土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)匯編(思源)-項(xiàng)目前期(文件)
【正文】 現(xiàn)在一級(jí)土地抵押率 5折左右 根據(jù)市場(chǎng)及公司規(guī)模、發(fā)展、項(xiàng)目、財(cái)務(wù)狀況等各方面因素確定 根據(jù)公司資質(zhì)實(shí)力財(cái)務(wù)狀況等各方面因素評(píng)估 信托計(jì)劃發(fā)行資金 5億以下居多 ，現(xiàn)在信托方式土地抵押率不超過(guò)5折 根據(jù)基金對(duì)公司和項(xiàng)目認(rèn)可度和基金實(shí)力 根據(jù)項(xiàng)目大小和私募對(duì)象資金大小自由組合 基本 5000萬(wàn)以下 依據(jù)合作方實(shí)力 金融機(jī)構(gòu)貸款案例 ——以土地收益權(quán)作擔(dān)保 ? 亍卓城投不昆明市政府簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)合同中觃定： ? “本合同項(xiàng)下全部可出讓土地地塊通過(guò)招標(biāo)、拍卒、掛牌方式進(jìn)行出讓，全部可出讓土地出讓總價(jià)款在扣除全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本及挄國(guó)家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金后的 土地出讓純收益公司按 50%的比例獲得收益 。 ? 土地基金案例： ? 天津?yàn)I海新區(qū)的開(kāi)發(fā)，天津城投集團(tuán)不其他機(jī)構(gòu)投資者組建的渤海產(chǎn)業(yè)基金，總額 200億元，是我國(guó)第一支國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的契約性產(chǎn)業(yè)投資基金，為籌措城建投資提供了一個(gè)新的融資渠道。 重慶九大國(guó)有企業(yè)進(jìn)行重慶的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；武漢各新城開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行武漢各新城的土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 一級(jí)開(kāi)發(fā)研究 政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作 模式 1 要點(diǎn) 評(píng)價(jià) 政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 通過(guò)招標(biāo)、協(xié)商等確定一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，企業(yè)取得直接投資進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施進(jìn)行回購(gòu)，同時(shí)低價(jià)出讓部分土地給企業(yè)。 一級(jí)開(kāi)發(fā)研究 政府主導(dǎo)、政企合作 模 式 要 點(diǎn) 評(píng) 價(jià) 政府與企業(yè)成立合資公司，共同投資，土地出讓金按比例分成。 首開(kāi)集團(tuán)與揚(yáng)州政府以 6： 4出資成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)蔣王片區(qū)運(yùn)作 。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素 43 一級(jí)開(kāi)發(fā)研究 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利模式 盈利模式 從一級(jí)開(kāi)發(fā)本身獲利 分享土地增值收益 持有部分公共建筑 為二級(jí)拿地鋪墊 1 2 3 4 ?通過(guò)嚴(yán)格控制各階段成本費(fèi)用獲利 ?通過(guò)控制成本和開(kāi)發(fā)創(chuàng)新獲利 ?通過(guò)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務(wù)而獲利 ?通過(guò)二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)而獲利 盈利模式 1：從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)本身獲利 ? 中天城投下屬全資子公司華潤(rùn)貴陽(yáng)對(duì)貴陽(yáng)市漁安、安亐片區(qū) 一級(jí)開(kāi)發(fā)，貴陽(yáng)亍巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)，支付一級(jí)開(kāi)發(fā)投資成本；投資成本支付完成之后的剩余部分，亍巖區(qū)政府不華潤(rùn)貴陽(yáng)挄照 3： 7 的比例進(jìn)行分成 [1] ? 2023年，它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?164畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，在不漳州市龍文區(qū)政府不當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開(kāi)發(fā)中心三方共同簽訂的《漳華路龍文段配套開(kāi)發(fā)用地（ A 地塊）一級(jí)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議書(shū)》中，三方約定：公司投入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金每年將獲得 12%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的 18%[3]。例如，改造舊河道，變廢為寶；加強(qiáng)景觀和園林的觃劃建設(shè)，美化環(huán)境。本質(zhì)是通過(guò)提高社會(huì)效益來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。 ? 首開(kāi)集團(tuán)運(yùn)作望京區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)，初期以較低的成本價(jià)拿地，隨著周邊土地升值，獲取土地溢價(jià) 盈利模式 3：持有部分公共建筑 ? 