【正文】 工程咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》 執(zhí)行。 2023年深圳地鐵項(xiàng)目中 ， 工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)初期的運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的 5‰ ， 可見(jiàn)目前保險(xiǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的 。 ? 本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度 。 5/16/2023 27 （二）征地、拆遷費(fèi)用 古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 根據(jù)古樹(shù)保護(hù)方案和文物古建的修護(hù) 、 還建方案 ， 套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮修繕 、 保護(hù) 、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算 。 5/16/2023 32 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 5/16/2023 37 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后， 形成了大量的資產(chǎn) ， 而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜 ， 例如：道路 、 水 、 電 、 （ 天然 ） 氣 、 熱 、 交通設(shè)施 、 園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位， 產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序 。 污染區(qū)域 ， 還需要環(huán)境整治費(fèi)用 。 5/16/2023 42 （九）銷(xiāo)售費(fèi)用 包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值 ，吸引二級(jí)開(kāi)發(fā)商和最終用戶 ， 完成土地出讓任務(wù) ， 盡快收回開(kāi)發(fā)成本而進(jìn)行的策劃 、 推廣活動(dòng) ， 和因此發(fā)生的各種廣告 、 宣傳費(fèi)用等 。 5/16/2023 45 四、成本測(cè)算報(bào)告的編制 以上是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測(cè)算的相關(guān)依據(jù) 。 （一）工作體系 5/16/2023 58 五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 制度體系：完善的制度體系是項(xiàng)目成本管理實(shí)施順暢、高效的前提和保障。 （二）管理制度及工作流程 5/16/2023 63 五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 ? 建立 “項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理辦法 ” ? 建立 “規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理辦法 ” ? 建立 “項(xiàng)目合同管理辦法和工作程序 ”， ? 建立 “工程量清單管理辦法和工作程序 ”， ? 建立 “工程計(jì)量支付管理辦法和工作程序 ”， ? 建立 “工程變更管理辦法和工作程序 ” ? 建立 “工程預(yù)結(jié)算管理辦法及工作程序 ”等 （二）管理制度及工作流程 5/16/2023 64 五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，尤其是把握好各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制，以利于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。 成本的管理與控制要結(jié)合項(xiàng)目 、 團(tuán)隊(duì)在實(shí)踐中總結(jié)提高 ， 以達(dá)到降低成本的目的 。必要時(shí)請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)。 （一）工作體系 5/16/2023 57 五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 內(nèi)部專(zhuān)業(yè)管理體系：是落實(shí)和分解戰(zhàn)略成本目標(biāo)的層面，包括計(jì)劃執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評(píng)，是企業(yè)造價(jià)管理部門(mén)的首要核心任務(wù)。 5/16/2023 44 （十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 5/16/2023 41 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 5/16/2023 39 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 其他 指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目 。 這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算 。 本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi) ， 各二級(jí)開(kāi)發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 。 ? 拆遷補(bǔ)償： 京國(guó)土房管征 [2023]606號(hào) ? 被拆遷房屋重置成新價(jià) ：京國(guó)土房管拆 [2023]808 5/16/2023 25 （二）征地、拆遷費(fèi)用 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) 、 拆遷服務(wù)費(fèi) ? 1997年 12月 1日 ， 北京市物價(jià)局發(fā)布了 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 京價(jià) (房 )字 [1997]第 398號(hào)文 ， 對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的 ， 按補(bǔ)償價(jià)款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi) 。 青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物 。 但具體費(fèi)率 ， 市場(chǎng)浮動(dòng)較大 ， 建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的 1%左右 ， 第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保 。 2023年 8月 23日，建設(shè)部 134號(hào)令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定 “施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用 ”。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位 。 建筑用地?fù)艿囟叮?《關(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》【京發(fā)改〔 2023〕 1009號(hào)】 5/16/2023 14 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2023年 10月 28日全國(guó)人大通過(guò)了 《 中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法 》 ， 規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目 ， 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià) 。 土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成。 一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 6 ? 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 成本測(cè)算 北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢股份有限公司 二零零六年七月 一 、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念 、 作用 二 、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 三 、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù) 四 、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制 五 、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 目錄 5/16/2023 2 一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ? 《中關(guān)村科技園區(qū)條例 》 （ 2023年 12月 8日通過(guò)） ? 《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔 2023〕 16號(hào)】 ? 《關(guān)于印發(fā)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國(guó)土房管出字 [2023]1100號(hào)】 ? 《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》【京國(guó)土市【 2023】 540號(hào)文】 5/16/2023 3 一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 定義：按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要