【正文】 成本總額的 10% 杭州 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 成本總額的 10% 成都 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價的50%60% 云南 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價的50%60% 海南 委托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價的 70% 鄭州 信托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 貸款基準利率上浮30% 武漢 信托 儲備中心 社會企業(yè) 民間資本 固定利率（ 5%） +信托相關財務費用 三、土地一級開發(fā)的模式 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的概念 土地一級開發(fā)成本是指在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程產(chǎn)生的所有費用 ， 即一級開發(fā)總投資 。 四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的作用 （ 4） 土地一級開發(fā)成本是決定土地出讓價格的依據(jù) 土地出讓交易價格是由土地出讓金 、 四源費和大市政費 、 土地一級開發(fā)成本等構(gòu)成 。 四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成 （ 6） 其他費用 包括工程監(jiān)理費用 、 竣工圖編制費用等 。 當土地供大于求或者房地產(chǎn)市場不景氣時 ， 土地出讓價格就會隨著降低甚至流標 ， 從而影響土地一級開發(fā)商收回投資 。 五、土地一級開發(fā)成本的風險 集團市場開發(fā)部 由于土地一級開發(fā)的市場化運作既能迅速改善城市基礎設施 ， 提升城市品質(zhì) ， 又能解決城市建設的巨大資金需求與政府有限的財政能力之間的矛盾 ， 因此普遍受到地方政府的青睞 ， 因此在一時間涌現(xiàn)出了眾多的土地一級開發(fā)的招商引資項目和重點推介項目 。 因此 ， 當時符合上述條件的開發(fā)商只有遠洋地產(chǎn) 。 但是 ，我們也應該看到 ， 集團在戰(zhàn)略布局 、 土地獲取方式等方面較全國一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還存在一定的差距 。 八、對集團一級開發(fā)工作的建議 集團市場開發(fā)部 四 、 充分發(fā)揮股份公司和各地方兄弟企業(yè)的資源和信息優(yōu)勢 ， 并結(jié)合高鐵 ， 地鐵 ， 大型基礎設施和城市建設項目 ， 用 bot， bt等方式 獲取低成本的土地一級開發(fā)項目 。 2023/2/72023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:35 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1行動出成果，工作出財富。 攻 ， 可實現(xiàn)土地一級 、二級聯(lián)動；守 ， 可坐享一級開發(fā)穩(wěn)定的投資收益 。 考慮到自身的發(fā)展 ， 越來越多的一線開發(fā)商已大舉進軍土地一級開發(fā)市場 。 七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式 集團市場開發(fā)部 與其它意向競爭企業(yè)組成聯(lián)合體競拍 。 七、招拍掛下實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式 集團市場開發(fā)部 這方面最著名的是北京市土地儲備中心 2023年 1月 29日發(fā)布 的 “中服地塊 ”的掛牌出讓公告 。 由于土地一級開發(fā)經(jīng)常面積較大且一般偏離城市核心區(qū)域 ， 因此總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃等工作往往滯后 。 五、土地一級開發(fā)成本的風險 集團市場開發(fā)部 政治風險 目前 ， 國內(nèi)的土地一級開發(fā)市場尚沒有形成統(tǒng)一的規(guī)范 ， 這就造成各地方政府為了加快城市建設 ， 盲目承諾眾多招商引資優(yōu)惠政策 、 扶持政策 ， 這些政策往往缺乏法律上和政策上的支持 ， 如果遇到與國家政策沖突 、當?shù)卣耸伦儎拥纫蛩?， 政府承諾的條件將無法保障實現(xiàn) 。 （ 2） 征地費用 包括土地補償費用 、 勞動力安置費用 、 地上附著物及青苗補償費用 、 耕地開墾費 、 耕地占用稅 、 新增建設用地有償使用費 、 防洪費 、 人員超轉(zhuǎn)費等 。 因此 ， 在土地一級開發(fā)項目決策階段 ， 土地一級開發(fā)成本就成為項目財務分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù) 。 三、土地一級開發(fā)的模式 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的盈利模式 （ 4） 浮動收益 （ 土地出讓收益分成 ） 如成都 、 云南最高按土地出讓收益的 50%60%給予開發(fā)商收益回報 ， 海南給予開發(fā)商的收益回報最高可達到 70%。 這種方式有效地利用了社會資本 ，既保障了城市的快速開發(fā) ， 又緩解了政府的土地開發(fā)資金不足的問題 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 為什么要做土地一級開發(fā) 當前 ， 國內(nèi)土地供應普遍趨緊 ， 土地市場供求不平衡 ， 拿地競爭日趨激烈 ， 土地資源的稀缺性致使土地價格不斷上漲 ， 企業(yè)拿地成本和難度加大 。一級開發(fā)階段 ， 土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有 ， 企業(yè)不能以此進行抵押融資； c、 受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響 ， 銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài) 。 從全國范圍來看 ， 這一階段的另一個明顯特點是：由于土地儲備開發(fā)工作逐漸升溫 ， 有條件的城市大都建立了土地儲備制度 ， 成立了土地儲備機構(gòu) ， 并由土地儲備機構(gòu)專門承擔土地一級開發(fā)工作 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 3） 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速 ， 已經(jīng)具備了承擔土地一級開發(fā)的能力 近年來 ， 隨著住房商品化進程的不斷加快 ， 我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速壯大和發(fā)展 。 城鎮(zhèn)化進程的加快 ， 產(chǎn)生了巨大的土地需求 ， 給城市住房供應 、 基礎設施建設等方面帶來巨大的壓力；而城市建設需要大量的資金 ， 同時又有很大的風險 。 ? 土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家 、 企業(yè) (一級開發(fā)企業(yè) )和經(jīng)濟個體 (包含原用地企業(yè) 、 城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者 )三者之間的利益關系 ， 是三者利益協(xié)調(diào)的平臺 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 2） 土地儲備制度的建立 ， 為一級開發(fā)提供了制度基礎 我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的 。 二、為什么做土地一級開發(fā) 集團市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第二階段 ， 成長期 （ 19992023年 ） 這一階段是土地一級開發(fā)的發(fā)展過渡階段 。 以北京為例 ， 2