， 盲目承諾眾多招商引資優(yōu)惠政策 、 扶持政策 ， 這些政策往往缺乏法律上和政策上的支持 ， 如果遇到與國家政策沖突 、當(dāng)?shù)卣耸伦儎拥纫蛩?， 政府承諾的條件將無法保障實現(xiàn) 。 由于土地一級開發(fā)經(jīng)常面積較大且一般偏離城市核心區(qū)域 ， 因此總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃等工作往往滯后 。 54 七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式 這方面最著名的是北京市土地儲備中心 2023年 1月29日發(fā)布 的 “中服地塊 ”的掛牌出讓公告 。 57 七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式 與其它意向競爭企業(yè)組成聯(lián)合體競拍 。 考慮到自身的發(fā)展 ， 越來越多的一線開發(fā)商已大舉進軍土地一級開發(fā)市場 。 攻 ， 可實現(xiàn)土地一級 、二級聯(lián)動；守 ， 可坐享一級開發(fā)穩(wěn)定的投資收益 。 61 八、對集團一級開發(fā)工作的建議 四 、 充分發(fā)揮股份公司和各地方兄弟企業(yè)的資源和信息優(yōu)勢 ， 并結(jié)合高鐵 ， 地鐵 ， 大型基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)項目 ， 用 bot， bt等方式 獲取低成本的土地一級開發(fā)項目 。 但是 ， 我們也應(yīng)該看到 ， 集團在戰(zhàn)略布局 、 土地獲取方式等方面較全國一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還存在一定的差距 。 因此 ， 當(dāng)時符合上述條件的開發(fā)商只有遠洋地產(chǎn) 。 50 五、土地一級開發(fā)成本的風(fēng)險 由于土地一級開發(fā)的市場化運作既能迅速改善城市基礎(chǔ)設(shè)施 ， 提升城市品質(zhì) ， 又能解決城市建設(shè)的巨大資金需求與政府有限的財政能力之間的矛盾 ， 因此普遍受到地方政府的青睞 ， 因此在一時間涌現(xiàn)出了眾多的土地一級開發(fā)的招商引資項目和重點推介項目 。 當(dāng)土地供大于求或者房地產(chǎn)市場不景氣時 ， 土地出讓價格就會隨著降低甚至流標(biāo) ， 從而影響土地一級開發(fā)商收回投資 。 40 四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成 （ 6） 其他費用 包括工程監(jiān)理費用 、 竣工圖編制費用等 。 37 四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 土地一級開發(fā)成本的作用 （ 4） 土地一級開發(fā)成本是決定土地出讓價格的依據(jù) 土地出讓交易價格是由土地出讓金 、 四源費和大市政費 、 土地一級開發(fā)成本等構(gòu)成 。 32 三、土地一級開發(fā)的模式 城市 一級開發(fā)方式 主體 融資渠道 責(zé)任主體 實施主體 資金來源 投資回報 北京 招標(biāo) 社會企業(yè) 社會企業(yè) 民間資本 成本總額的 8% 石家莊 招標(biāo) 社會企業(yè) 社會企業(yè) 民間資本 成本總額的 10% 濟南 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 成本總額的 10% 杭州 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 成本總額的 10% 成都 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價的 50%60% 云南 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價的 50%60% 海南 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價的 70% 鄭州 信托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 貸款基準(zhǔn)利率上浮30% 武漢 信托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 固定利率（ 5%） +信托相關(guān)財務(wù)費用 33 三、土地一級開發(fā)的模式 土地一級開發(fā)成本的概念 土地一級開發(fā)成