【正文】 16/2023 25 （二）征地、拆遷費(fèi)用 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) 、 拆遷服務(wù)費(fèi) ? 1997年 12月 1日 ， 北京市物價(jià)局發(fā)布了 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 京價(jià) (房 )字 [1997]第 398號(hào)文 ， 對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的 ， 按補(bǔ)償價(jià)款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi) 。 5/16/2023 29 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括： 1. 場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水 、 供電設(shè)施、 臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用 2. 區(qū)域內(nèi)永久性道路 、 橋梁建設(shè)費(fèi)用 3. 市政管線建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水 、 污水 、 中水 、 上水 、 電力 、 天然氣 、 電信 、 熱力等 ) 4. 市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水泵房 、 燃?xì)庹{(diào)壓站 、 熱力站 、 開閉站 、 區(qū)域中水站 、 區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等 ， 其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 ) 5. 配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、 公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng) 、 安防監(jiān)控系統(tǒng) 、 公共衛(wèi)生間 、 垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站 、 消防站 、 派出所 、 郵局等 ) 5/16/2023 30 （三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi) ， 各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 。 5/16/2023 33 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 包括： 1. 工程監(jiān)理費(fèi) 2. 竣工圖編制費(fèi) 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 4. 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 5. 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用 6. 其他 5/16/2023 34 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法 》 (京價(jià)收 1996第 043號(hào) )， 規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取 ， 用插入法計(jì)算 。 這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算 。 為此 ， 土地一級(jí)開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi) 。 5/16/2023 39 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 其他 指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目 。 該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進(jìn)行核算 。 5/16/2023 41 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測(cè)算 。 5/16/2023 44 （十一）不可預(yù)見費(fèi) 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 測(cè)算報(bào)告編制包括： 1. 編制 測(cè)算表格； 2. 編制測(cè)算說(shuō)明； 3. 編制測(cè)算分析。 （一）工作體系 5/16/2023 57 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 內(nèi)部專業(yè)管理體系：是落實(shí)和分解戰(zhàn)略成本目標(biāo)的層面，包括計(jì)劃執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評(píng)，是企業(yè)造價(jià)管理部門的首要核心任務(wù)。 （一）工作體系 5/16/2023 59 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 操作體系：是成本管理和控制的基礎(chǔ)層面，具體由各項(xiàng)目部的成本管理人員落實(shí)，是成本管理和控制的具體化和實(shí)施控制載體。必要時(shí)請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)。以下是成本管理和控制的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： （三）關(guān)鍵環(huán)節(jié) 5/16/2023 65 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 審慎分析項(xiàng)目前期可研 審慎研究和確定規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案 抓好綜合策劃 (或?qū)嵤?)方案的編制和研究 正確選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和材料設(shè)備供應(yīng)單位 合理安排項(xiàng)目實(shí)施的工期、進(jìn)度、時(shí)序 推行第一責(zé)任人制度 引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴 引進(jìn)專業(yè)化的合作團(tuán)隊(duì) 加強(qiáng)成本目標(biāo)管理 （三）關(guān)鍵環(huán)節(jié) 5/16/2023 66 結(jié) 束 語(yǔ) 不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 ， 開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同 ， 現(xiàn)況及周邊條件亦不同 ， 因此項(xiàng)目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至?xí)嗖詈艽?。 成本的管理與控制要結(jié)合項(xiàng)目 、 團(tuán)隊(duì)在實(shí)踐中總結(jié)提高 ， 以達(dá)到降低成本的目的 。 因此 ， 我們今天只是闡述了一些成本構(gòu)成及測(cè)算方面的普遍規(guī)律 。 （二）管理制度及工作流程 5/16/2023 63 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 ? 建立 “項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理辦法 ” ? 建立 “規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理辦法 ” ? 建立 “項(xiàng)目合同管理辦法和工作程序 ”， ? 建立 “工程量清單管理辦法和工作程序 ”， ? 建立 “工程計(jì)量支付管理辦法和工作程序 ”， ? 建立 “工程變更管理辦法和工作程序 ” ? 建立 “工程預(yù)結(jié)算管理辦法及工作程序 ”等 （二）管理制度及工作流程 5/16/2023 64 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，尤其是把握好各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制，以利于土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。 （一）工作體系 5/16/2023 60 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 專家體系：是項(xiàng)目成本管理的強(qiáng)力支持，權(quán)威性指導(dǎo)意見對(duì)項(xiàng)目成本管理的意義很重大，是不可或缺的。 （一）工作體系 5/16/2023 58 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 制度體系：完善的制度體系是項(xiàng)目成本管理實(shí)施順暢、高效的前提和保障。因此，科學(xué)合理地確定其成本控制目標(biāo)，要建立一整套完善的成本管理工作體系、制度和流程。 5/16/2023 45 四、成本測(cè)算報(bào)告的編制 以上是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測(cè)算的相關(guān)依據(jù) 。 5/16/2023 43 （十）應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。 5/16/2023 42 （九）銷售費(fèi)用 包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值 ，吸引二級(jí)開發(fā)商和最終用戶 ， 完成土地出讓任務(wù) ， 盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃 、 推廣活動(dòng) ， 和因此發(fā)生的各種廣告 、 宣傳費(fèi)用等 。 其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的 ， 開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。 污染區(qū)域 ， 還需要環(huán)境整治費(fèi)用 。 5/16/2