【正文】 成本總額的 10% 杭州 委托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 成本總額的 10% 成都 委托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價(jià)的50%60% 云南 委托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價(jià)的50%60% 海南 委托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 最高出讓溢價(jià)的 70% 鄭州 信托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 貸款基準(zhǔn)利率上浮30% 武漢 信托 儲(chǔ)備中心 社會(huì)企業(yè) 民間資本 固定利率（ 5%） +信托相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)成本的概念 土地一級(jí)開發(fā)成本是指在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程產(chǎn)生的所有費(fèi)用 ， 即一級(jí)開發(fā)總投資 。 四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)成本的作用 （ 4） 土地一級(jí)開發(fā)成本是決定土地出讓價(jià)格的依據(jù) 土地出讓交易價(jià)格是由土地出讓金 、 四源費(fèi)和大市政費(fèi) 、 土地一級(jí)開發(fā)成本等構(gòu)成 。 四、土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)成本的構(gòu)成 （ 6） 其他費(fèi)用 包括工程監(jiān)理費(fèi)用 、 竣工圖編制費(fèi)用等 。 當(dāng)土地供大于求或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí) ， 土地出讓價(jià)格就會(huì)隨著降低甚至流標(biāo) ， 從而影響土地一級(jí)開發(fā)商收回投資 。 五、土地一級(jí)開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 由于土地一級(jí)開發(fā)的市場(chǎng)化運(yùn)作既能迅速改善城市基礎(chǔ)設(shè)施 ， 提升城市品質(zhì) ， 又能解決城市建設(shè)的巨大資金需求與政府有限的財(cái)政能力之間的矛盾 ， 因此普遍受到地方政府的青睞 ， 因此在一時(shí)間涌現(xiàn)出了眾多的土地一級(jí)開發(fā)的招商引資項(xiàng)目和重點(diǎn)推介項(xiàng)目 。 因此 ， 當(dāng)時(shí)符合上述條件的開發(fā)商只有遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 。 但是 ，我們也應(yīng)該看到 ， 集團(tuán)在戰(zhàn)略布局 、 土地獲取方式等方面較全國一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還存在一定的差距 。 八、對(duì)集團(tuán)一級(jí)開發(fā)工作的建議 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 四 、 充分發(fā)揮股份公司和各地方兄弟企業(yè)的資源和信息優(yōu)勢(shì) ， 并結(jié)合高鐵 ， 地鐵 ， 大型基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)項(xiàng)目 ， 用 bot， bt等方式 獲取低成本的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 。 2023/2/72023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:35 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 攻 ， 可實(shí)現(xiàn)土地一級(jí) 、二級(jí)聯(lián)動(dòng)；守 ， 可坐享一級(jí)開發(fā)穩(wěn)定的投資收益 。 考慮到自身的發(fā)展 ， 越來越多的一線開發(fā)商已大舉進(jìn)軍土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng) 。 七、招拍掛下實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的常見方式 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 與其它意向競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)組成聯(lián)合體競(jìng)拍 。 七、招拍掛下實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的常見方式 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 這方面最著名的是北京市土地儲(chǔ)備中心 2023年 1月 29日發(fā)布 的 “中服地塊 ”的掛牌出讓公告 。 由于土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)常面積較大且一般偏離城市核心區(qū)域 ， 因此總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃等工作往往滯后 。 五、土地一級(jí)開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 政治風(fēng)險(xiǎn) 目前 ， 國內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)尚沒有形成統(tǒng)一的規(guī)范 ， 這就造成各地方政府為了加快城市建設(shè) ， 盲目承諾眾多招商引資優(yōu)惠政策 、 扶持政策 ， 這些政策往往缺乏法律上和政策上的支持 ， 如果遇到與國家政策沖突 、當(dāng)?shù)卣耸伦儎?dòng)等因素 ， 政府承諾的條件將無法保障實(shí)現(xiàn) 。 （ 2） 征地費(fèi)用 包括土地補(bǔ)償費(fèi)用 、 勞動(dòng)力安置費(fèi)用 、 地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)用 、 耕地開墾費(fèi) 、 耕地占用稅 、 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 、 防洪費(fèi) 、 人員超轉(zhuǎn)費(fèi)等 。 因此 ， 在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策階段 ， 土地一級(jí)開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù) 。 三、土地一級(jí)開發(fā)的模式 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式 （ 4） 浮動(dòng)收益 （ 土地出讓收益分成 ） 如成都 、 云南最高按土地出讓收益的 50%60%給予開發(fā)商收益回報(bào) ， 海南給予開發(fā)商的收益回報(bào)最高可達(dá)到 70%。 這種方式有效地利用了社會(huì)資本 ，既保障了城市的快速開發(fā) ， 又緩解了政府的土地開發(fā)資金不足的問題 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 為什么要做土地一級(jí)開發(fā) 當(dāng)前 ， 國內(nèi)土地供應(yīng)普遍趨緊 ， 土地市場(chǎng)供求不平衡 ， 拿地競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 ， 土地資源的稀缺性致使土地價(jià)格不斷上漲 ， 企業(yè)拿地成本和難度加大 。一級(jí)開發(fā)階段 ， 土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有 ， 企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資； c、 受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響 ， 銀行對(duì)包括土地一級(jí)開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài) 。 從全國范圍來看 ， 這一階段的另一個(gè)明顯特點(diǎn)是：由于土地儲(chǔ)備開發(fā)工作逐漸升溫 ， 有條件的城市大都建立了土地儲(chǔ)備制度 ， 成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) ， 并由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)專門承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)工作 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 3） 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速 ， 已經(jīng)具備了承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)的能力 近年來 ， 隨著住房商品化進(jìn)程的不斷加快 ， 我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速壯大和發(fā)展 。 城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快 ， 產(chǎn)生了巨大的土地需求 ， 給城市住房供應(yīng) 、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面帶來巨大的壓力；而城市建設(shè)需要大量的資金 ， 同時(shí)又有很大的風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 土地一級(jí)開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家 、 企業(yè) (一級(jí)開發(fā)企業(yè) )和經(jīng)濟(jì)個(gè)體 (包含原用地企業(yè) 、 城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者 )三者之間的利益關(guān)系 ， 是三者利益協(xié)調(diào)的平臺(tái) 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的背景 （ 2） 土地儲(chǔ)備制度的建立 ， 為一級(jí)開發(fā)提供了制度基礎(chǔ) 我國的土地一級(jí)開發(fā)是伴隨著土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的 。 二、為什么做土地一級(jí)開發(fā) 集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)部 土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展過程及方向 第二階段 ， 成長期 （ 19992023年 ） 這一階段是土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展過渡階段 。 以北京為例 ， 2