土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算956259331-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 2. 委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 → 2023年國(guó)家計(jì)委 《 關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知 》 （ 計(jì)價(jià)格 [2023]1218號(hào) ） 中取消了 1993年由建設(shè)部 、 國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的 《 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》 ， 放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng) 。 規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià) ， 并按照 《 北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求 》 編制咨詢報(bào)告 。 凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地 、 物價(jià)部門確認(rèn)的單位 ， 可接受土地所有者或使用者的委托 ， 對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估 ， 并按本通知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi) 。 → 我們據(jù)此編制了 招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)速查表 ，可以方便快捷地查取收費(fèi)金額。 因此在項(xiàng)目前期階段 ， 要準(zhǔn)確估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)是很困難的 ， 可以暫按建安工程造價(jià)的 1%2%估算 。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平 、 農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 、 土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定 ， 報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行 。 ◆ 此外 ， 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用還包括搬家補(bǔ)償 、 停產(chǎn)停業(yè)損失 、設(shè)備 （ 家電 ） 移裝費(fèi)補(bǔ)償?shù)?， 因此需對(duì)被拆遷區(qū)域進(jìn)行詳實(shí)的現(xiàn)況調(diào)查 、 費(fèi)用評(píng)估 ， 才能最終確定 。 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括： 1. 場(chǎng)地平整費(fèi)用 及為各二級(jí)開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水 、供電設(shè)施 、 臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用 2. 區(qū)域內(nèi)永久性道路 、 橋梁建設(shè)費(fèi)用 3. 市政管線建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水 、 污水 、 中水 、 上水 、 電力 、 天然氣 、 電信 、 熱力等 ) 4. 市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水泵房 、 燃?xì)庹{(diào)壓站 、 熱力站 、 開閉站 、 區(qū)域中水站 、 區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等 ， 其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 ) 5. 配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、 公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng) 、 安防監(jiān)控系統(tǒng) 、 公共衛(wèi)生間 、 垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站 、 消防站 、 派出所 、 郵局等 ) （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ◆ 本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi) ， 各二級(jí)開發(fā)地塊 紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 。 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 包括： 1. 工程監(jiān)理費(fèi) 2. 竣工圖編制費(fèi) 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 4. 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 5. 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用 6. 其他 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 1. 工程監(jiān)理費(fèi) → 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法 》 (京價(jià)收1996第 043號(hào) )， 規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取 ， 用插入法計(jì)算 。 為此 ， 土地一級(jí)開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi) 。 → 2023年 8月 3日 ， 市國(guó)土局發(fā)布了 關(guān)于印發(fā) 《 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法 》 的通知 京國(guó)土市[2023]540號(hào)文 ， 其中第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的 ， 由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金 、 辦理規(guī)劃 、 項(xiàng)目核準(zhǔn) 、 征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施 。 這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃結(jié)合市場(chǎng)需求分別測(cè)算 。 四、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算報(bào)告的編制 ? 編制流程如下： 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、整理 根據(jù)通用模板測(cè)算成本 測(cè) 算 編 制 說(shuō) 明 測(cè)算依據(jù)：原始資料、數(shù)據(jù)，政策文件 需說(shuō)明的問(wèn)題：測(cè)算方法、取值、原由 測(cè)算分析及結(jié)論 匯總編制出測(cè)算報(bào)告 結(jié) 束 語(yǔ) ? 總之 ， 土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算是在培訓(xùn)教材定義的土地一級(jí)開發(fā)范圍 、 工作內(nèi)容 、 品質(zhì)目標(biāo)的基礎(chǔ)上 ， 根據(jù)相應(yīng)的項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 ， 對(duì)具體項(xiàng)目的成本進(jìn)行測(cè)算 。 :58:3409:58Feb237Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 09:58:3409:58:3409:582/7/2023 9:58:34 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , February 7, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 7日星期二 9時(shí) 58分 34秒 09:58:347 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 7日星期二 上午 9時(shí) 58分 34秒 09:58: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 9時(shí) 58分 :58February 7, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 在具體項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)還要具體問(wèn)題具體分析 ， 在獲得準(zhǔn)確 、 詳實(shí)的基礎(chǔ)資料的前提下 ， 認(rèn)真分析研究相關(guān)政策 、 法規(guī) 、 文件 ， 結(jié)合目前市場(chǎng)行情 ， 使成本測(cè)算結(jié)果更合理 ， 更貼近操作實(shí)際 ， 這才是我們進(jìn)行測(cè)算的最終目的 。 → 視不同階段的測(cè)算精度以及項(xiàng)目不可預(yù)見因素多少的不同，以開發(fā)成本為基數(shù)，以一定比例適當(dāng)計(jì)取，通常為 1％～ 5％。 → 其測(cè)算依企業(yè) （ 或項(xiàng)目 ） 的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案 ， 因此融資渠道 、 金額和期限完全不同 ， 其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算 。 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 6. 其他 → 指其他和工程建設(shè)相關(guān)但未歸屬前述項(xiàng)目的其他相關(guān)
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