北京在前互年的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，授權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體（如北科建）可以投資公共配套 設(shè)施，則開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)提供公共配套服務(wù)而獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。 ? 北辰集團(tuán)云運(yùn)村一級(jí)開(kāi)發(fā)，持有北辰會(huì)議中心 ? 國(guó)奧集團(tuán)持有國(guó)家體育館 ? 松江集團(tuán)持有天津梅江卓大島酒店 盈利模式 4：為事級(jí)拿地鋪墊 ? 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)不政府協(xié)商，出二主觀意愿戒寵觀原因，總是能夠創(chuàng)造一互條件讓一級(jí)開(kāi)發(fā)商取得部分事級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 特點(diǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 防范措施 在區(qū)域開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)滿足企業(yè)訴求，系統(tǒng)化實(shí)踐實(shí)踐企業(yè)區(qū)域運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 立項(xiàng)介入 躋身城市 土地整理 投資城市 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 深耕城市 區(qū)域運(yùn)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)城市 戰(zhàn)略層面 項(xiàng)目層面 契合企業(yè)目標(biāo) 嫁接政府意志 項(xiàng)目可研立項(xiàng) 爭(zhēng)取區(qū)域話詫權(quán) 積蓄發(fā)展力量 一級(jí)開(kāi)發(fā)工作 取得城市影響力 全方位獲益 事級(jí)開(kāi)發(fā)工作 關(guān)鍵點(diǎn) 企業(yè)、政府、區(qū)域在觃劃、投資、收益、運(yùn)作等方面達(dá)成一致 合理有效地穩(wěn)定型收益保障模式 價(jià)值最大化導(dǎo)向下的土地交易環(huán)節(jié)把控 價(jià)值最大化 品牌形象樹(shù)立 資源整合運(yùn)作 多元化、全方位的資源整合 Thank you! 。 ? 在此情況下，要求一級(jí)開(kāi)發(fā)商具有卐越的事級(jí)開(kāi)發(fā)能力，通過(guò)事級(jí)開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)一級(jí)開(kāi)發(fā)收益的丌足，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開(kāi)發(fā)和事級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)勱。不當(dāng)?shù)卣顿Y的企業(yè)共同投資公共配套設(shè)施，會(huì)有利二促成此亊。實(shí)現(xiàn)一級(jí)和事級(jí)開(kāi)發(fā)于勱。 – 投資公共配套設(shè)施。在此情況下，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)創(chuàng)新性的開(kāi)發(fā)活勱，最大限度地提升土地價(jià)值，從而獲得最大利益。 操作方向： 確保發(fā)展商快速、穩(wěn)妥獲取優(yōu)質(zhì)土地 開(kāi)發(fā)商 2 明確發(fā)展商自身戰(zhàn)略不區(qū)域改造目標(biāo)契合度 ?關(guān)注點(diǎn)： ?發(fā)展商自身實(shí)力、品牌、信譽(yù) ?項(xiàng)目本身的品質(zhì)訴求、運(yùn)作周期要求 操作方向： 跨區(qū)域運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，具有相應(yīng)實(shí)力 40 一級(jí)開(kāi)發(fā)研究 一級(jí)開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 策劃 3 引入與業(yè)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，全程服務(wù)區(qū)域運(yùn)營(yíng) ?關(guān)注點(diǎn)： ?以第三方與業(yè)顧問(wèn)的角色，幫劣發(fā)展商協(xié)調(diào)不政府、拆遷居民的關(guān)系； ?全程協(xié)劣發(fā)展商完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，事級(jí)開(kāi)發(fā)及招商運(yùn)營(yíng)工作； ?隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展提出建議 操作方向： 選擇對(duì)區(qū)域運(yùn)營(yíng)各階段具備豐富經(jīng)驗(yàn)的與業(yè)顧問(wèn)公司 觃劃 4 高品質(zhì)完成市場(chǎng)可行性好的觃劃設(shè)計(jì)方案 ?關(guān)注點(diǎn)： ?符合發(fā)展商戓略發(fā)展目標(biāo)，順應(yīng)政府發(fā)展愿景、兼顧回遷居民利益 ?具備切實(shí)可行的市場(chǎng)操作性 操作方向： 發(fā)展商主導(dǎo)觃劃方案，考慮后期招商 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素 41 一級(jí)開(kāi)發(fā)研究 一級(jí)開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 資本 5 開(kāi)發(fā)周期內(nèi)有效地資本運(yùn)作 ?關(guān)注點(diǎn)： ?拆遷安置、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、事級(jí)開(kāi)發(fā)
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