【正文】 場開發(fā)部 第五 ， 掌握項目所在地的城市規(guī)劃 、 總體規(guī)劃 、控制性詳細(xì)規(guī)劃等規(guī)劃批復(fù) ， 確保項目的用地規(guī)劃指標(biāo)能夠符合企業(yè)開發(fā)建設(shè)的要求 ， 并能得到真正體現(xiàn)和落實； 第六 ， 掌握項目所在地的征地 、 拆遷 、 安置 、 市政等政策法規(guī) ， 制定詳盡合理的征地 、 拆遷安置方案和市政規(guī)劃建設(shè)方案 ， 避免項目開發(fā)成本的大幅增長和開發(fā)周期的延長 。 該公告中對競買人的參與資格提出了苛刻要求 ，除了資金實力的考驗 ， 公告中還對競買人的資格做出更加嚴(yán)格的限制 ， 即競買人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體 ， 其中金融機構(gòu)應(yīng)為由銀監(jiān)會 、證監(jiān)會和保監(jiān)會等國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè) ， 且注冊資本不少于 50億元人民幣 ， 并在聯(lián)合體中絕對控股 。 七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式 集團市場開發(fā)部 通過虛增土地成本 、 設(shè)置遺留問題等方式阻退其它意向競爭企業(yè) ， 取得二級開發(fā)權(quán) 。 與其它意向競爭企業(yè)組成項目公司競得土地二級開發(fā)權(quán) 。 目前 ， 集團項目拓展方式還比較單一 ， 沒有形成多層次的拓展渠道 ， 而在土地一級開發(fā)領(lǐng)域更是起步較晚 ， 缺乏完善的開發(fā)體系 、 工作流程和開發(fā)經(jīng)驗 。 因此 ， 借此機會對集團的土地一級開發(fā)工作提出如下建議： 八、對集團一級開發(fā)工作的建議 集團市場開發(fā)部 一 、 拓寬項目拓展渠道 ， 盡快提升土地一級開發(fā)在集團項目拓展中的戰(zhàn)略位置 。 五 、 充分發(fā)揮央企優(yōu)勢 ， 和各級各地政府資源對接 ，做好政府公關(guān) ， 以高姿態(tài)介入地方一級土地開發(fā) ， 從較高層面拓展運營 。 八、對集團一級開發(fā)工作的建議 集團市場開發(fā)部 謝 謝 中鐵置業(yè)開發(fā)研討系列 集團市場開發(fā)部 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/72023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/2/72023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:35 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/72023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:35 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 土地一級開發(fā)攻守兼?zhèn)?。 三 、 積累開發(fā)經(jīng)驗 ， 盡快制定一級開發(fā)工作流程和成本控制體系 。 八、對集團一級開發(fā)工作的建議 集團市場開發(fā)部 近年來 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地市場拿地競爭日趨激烈 ， 通過市場正常渠道獲取土地的成本不斷攀高 ，難度也不斷加大 。 七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式 集團市場開發(fā)部 中鐵置業(yè)集團自 2023年成立以來 ， 以其扎實 、穩(wěn)健的拼搏精神贏得了一定的市場認(rèn)同度和品牌知名度 ， 并在 2023年地產(chǎn)百強中名列第四十名 。 對于規(guī)模較大的房地產(chǎn) 企業(yè) ， 可以一方面成立一個土地一級開發(fā)公司 ， 同時注冊一個房地產(chǎn)開發(fā)公司， 甚至一套人馬可以同時運作兩個公司 ， 利用一級開發(fā)的優(yōu)勢和便利條件 ， 以另一個公司的名義取得二級開發(fā)權(quán) 。 以上苛刻的掛牌條件被外界質(zhì)疑為遠(yuǎn)洋地產(chǎn) “量身定做 ”， 因為作為該項目的土地一級開發(fā)商 ， 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東是中國人壽 ， 占有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的 %。 （ 1） 采用毛地出讓或者半毛地出讓的方式； （ 2） 設(shè)置苛刻的拆遷 、 安置 、 補償條件； （ 3）為一級開發(fā)商量身定做，設(shè)置嚴(yán)格的參與競爭資格條件； （ 4） 設(shè)置苛刻的付款進度等 。 五、土地一級開發(fā)成本的風(fēng)險 集團市場開發(fā)部 儲備指標(biāo)風(fēng)險 儲備指標(biāo)風(fēng)險往往體現(xiàn)在企業(yè)一次性投資建設(shè)完成較大規(guī)模的一級開發(fā)土地后 ， 受土地儲備計劃 、 土地供應(yīng)計劃的限制 ， 只能分期分批地進行土地出讓 ，這樣勢必嚴(yán)重影響項目開發(fā)成本和投資收益的及時回收和兌現(xiàn) 。 五、土地一級開發(fā)成本的風(fēng)險 集團市場開發(fā)部 規(guī)劃風(fēng)險 規(guī)劃風(fēng)險一般分為兩種情況：一種是總體規(guī)劃風(fēng)險；一種是用地規(guī)劃風(fēng)險 。 五、土地一級開發(fā)成本的風(fēng)險 集團市場開發(fā)部 市場風(fēng)險 我國的房地產(chǎn)市場是不穩(wěn)定的市場 ， 國家政策的調(diào)控 、 房地產(chǎn)泡沫的破裂 、 國際金融危機等因素均能直接影響城市發(fā)展前景 、 房地產(chǎn)市場和土地市場的供需和活躍程度 。 因此 ， 開發(fā)企業(yè)與土地儲備部門或者地方職能部門私下約定土地出讓收益分成的做法存在一定的法律和政策風(fēng)險 。 （ 5） 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 包括市政站點建設(shè)費用 、 配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費用等 。 四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成 （ 1） 前期費用