土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)匯編(思源)-項(xiàng)目前期-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 200 根據(jù)地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算1 . 4 環(huán)評(píng)費(fèi) 311 根據(jù)市場(chǎng)行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定為1 元/ 平方米1 . 5 交通評(píng)估費(fèi) 311 根據(jù)市場(chǎng)行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定為1 元/ 平方米1 . 6 一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi) 200本項(xiàng)目規(guī)模較大，需分期實(shí)施，編制多個(gè)方案，根據(jù)市場(chǎng)行情和本項(xiàng)目具體情況，確定為2 0 0 萬(wàn)元1 . 7 市政規(guī)劃方案費(fèi) 2023本項(xiàng)目規(guī)模大，市政要求高，市政方案復(fù)雜，根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，約需為2 0 0 0 萬(wàn)元1 . 8 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi) 200 根據(jù)市場(chǎng)行情，確定為2 0 0 萬(wàn)元1 . 9 委托可研費(fèi) 200 根據(jù)市場(chǎng)行情，確定為2 0 0 萬(wàn)元1 . 1 0 掛牌交易費(fèi) 200參照《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計(jì)價(jià)格[2023]1980號(hào) ）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。目前尚無(wú)定論。 發(fā)改委： 主要負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。 （細(xì)化）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 工作內(nèi)容 ——挃定區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、拆遷安置、土地收儲(chǔ)上市等實(shí)施方案，制定一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)區(qū)縣政府同意，報(bào)市土地儲(chǔ)備中心核定。 工作成果 ——一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織架構(gòu) —— 職能部門： 辦公客，財(cái)務(wù)部 。 觃委： 主要負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)土地觃劃意見(jiàn)書(shū)的批復(fù)工作。 ?上海市給予上海市地產(chǎn)集團(tuán)暫時(shí)的成片土地使用權(quán)，有利二融資； ?僅是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。（二） 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1786054 2 . 1 至2 . 2 項(xiàng)之和2 . 1 征地補(bǔ)償費(fèi) 624143 見(jiàn)表4 2 項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)核算表2 . 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1161911 和2 . 2 . 1 農(nóng)民拆遷補(bǔ)償 779699 見(jiàn)表5 2 農(nóng)民拆遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算表2 . 2 . 2 集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償 345623 見(jiàn)表5 3 集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算表2 . 2 . 3 國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償 5246 見(jiàn)表5 4 國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算表2 . 2 . 4 其它費(fèi)用 31343 見(jiàn)表5 5 其他費(fèi)用測(cè)算表（三） 征地、拆遷不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 142884 （二）* 8 %（四） 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 84106 見(jiàn)第六章 大市政投資實(shí)施方案（五） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 190543[ （一）+ （二）+ （三）+ （四）] 之和的6 5 % 為貸款基數(shù)，按2 年貸款期，利率為7 . 0 2 % 計(jì)算2207654 （一）到（五）之和（六） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益 176612 [ （一）+ （二）+ （三）+ （四）+ （五）] * 8 %（七） 兩稅一費(fèi) 128488[ （一）+ （二）+ （三）+ （四）+（五）] * 5 . 5 % / 9 4 . 5 %總額 2512754 （一）————（七）之和分類 序號(hào) 項(xiàng)目 備注間接投資直 接 投 資小計(jì)合計(jì)序號(hào) 項(xiàng)目 中關(guān)村 西區(qū) 中關(guān)村 軟件園 中關(guān)村 生命園 西二旗 居住區(qū) 平均占比 1 征地拆遷 64% 72% 53% 65% % 2 市政建設(shè) 21% 16% 16% 18% % 3 期間費(fèi)用及稅金 15% 12% 31% 17% % 4 合計(jì) 100% 100% 100% 100% 100% 北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)部分項(xiàng)目總投資結(jié)構(gòu)表 區(qū)域開(kāi)發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷觃律圖 ?稅收 ?土地收益 ?資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ?土地收益 市場(chǎng)檢驗(yàn) 建設(shè)發(fā)展 持久運(yùn)營(yíng) 設(shè)定方向 成熟與鞏固 階段劃分 產(chǎn)出 ?土地收益 ?稅收 ?稅收 土地價(jià)格變遷規(guī)律 投入 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?地區(qū)形象建設(shè) ?區(qū)域規(guī)劃 ?區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公建投資 ?繳稅 ?建設(shè)投資 ?環(huán)境再投入 ?公建投資 基建投入與地價(jià)增長(zhǎng)的關(guān)系曲線 地價(jià)增長(zhǎng)符合邊際遞減規(guī)律 基建投入增長(zhǎng) 啟動(dòng)期 （ 1～2年） 成長(zhǎng)期 （ 2年左右 ） 持續(xù)發(fā)展期（ 3～ 4年） 穩(wěn)定期 下一個(gè)周期 一級(jí)開(kāi)發(fā)研究 報(bào)告框架 4. 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資 一級(jí)開(kāi)發(fā)投資特點(diǎn) ?投資巨大，卑一企業(yè)靠自有資金無(wú)法滿足資金需要 ?僅有土地收益權(quán)，無(wú)土地使用權(quán)，融資質(zhì)押物首先 ?開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，區(qū)域未來(lái)發(fā)展受政策變數(shù)影響較大 一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方式對(duì)比 貸款 上市或借殼 債券 信托 基金 私募 典當(dāng) 合作開(kāi)發(fā) 發(fā)行成本 無(wú) 較高 較高 較高 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 利率水平 基本貸款利率由行政手段確定加上一定管理費(fèi)用 ， 總成本13%左右 由市場(chǎng)行情而定 ，現(xiàn)在由于宏觀調(diào)控 ， 中小型地產(chǎn)企業(yè)基本無(wú)此可能 債券發(fā)行利率不允許超過(guò)儲(chǔ)蓄和存款利率的 40%，發(fā)債費(fèi)用為總發(fā)債額千分之五 ，制度審批嚴(yán)格 ，中小型地產(chǎn)企業(yè)很困難 現(xiàn)狀信托發(fā)行利率一般在 16%左右加上一些管理費(fèi)用 ， 總成本18%左右 利潤(rùn)分成，或要求不低于 30%左右的年收益，對(duì)合作企業(yè)要求高 依據(jù)私募對(duì)象年息 2540%不等 月息 5%， 年息60%左右 利潤(rùn)分成模式 償還期限 短期居多 ，可申請(qǐng)期限為 12年 無(wú) 大多與開(kāi)發(fā)期限相吻合 短期居多 ， 也可發(fā)行 23年期 大多與開(kāi)發(fā)期限吻合，也有短期要求回報(bào)高屬借貸資金 短期居多 一般不超 3個(gè)月 與開(kāi)發(fā)期限吻合 機(jī)會(huì)成本 資金流動(dòng)差，與開(kāi)發(fā)期限不吻合 分散股權(quán) 到期還款額度大 到期還款額度大 大多要求前期控股 分散股權(quán) 資金流動(dòng)性強(qiáng) 分散項(xiàng)目公司股權(quán) ， 基本與開(kāi)發(fā)期限吻合 財(cái)務(wù)資料 不公開(kāi) 公開(kāi) 公開(kāi) 公開(kāi) 不公開(kāi) 不公開(kāi) 不公開(kāi) 不公開(kāi) 資金用途 有限制 無(wú)限制 有限制 有限制 有限制 無(wú)限制 無(wú)限制 有限制 流動(dòng)性 無(wú) 強(qiáng) 差 差 差 強(qiáng)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1