【正文】 場(chǎng)開發(fā)部 第五 ， 掌握項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃 、 總體規(guī)劃 、控制性詳細(xì)規(guī)劃等規(guī)劃批復(fù) ， 確保項(xiàng)目的用地規(guī)劃指標(biāo)能夠符合企業(yè)開發(fā)建設(shè)的要求 ， 并能得到真正體現(xiàn)和落實(shí)； 第六 ， 掌握項(xiàng)目所在地的征地 、 拆遷 、 安置 、 市政等政策法規(guī) ， 制定詳盡合理的征地 、 拆遷安置方案和市政規(guī)劃建設(shè)方案 ， 避免項(xiàng)目開發(fā)成本的大幅增長(zhǎng)和開發(fā)周期的延長(zhǎng) 。 該公告中對(duì)競(jìng)買人的參與資格提出了苛刻要求 ，除了資金實(shí)力的考驗(yàn) ， 公告中還對(duì)競(jìng)買人的資格做出更加嚴(yán)格的限制 ， 即競(jìng)買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體 ， 其中金融機(jī)構(gòu)應(yīng)為由銀監(jiān)會(huì) 、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)等國(guó)家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè) ， 且注冊(cè)資本不少于 50億元人民幣 ， 并在聯(lián)合體中絕對(duì)控股 。 七、招拍掛下實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的常見方式 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 通過虛增土地成本 、 設(shè)置遺留問題等方式阻退其它意向競(jìng)爭(zhēng)企業(yè) ， 取得二級(jí)開發(fā)權(quán) 。 與其它意向競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)組成項(xiàng)目公司競(jìng)得土地二級(jí)開發(fā)權(quán) 。 目前 ， 集團(tuán)項(xiàng)目拓展方式還比較單一 ， 沒有形成多層次的拓展渠道 ， 而在土地一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域更是起步較晚 ， 缺乏完善的開發(fā)體系 、 工作流程和開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 。 因此 ， 借此機(jī)會(huì)對(duì)集團(tuán)的土地一級(jí)開發(fā)工作提出如下建議： 八、對(duì)集團(tuán)一級(jí)開發(fā)工作的建議 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 一 、 拓寬項(xiàng)目拓展渠道 ， 盡快提升土地一級(jí)開發(fā)在集團(tuán)項(xiàng)目拓展中的戰(zhàn)略位置 。 五 、 充分發(fā)揮央企優(yōu)勢(shì) ， 和各級(jí)各地政府資源對(duì)接 ，做好政府公關(guān) ， 以高姿態(tài)介入地方一級(jí)土地開發(fā) ， 從較高層面拓展運(yùn)營(yíng) 。 八、對(duì)集團(tuán)一級(jí)開發(fā)工作的建議 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 謝 謝 中鐵置業(yè)開發(fā)研討系列 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/72023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/2/72023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:35 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/72023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:35 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 土地一級(jí)開發(fā)攻守兼?zhèn)?。 三 、 積累開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ， 盡快制定一級(jí)開發(fā)工作流程和成本控制體系 。 八、對(duì)集團(tuán)一級(jí)開發(fā)工作的建議 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 近年來(lái) ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地市場(chǎng)拿地競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 ， 通過市場(chǎng)正常渠道獲取土地的成本不斷攀高 ，難度也不斷加大 。 七、招拍掛下實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的常見方式 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 中鐵置業(yè)集團(tuán)自 2023年成立以來(lái) ， 以其扎實(shí) 、穩(wěn)健的拼搏精神贏得了一定的市場(chǎng)認(rèn)同度和品牌知名度 ， 并在 2023年地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)中名列第四十名 。 對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn) 企業(yè) ， 可以一方面成立一個(gè)土地一級(jí)開發(fā)公司 ， 同時(shí)注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司， 甚至一套人馬可以同時(shí)運(yùn)作兩個(gè)公司 ， 利用一級(jí)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)和便利條件 ， 以另一個(gè)公司的名義取得二級(jí)開發(fā)權(quán) 。 以上苛刻的掛牌條件被外界質(zhì)疑為遠(yuǎn)洋地產(chǎn) “量身定做 ”， 因?yàn)樽鳛樵擁?xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)商 ， 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東是中國(guó)人壽 ， 占有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的 %。 （ 1） 采用毛地出讓或者半毛地出讓的方式； （ 2） 設(shè)置苛刻的拆遷 、 安置 、 補(bǔ)償條件； （ 3）為一級(jí)開發(fā)商量身定做，設(shè)置嚴(yán)格的參與競(jìng)爭(zhēng)資格條件； （ 4） 設(shè)置苛刻的付款進(jìn)度等 。 五、土地一級(jí)開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 儲(chǔ)備指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn) 儲(chǔ)備指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)往往體現(xiàn)在企業(yè)一次性投資建設(shè)完成較大規(guī)模的一級(jí)開發(fā)土地后 ， 受土地儲(chǔ)備計(jì)劃 、 土地供應(yīng)計(jì)劃的限制 ， 只能分期分批地進(jìn)行土地出讓 ，這樣勢(shì)必嚴(yán)重影響項(xiàng)目開發(fā)成本和投資收益的及時(shí)回收和兌現(xiàn) 。 五、土地一級(jí)開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)一般分為兩種情況：一種是總體規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)；一種是用地規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 。 五、土地一級(jí)開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不穩(wěn)定的市場(chǎng) ， 國(guó)家政策的調(diào)控 、 房地產(chǎn)泡沫的破裂 、 國(guó)際金融危機(jī)等因素均能直接影響城市發(fā)展前景 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的供需和活躍程度 。 因此 ， 開發(fā)企業(yè)與土地儲(chǔ)備部門或者地方職能部門私下約定土地出讓收益分成的做法存在一定的法律和政策風(fēng)險(xiǎn) 。 （ 5） 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括市政站點(diǎn)建設(shè)費(fèi)用 、 配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等 。 四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)成本的構(gòu)成 （ 1） 前期費(fèi)用