【正文】 2023年國(guó)家經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛政策出臺(tái)之前 ， 房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)土地開發(fā) 、 房屋建設(shè)合二為一的過程 ， 只有在規(guī)模較大的舊城改造項(xiàng)目中 ， 地方政府為了綜合環(huán)境治理 ， 委托或?qū)ｉT成立一家地產(chǎn)公司 ， 對(duì)指定區(qū)域進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)建設(shè) 。 在這種背景下 ， 那些信譽(yù)好 、 實(shí)力強(qiáng) 、 資金雄厚的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)具備了承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)的能力 。 由于經(jīng)營(yíng)性用地 “招拍掛 ”制度的實(shí)施 ， 協(xié)議出讓土地逐漸減少， 開發(fā)商拿地的門檻和難度越來(lái)越高 ， 一些開發(fā)商迫于市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)壓力 ， 開始轉(zhuǎn)向?qū)ｉT從事土地一級(jí)開發(fā) ，這些公司的主要任務(wù)是在完成土地一級(jí)開發(fā)后 ， 將土地交還給政府 ， 再由政府統(tǒng)一向社會(huì)出讓熟地 。 比較有代表性的是北京市 2023年出臺(tái)的 《 北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法 》 ， 規(guī)定以招標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開發(fā)公司 ， 在土地一級(jí)開發(fā)后以招拍掛的方式向社會(huì)公開出讓 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的特點(diǎn) （ 1） 資金密集 土地一級(jí)開發(fā)因?yàn)橐话汩_發(fā)規(guī)模較大 ， 因此需要巨額的征地 /拆遷費(fèi)用 、 市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ， 資金需求往往達(dá)到幾億元至幾十億元 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的特點(diǎn) （ 3） 需求穩(wěn)定 ， 風(fēng)險(xiǎn)較小 土地是資源類商品 ， 土地的稀缺性和土地市場(chǎng)供需的不平衡使得土地長(zhǎng)期處于增值過程 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的特點(diǎn) （ 5） 收益穩(wěn)定 目前土地一級(jí)開發(fā)常見的盈利模式包括基本收益和浮動(dòng)收益 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)具有以下優(yōu)勢(shì)： 首先 ， 能夠使企業(yè)直接參與城市建設(shè) ， 有利于建立和擴(kuò)展品牌資源優(yōu)勢(shì)； 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 為什么要做土地一級(jí)開發(fā) 第二 ， 通過土地一級(jí)開發(fā) ， 可以使企業(yè)獲取穩(wěn)定的投資收益； 第三 ， 通過一級(jí)開發(fā) ， 可以加強(qiáng)和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系維護(hù)與溝通 ， 為企業(yè)后續(xù)拓展土地資源建立良好的合作基礎(chǔ)； 第四 ， 通過一級(jí)開發(fā) ， 可以使企業(yè)在開發(fā)成本 、 前期市場(chǎng)研究及定位 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面具備優(yōu)勢(shì) ， 從而規(guī)避土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ， 實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)一 、 二級(jí)聯(lián)動(dòng) ， 并可節(jié)省約 10%的二級(jí)開發(fā)成本 。 中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金 、辦理前期手續(xù)并組織具體實(shí)施 。 這種模式在國(guó)內(nèi)應(yīng)用比較廣泛 ， 一般用于開發(fā)規(guī)模較大的開發(fā)新區(qū) 、 工業(yè)園區(qū) 、 規(guī)劃新城等， 或者具有專業(yè)性 、 政治性的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 。 （ 2） 貸款基準(zhǔn)利率上浮一定比例系數(shù) 如鄭州給予開發(fā)商貸款基準(zhǔn)利率上浮 30%的利潤(rùn) 。 （ 5） 政府回購(gòu) 地塊在完成征地 、 拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后 ， 由政府按照約定的土地價(jià)格實(shí)施回購(gòu) ， 開發(fā)商獲得回購(gòu)價(jià)格與開發(fā)成本的差價(jià)作為收益 。 四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)成本的作用 （ 1） 土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù) 土地一級(jí)開發(fā)成本直接決定了項(xiàng)目的成敗 。 土地一級(jí)開發(fā)成本為企業(yè)籌集資金提供了依據(jù) ， 同時(shí)也是金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)估和決策的依據(jù) 。 