【正文】 包括可行性研究費(fèi)用 、 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 、 交通 /環(huán)境 /文物 /園林 /地質(zhì)災(zāi)害 /礦產(chǎn)資源評(píng)估費(fèi)用 、 地價(jià)評(píng)估費(fèi)用、 一級(jí)開發(fā)成本審計(jì)費(fèi)用 、 招標(biāo)代理 /服務(wù)費(fèi)用 、 入市交易費(fèi)用等 。 四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)成本的作用 （ 3） 土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù) 土地一級(jí)開發(fā)成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ) ， 只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效地成本管理 。 如果開發(fā)成本超過了投資者的承受能力或預(yù)期 ， 就會(huì)使決策者放棄項(xiàng)目 。 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式 （ 6） 基本收益 +浮動(dòng)收益 通過這種盈利模式 ， 土地一級(jí)開發(fā)商既可以保證在市場(chǎng)不理想的情況下獲得穩(wěn)定的基本收益 ， 又可以分享土地出讓的收益分成 。 （ 3） 固定利率上浮一定比例系數(shù) 如武漢給予信托發(fā)行單位固定利率 （ 取 5%） +發(fā)行信托相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式 目前土地一級(jí)開發(fā)最主要的盈利模式包括基本收益和浮動(dòng)收益 。 在這種模式中 ， 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議 ， 并對(duì)土地一級(jí)開發(fā)過程實(shí)施監(jiān)管 、 組織項(xiàng)目驗(yàn)收 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)模式 基于不同的開發(fā)主體 ， 目前全國(guó)土地一級(jí)開發(fā)存在以下 3種開發(fā)模式： （ 1） 土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體并實(shí)施 由土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的融資并實(shí)施開發(fā) 。 由于土地屬于稀缺資源 ， 市場(chǎng)需求較大且競(jìng)爭(zhēng)激烈， 因此土地一級(jí)開發(fā)的基本收益和浮動(dòng)收益是相對(duì)穩(wěn)定和具有保障的 。 而城市快速發(fā)展產(chǎn)生的大量土地需求使得土地一級(jí)開發(fā)短期內(nèi)不會(huì)存在較大風(fēng)險(xiǎn) 。 （ 2） 融資困難 專業(yè)從事一級(jí)開發(fā)的企業(yè)大多融資比較困難 ， 原因在于： a、 企業(yè)缺少經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) ， 市場(chǎng)信譽(yù)和銀行信用； 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的特點(diǎn) （ 2） 融資困難 b、 企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其它有效財(cái)產(chǎn)作為融資抵押 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第四階段 ， 發(fā)展變革期 （ 2023年以后 ） 從 2023年開始 ， 各地對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的政策要求愈發(fā)規(guī)范和細(xì)致 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第二階段 ， 成長(zhǎng)期 （ 19992023年 ） 但在這個(gè)時(shí)期 ， 土地一級(jí)開發(fā)公司主要是通過政府劃撥等形式來取得土地 ， 雖然針對(duì)性和專業(yè)性比較強(qiáng) ，但是缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展過程及方向 從全國(guó)范圍來看 ， 土地一級(jí)開發(fā)大約經(jīng)歷了四個(gè)階段： 第一階段 ， 萌芽期 （ 19961999年 ） 這一階段 ， 還沒有形成 “土地一級(jí)開發(fā) ”的概念 ， 開發(fā)商按照原有的供地程序 ， 以協(xié)議出讓 、 轉(zhuǎn)讓或者土地劃撥的方式取得土地 ， 進(jìn)行征地 、 拆遷 、 市政和房屋建設(shè) ， 土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)房屋開發(fā)由一家開發(fā)商完成 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 2） 土地儲(chǔ)備制度的建立 ， 為一級(jí)開發(fā)提供了制度基礎(chǔ) 2023年 ， 隨著國(guó)家經(jīng)營(yíng)性用地土地招拍掛系列政策的陸續(xù)出臺(tái) ， 將經(jīng)營(yíng)性用地的土地開發(fā)和房屋開發(fā)分離開來 ， 土地的一級(jí)開發(fā)也就隨著產(chǎn)生 。 在這種背景下 ， 原有的土地開發(fā) 、 供應(yīng)模式已經(jīng)難以滿足時(shí)代的要求 ， 迫切需要一種 “通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)土地升值 ， 土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ”的滾動(dòng)發(fā)展的城市經(jīng)營(yíng)理念 。 一、什么叫土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的流程 （ 1）土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng) （ 2）列入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 （ 3）評(píng)審一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案，確定一級(jí)開發(fā)主體 （ 4）簽訂一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議 （ 5）編制項(xiàng)目申請(qǐng)書、交通 /環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告、概念 規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 6）用地預(yù)審 一、什么叫土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的流程 （ 7） 向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃意見 （ 8） 取得環(huán)境影響批復(fù) 、 交通影響評(píng)價(jià)批復(fù) （ 9） 文物 /考古 、 礦產(chǎn) 、 地質(zhì)災(zāi)害勘探及批復(fù) （ 10） 辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù) ， 如需要征詢文物 、 園林 、 市 政 、 商委 、 水務(wù)等部門的專業(yè)意見 （ 11） 涉及農(nóng)村集體土地 ， 依法辦理征地手續(xù) （ 12） 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 一、什么叫土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的流程 （ 12）辦理拆遷許可證 （ 13）拆遷調(diào)查、拆遷評(píng)估、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié) 議，啟動(dòng)拆遷 （ 14）市政方案咨詢、市政綜合方案設(shè)計(jì) （ 15）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) （ 16）回遷安置房建設(shè) 一、什么叫土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的流程 （ 17）驗(yàn)收土地 （ 18）地價(jià)評(píng)估及一級(jí)開發(fā)成本審計(jì) （ 19）確定出讓方式 （ 20）編制出讓文件，簽訂入市交易協(xié)議 （ 21）土地入市交易，收回開發(fā)成本，獲取投資利 潤(rùn) 一、什么叫土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 1） 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快 ， 城市建設(shè)和發(fā)展迅速 ，迫切需要新型的土地開發(fā)和供應(yīng)模式 。土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式 市場(chǎng)開發(fā)部 中鐵置業(yè)開發(fā)研討系列 中鐵置業(yè)開發(fā)研討系列 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 3 一、什么叫土地一級(jí)開發(fā) 土地一級(jí)開發(fā)的定義 土地一級(jí)開發(fā)是按照土地利用規(guī)劃 、 城市總體規(guī)劃 、 功能定位和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 ， 由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者授權(quán)委托企事業(yè)法人 ， 對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地或農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地補(bǔ)償 、 拆遷安置 、土地平整 、 市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施建設(shè) ，并指定土地用途和規(guī)劃設(shè)計(jì) ， 使土地達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)后有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)行為 。 ? 土地一級(jí)開發(fā)是政府運(yùn)用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土地市場(chǎng)的重要手段 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 1） 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快 ， 城市建設(shè)和發(fā)展迅速 ，迫切需要新型的土地開發(fā)和供應(yīng)模式 。 在