【正文】 求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體 。因此，在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級(jí)開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 8 ? 是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù) 土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱 “七通一平）（或 “五通一平” 及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。 應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用 。 5/16/2023 16 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2023年 1月 1日 起施行 、 中華人民共和國國務(wù)院令 （ 第 323號(hào) ） 公布的 《 地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定：新建 、 擴(kuò)建 、 改建建設(shè)工程 ， 依照 《 中華人民共和國防震減災(zāi)法 》 和本條例的規(guī)定 ， 需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的 ， 必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范 ， 確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量 。 施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。 可見 ，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn) （ 雇主責(zé)任險(xiǎn) ）、 設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn) 、 工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑 （ 安裝 ） 工程一切險(xiǎn) 。 涉及青苗和其他土地附著物的 ， 還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi) 。 ? 城市的住宅房屋 ： （ 2023） 1234號(hào) ? 城市的非住宅房屋：京房地評(píng)字 （ 1999） 656號(hào) ? 被拆遷房屋重置成新價(jià) ：京國土房管拆 [2023]808 號(hào) 5/16/2023 24 （二）征地、拆遷費(fèi)用 集體土地房屋： ? 根據(jù) 2023年 6月 6日 北京市人民政府令第 124號(hào)公布的《 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 》 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算 。 5/16/2023 31 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 包括：綠化 （ 花草 、 樹木的種植 ） 、 微地形 、 藝術(shù)小品 、 噴泉 、 地下出入口的處理 、 休息座椅等 。 5/16/2023 36 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 包括安保 、 環(huán)境保潔 、 臨時(shí)綠化 、 美化等費(fèi)用 。 該費(fèi)用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算 。 以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后 ， 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議 。 具體納稅額計(jì)算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。 5/16/2023 56 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 決策體系：是戰(zhàn)略管理層面，決定了企業(yè)控制造價(jià)管理的方向和模式，具有長期性和整體性，是企業(yè)核心競爭力所在，包括長期戰(zhàn)略成本等重大決策的制定和執(zhí)行，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組成。具體主要表現(xiàn)為：為建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作過程中各階段、各環(huán)節(jié)成本的確定與控制提供專業(yè)支持和決策依據(jù) （一）工作體系 5/16/2023 61 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 內(nèi)部審查監(jiān)督體系：由公司主管成本方面的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，成本、財(cái)務(wù)、審計(jì)等部門組成，在成本管理和控制過程中，負(fù)責(zé)內(nèi)審、監(jiān)控、預(yù)警、評(píng)價(jià) 。 在具體項(xiàng)目成本測算時(shí)還要具體問題具體分析 ， 在獲得準(zhǔn)確 、 詳實(shí)的基礎(chǔ)資料的前提下 ， 認(rèn)真分析研究相關(guān)政策 、 文件 ， 結(jié)合目前市場行情 ， 使成本測算結(jié)果更合理 ， 更貼近實(shí)際 。也只有這樣，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才能出效益。建立和完善諸如：成本管理辦法、招投標(biāo)管理辦法、合同管理辦法等一系列的成本管理制度，并嚴(yán)格按之執(zhí)行，是成本管理和控制的制度保障。 我公司據(jù)此編制了 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測算通用模板 ， 作為成本測算的模板 。 目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定 ， 而且市場中二級(jí)開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開發(fā)的銷售 ， 已實(shí)施完成的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目尚不多 ， 因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒 。 5/16/2023 40 （七）管理費(fèi) 指土地一級(jí)開發(fā)主體在土地一級(jí)開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi) ，包括土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期 。 這就造成在土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)基本完成后 ， 可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管 ， 對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā)， 進(jìn)行運(yùn)營 。 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃， 或初步設(shè)計(jì)圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測定 。 5/16/2023 28 （二）征地、拆遷費(fèi)用 其它 指根據(jù)國家或地方政府要求在征地 、 拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用 ， 如：耕地開墾費(fèi) 、 耕地占用稅 、 菜田基金 、 防洪費(fèi) 、 提前搬家獎(jiǎng) 、 支援重點(diǎn)工程費(fèi)等等。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平 、 農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 、 土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定 ， 報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行 。 因此在項(xiàng)目前期階段 ， 估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)非常困難 ， 可以暫按建安工程造價(jià)的 1%2%估算 。 ” 5/16/2023 19 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 招標(biāo)代理費(fèi) 、 招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 原 國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知 計(jì)價(jià)格 [2023]1980號(hào) 文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 5/16/2023 17 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 地價(jià)評(píng)估費(fèi)用 1994年 12月 12日 ， 國家計(jì)委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了 “關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知 ”， 通知規(guī)定： “土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費(fèi)行為 ， 評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照 ‘自愿委托 、 有償服務(wù) ’的原則與委托方簽訂合同 ， 開展評(píng)估服務(wù)工作 ，收取合理費(fèi)用 。 5/16/2023 15 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在 2023年就發(fā)布了 《 關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知 》 市規(guī)發(fā) [2023]1001號(hào)。 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 9 二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成 （ 一 ） 項(xiàng)目前期費(fèi)用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費(fèi)用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （ 六 ） 工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 七 ） 管理費(fèi) （ 八 ） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 九 ）