因此 ， 土地一級(jí)開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù) 。 （ 4） 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括臨時(shí) “ 三通一平 ” 工程費(fèi)用 、 道路及市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等 。 而 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法 》 規(guī)定 ， 任何地區(qū) 、 部門和單位都不得以 “ 招商引資 ” 、 “ 舊城改造 ” 、 “ 國(guó)有企業(yè)改制 ” 等各種名義減免土地出讓收入 ， 實(shí)行 “ 零地價(jià) ” 、 “ 負(fù)地價(jià) ” ， 或者以土地?fù)Q項(xiàng)目 、 先征后返 、 補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入 。 企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確把控開發(fā)過程中各主要節(jié)點(diǎn) ， 合理安排使用資金 ， 同時(shí)盡量結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 ， 采用分期滾動(dòng)開發(fā) 、 出讓的方式 ， 便于資金的及時(shí)回收以緩解資金壓力 。 五、土地一級(jí)開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 拆遷風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)常會(huì)涉及大量的農(nóng)村集體土地征用 、 勞動(dòng)力安置 、 企業(yè)居民的拆遷等因素 ， 開發(fā)周期漫長(zhǎng) ， 如果沒有制定詳細(xì)合理的拆遷安置方案 ， 將會(huì)造成項(xiàng)目開發(fā)成本的急劇增加 ， 甚至可能導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗 。 五、土地一級(jí)開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 資金回收風(fēng)險(xiǎn) 資金回收風(fēng)險(xiǎn)往往存在于行政級(jí)別較低的地區(qū) ，由于當(dāng)?shù)卣嬖诔绦虿灰?guī)范 、 審批周期長(zhǎng) 、 工作效率低等問題 ， 因此在公信力和履約執(zhí)行力上表現(xiàn)相對(duì)較差 ， 這就造成土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后 ， 開發(fā)成本和投資收益遲遲無(wú)法及時(shí)回收和兌現(xiàn) 。 六、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的識(shí)別 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 設(shè)置苛刻的出讓條件 ， 干擾其它意向競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的客觀判斷 ， 使其不敢貿(mào)然參與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 。 七、招拍掛下實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的常見方式 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 同時(shí) ， 公告要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì) ， 且注冊(cè)資本不少于 30億元人民幣 。 另外注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)公司參與招拍掛競(jìng)爭(zhēng) 。 在資金不足或者其 它開發(fā)商不惜代價(jià)把土地價(jià)格頂高的情況下 ， 一級(jí)開發(fā)商經(jīng)常會(huì)采用與其它意向競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)組成聯(lián)合體或項(xiàng)目公司的方式參與二級(jí)開發(fā) ，這兩種方式有效地防止了因哄抬土地價(jià)格造成的 “兩敗俱傷 ” 后果的發(fā)生 。目前 ， 除了安徽省蚌埠市的濱湖核心區(qū)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目正在運(yùn)作外 ， 尚沒有一個(gè)成功開發(fā)的案例 。 二 、 盡快建立土地一級(jí)開發(fā)決策 、 管理和工作體系， 明確和統(tǒng)一土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo) 。 八、對(duì)集團(tuán)一級(jí)開發(fā)工作的建議 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 總之 ， 土地一級(jí)開發(fā)是一項(xiàng)簡(jiǎn)單而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程 ， 也是房地產(chǎn)企業(yè)多元化開發(fā) 、 多層次拓展土地資源的有效途徑 ， 集團(tuán)應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光予以重視并積極參與 。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/72023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/72023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自