【正文】 我國的房地產市場是不穩(wěn)定的市場 ， 國家政策的調控 、 房地產泡沫的破裂 、 國際金融危機等因素均能直接影響城市發(fā)展前景 、 房地產市場和土地市場的供需和活躍程度 。 五、土地一級開發(fā)成本的風險 集團市場開發(fā)部 儲備指標風險 儲備指標風險往往體現(xiàn)在企業(yè)一次性投資建設完成較大規(guī)模的一級開發(fā)土地后 ， 受土地儲備計劃 、 土地供應計劃的限制 ， 只能分期分批地進行土地出讓 ，這樣勢必嚴重影響項目開發(fā)成本和投資收益的及時回收和兌現(xiàn) 。 以上苛刻的掛牌條件被外界質疑為遠洋地產 “量身定做 ”， 因為作為該項目的土地一級開發(fā)商 ， 遠洋地產第一大股東是中國人壽 ， 占有遠洋地產已發(fā)行股份的 %。 七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式 集團市場開發(fā)部 中鐵置業(yè)集團自 2023年成立以來 ， 以其扎實 、穩(wěn)健的拼搏精神贏得了一定的市場認同度和品牌知名度 ， 并在 2023年地產百強中名列第四十名 。 三 、 積累開發(fā)經驗 ， 盡快制定一級開發(fā)工作流程和成本控制體系 。 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:35 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 八、對集團一級開發(fā)工作的建議 集團市場開發(fā)部 謝 謝 中鐵置業(yè)開發(fā)研討系列 集團市場開發(fā)部 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 因此 ， 借此機會對集團的土地一級開發(fā)工作提出如下建議： 八、對集團一級開發(fā)工作的建議 集團市場開發(fā)部 一 、 拓寬項目拓展渠道 ， 盡快提升土地一級開發(fā)在集團項目拓展中的戰(zhàn)略位置 。 與其它意向競爭企業(yè)組成項目公司競得土地二級開發(fā)權 。 該公告中對競買人的參與資格提出了苛刻要求 ，除了資金實力的考驗 ， 公告中還對競買人的資格做出更加嚴格的限制 ， 即競買人須為金融機構與房地產開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體 ， 其中金融機構應為由銀監(jiān)會 、證監(jiān)會和保監(jiān)會等國家金融監(jiān)管部門批準設立的具有法人資格的金融企業(yè) ， 且注冊資本不少于 50億元人民幣 ， 并在聯(lián)合體中絕對控股 。 這就勢必造成項目用地性質 、 規(guī)劃條件等方面的不確定性 ， 如果得不到具體落實 ， 將可能導致項目利潤下降甚至失敗 。 五、土地一級開發(fā)成本的風險 集團市場開發(fā)部 資金風險 土地一級由于投資較大 ， 開發(fā)周期較長 ， 開發(fā)商靠自有資金很難滿足項目的開發(fā)要求 ， 存在一定的資金風險 。 四、土地一級開發(fā)成本構成 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的構成 （ 3） 拆遷費用 包括拆遷評估 /服務費 、 居民拆遷費用 、 企業(yè)拆遷費用 、 拆除工程費用 、 古樹及文物維護 /建設費用 、 提前搬家獎勵等 。 四、土地一級開發(fā)成本構成 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的作用 （ 2） 土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據(jù) 土地一級開發(fā)要求投資者具有較強的融資能力 ， 以保證項目開發(fā)的資金需求 。 我公司與安徽省蚌埠市簽訂的濱湖核心區(qū)一級開發(fā)協(xié)議就是采用了上述盈利模式 。 三、土地一級開發(fā)的模式 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的開發(fā)模式 （ 3） 政府直接授權或委托企業(yè) 由政府或者土地儲備機構直接授權或委托 ， 選擇信譽良好 、 實力強 、 資金雄厚的開發(fā)企業(yè)作為主體實施土地一級開發(fā) ， 由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金 、 辦理前期手續(xù)并組織具體實施 。 這種情況下 ，眾多的房地產一線企業(yè)已紛紛進入土地一級開發(fā)市場 ，多方向拓展開發(fā)渠道 。 央行“ 121號文件 ” 明確規(guī)定要 “ 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放 ” ， 使得銀行貸款難度加大； d、 缺少債券 、 股票上市等直接融資渠道 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第三階段 ， 規(guī)范期 （ 20232023年 ） 在這一階段 ， 為規(guī)范土地一級開發(fā)行為 ， 各地政府結合自身情況 ， 陸續(xù)出臺了一些地方性文件 ， 對土地一級開發(fā)的組織實施 、 合同監(jiān)管 、 項目驗收 、 資金管理等方面進行了規(guī)定 。 目前 ， 房地產開發(fā)企業(yè)完成的房地產開發(fā)投資占總投資的一半以上 。 這就導致了城市建設的巨大需求與政府有限的財政能力之間的矛盾 ， 單靠政府的財政能力難以及時實現(xiàn)城市基礎設施 、 公共設施等的完全供給 。 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的內涵 ? 土地一級開發(fā)是一個土地所有權 、 使用權等權屬的轉移和流動的過程 。 于是 ， 土地一級開發(fā)應運而生 。1996年上海 、 杭州等地率先開展的土地整理活動 ， 可以說是土地一級開發(fā)的雛形 。 同時 ， 土地一級開發(fā)衍生的不公平競爭和暗箱操作等弊端已逐漸顯現(xiàn)出來 ， 土地一級開發(fā)正在醞釀變革 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的特點 （ 4） 開發(fā)難度小 、 過程相對簡單 在開發(fā)過程方面 ， 土地一級開發(fā)相對于二級開發(fā)在前期手續(xù) 、 規(guī)劃 、 營銷 、 建設過程等方面相對簡單易控；在現(xiàn)金流方面 ， 資金主要用于征地 、 拆遷 、 市政基礎設施建設等費用 。 這種模式避免了土地一級開發(fā)帶來的巨大土地增值收益流入開發(fā)商的口袋 ， 并使政府通過控制土地開發(fā)的規(guī)模和土地開發(fā)的節(jié)奏 ， 實現(xiàn)對土地市場的宏觀調控 。 基本收益是指開發(fā)商進行一級開發(fā)應得的固定利潤 ， 一般為 2%—10%；浮動收益是開發(fā)商按照約定分享土地出讓所得的收益分成 。 三、土地一級開發(fā)的模式 集團市場開發(fā)部 城市 一級開發(fā)方式 主體 融資渠道 責任主體 實施主體 資金來源 投資回報 北京 招標 社會企業(yè) 社會企業(yè) 民間資本 成本總額的 8% 石家莊 招標 社會企業(yè) 社會企業(yè) 民間資本 成本總額的 10% 濟南 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本