【正文】 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 二 、 盡快建立土地一級(jí)開(kāi)發(fā)決策 、 管理和工作體系， 明確和統(tǒng)一土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo) 。 在資金不足或者其 它開(kāi)發(fā)商不惜代價(jià)把土地價(jià)格頂高的情況下 ， 一級(jí)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)采用與其它意向競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)組成聯(lián)合體或項(xiàng)目公司的方式參與二級(jí)開(kāi)發(fā) ，這兩種方式有效地防止了因哄抬土地價(jià)格造成的 “兩敗俱傷 ” 后果的發(fā)生 。 七、招拍掛下實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的常見(jiàn)方式 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 同時(shí) ， 公告要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì) ， 且注冊(cè)資本不少于 30億元人民幣 。 五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 資金回收風(fēng)險(xiǎn) 資金回收風(fēng)險(xiǎn)往往存在于行政級(jí)別較低的地區(qū) ，由于當(dāng)?shù)卣嬖诔绦虿灰?guī)范 、 審批周期長(zhǎng) 、 工作效率低等問(wèn)題 ， 因此在公信力和履約執(zhí)行力上表現(xiàn)相對(duì)較差 ， 這就造成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后 ， 開(kāi)發(fā)成本和投資收益遲遲無(wú)法及時(shí)回收和兌現(xiàn) 。 企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確把控開(kāi)發(fā)過(guò)程中各主要節(jié)點(diǎn) ， 合理安排使用資金 ， 同時(shí)盡量結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 ， 采用分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 、 出讓的方式 ， 便于資金的及時(shí)回收以緩解資金壓力 。 （ 4） 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括臨時(shí) “ 三通一平 ” 工程費(fèi)用 、 道路及市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等 。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本為企業(yè)籌集資金提供了依據(jù) ， 同時(shí)也是金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)估和決策的依據(jù) 。 （ 5） 政府回購(gòu) 地塊在完成征地 、 拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后 ， 由政府按照約定的土地價(jià)格實(shí)施回購(gòu) ， 開(kāi)發(fā)商獲得回購(gòu)價(jià)格與開(kāi)發(fā)成本的差價(jià)作為收益 。 這種模式在國(guó)內(nèi)應(yīng)用比較廣泛 ， 一般用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)新區(qū) 、 工業(yè)園區(qū) 、 規(guī)劃新城等， 或者具有專(zhuān)業(yè)性 、 政治性的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具有以下優(yōu)勢(shì)： 首先 ， 能夠使企業(yè)直接參與城市建設(shè) ， 有利于建立和擴(kuò)展品牌資源優(yōu)勢(shì)； 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 為什么要做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 第二 ， 通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ， 可以使企業(yè)獲取穩(wěn)定的投資收益； 第三 ， 通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā) ， 可以加強(qiáng)和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系維護(hù)與溝通 ， 為企業(yè)后續(xù)拓展土地資源建立良好的合作基礎(chǔ)； 第四 ， 通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā) ， 可以使企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本 、 前期市場(chǎng)研究及定位 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面具備優(yōu)勢(shì) ， 從而規(guī)避土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ， 實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)一 、 二級(jí)聯(lián)動(dòng) ， 并可節(jié)省約 10%的二級(jí)開(kāi)發(fā)成本 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) （ 3） 需求穩(wěn)定 ， 風(fēng)險(xiǎn)較小 土地是資源類(lèi)商品 ， 土地的稀缺性和土地市場(chǎng)供需的不平衡使得土地長(zhǎng)期處于增值過(guò)程 。 比較有代表性的是北京市 2023年出臺(tái)的 《 北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法 》 ， 規(guī)定以招標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司 ， 在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后以招拍掛的方式向社會(huì)公開(kāi)出讓 。 在這種背景下 ， 那些信譽(yù)好 、 實(shí)力強(qiáng) 、 資金雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)具備了承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的能力 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 1） 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快 ， 城市建設(shè)和發(fā)展迅速 ，迫切需要新型的土地開(kāi)發(fā)和供應(yīng)模式 。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 中鐵置業(yè)開(kāi)發(fā)研討系列 中鐵置業(yè)開(kāi)發(fā)研討系列 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 3 一、什么叫土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的定義 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是按照土地利用規(guī)劃 、 城市總體規(guī)劃 、 功能定位和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 ， 由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者授權(quán)委托企事業(yè)法人 ， 對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地或農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地補(bǔ)償 、 拆遷安置 、土地平整 、 市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施建設(shè) ，并指定土地用途和規(guī)劃設(shè)計(jì) ， 使土地達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)后有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地開(kāi)發(fā)行為 。 在這種背景下 ， 原有的土地開(kāi)發(fā) 、 供應(yīng)模式已經(jīng)難以滿(mǎn)足時(shí)代的要求 ， 迫切需要一種 “通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)土地升值 ， 土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ”的滾動(dòng)發(fā)展的城市經(jīng)營(yíng)理念 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展過(guò)程及方向 從全國(guó)范圍來(lái)看 ， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)大約經(jīng)歷了四個(gè)階段： 第一階段 ， 萌芽期 （ 19961999年 ） 這一階段 ， 還沒(méi)有形成 “土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ”的概念 ， 開(kāi)發(fā)商按照原有的供地程序 ， 以協(xié)議出讓 、 轉(zhuǎn)讓或者土地劃撥的方式取得土地 ， 進(jìn)行征地 、 拆遷 、 市政和房屋建設(shè) ， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)房屋開(kāi)發(fā)由一家開(kāi)發(fā)商完成 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展過(guò)程及方向 第四階段 ， 發(fā)展變革期 （ 2023年以后 ） 從 2023年開(kāi)始 ， 各地對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策要求愈發(fā)規(guī)范和細(xì)致 。 而城市快速發(fā)展產(chǎn)生的大量土地需求使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)短期內(nèi)不會(huì)存在較大風(fēng)險(xiǎn) 。 二、為什么做土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式 基于不同的開(kāi)發(fā)主體 ， 目前全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)存在以下 3種開(kāi)發(fā)模式： （ 1） 土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體并實(shí)施 由土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資并實(shí)施開(kāi)發(fā) 。 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式 目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)最主要的盈利模式包括基本收益和浮動(dòng)收益 。 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式 （ 6） 基本收益 +浮動(dòng)收益 通過(guò)這種盈利模式 ， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商既可以保證在市場(chǎng)不理想的情況下獲得穩(wěn)定的基本收益 ， 又可以分享土地出讓的收益分成 。 四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的作用 （ 3） 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ) ， 只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效地成本管理 。 （ 5） 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括市政站點(diǎn)建設(shè)費(fèi)用 、 配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等 。 五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)