【正文】 023年北京土地整理儲備中心融資千億 ， 計劃 5年內(nèi)將土地一級開發(fā)權(quán)收歸政府 ， 開發(fā)商將逐漸淡出土地一級開發(fā)市場 ， 如果這項措施在未來大規(guī)模推行 ， 必將對全國土地一級開發(fā)市場造成巨大沖擊 。 因此 ， 土地一級開發(fā)難度相對較小 。 三、土地一級開發(fā)的模式 集團(tuán)市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的開發(fā)模式 （ 2） 通過招標(biāo)確定開發(fā)主體 這種開發(fā)模式是由土地儲備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)的方式確定土地一級開發(fā)主體 。 但是 ， 由于國家對于土地一級開發(fā)的收益回報并沒有統(tǒng)一的規(guī)范 ， 因此目前全國各地對于土地一級開發(fā)的盈利模式不盡相同 ， 呈現(xiàn)多樣化的格局 ， 現(xiàn)總結(jié)以下六種主要模式： 三、土地一級開發(fā)的模式 集團(tuán)市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)的盈利模式 （ 1） 基本收益 （ 固定收益 ） 如北京 、 石家莊 、 杭州 、 濟(jì)南等城市 ， 在前期投入成本總額的基礎(chǔ)上給予開發(fā)商 8%10%的利潤 。 由項目的前期費(fèi)用 、 征地費(fèi)用 、 拆遷費(fèi)用 、 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 其他費(fèi)用 、 開發(fā)期稅費(fèi) 、 管理費(fèi)用 、 財務(wù)費(fèi)用等構(gòu)成 。 其中除土地一級開發(fā)成本外 ， 其它價格均由政府部門認(rèn)定 ， 對土地交易價格的影響程度較小 。 （ 7） 開發(fā)期稅費(fèi) 城鎮(zhèn)土地使用稅 （ 8） 不可預(yù)見費(fèi) （ 9） 營銷推廣費(fèi)用 包括土地的招商 、 宣傳 、 推廣費(fèi)用 四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成 （ 10） 管理費(fèi)用 （ 11） 財務(wù)費(fèi)用 （ 12） 銷售稅費(fèi) 包括營業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅 、 教育費(fèi)附加 /地方教育費(fèi)附加 、 印花稅 （ 13） 所得稅 四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場開發(fā)部 法律政策風(fēng)險 目前土地一級開發(fā)收益中 ， 浮動收益是開發(fā)商從事土地一級開發(fā)的主要利潤來源 。 因此 ， 土地一家開發(fā)也面臨一定的市場風(fēng)險 。 一個值得運(yùn)作的土地一級開發(fā)項目 ， 需要盡量規(guī)避風(fēng)險并具備以下條件： 首先 ， 項目必須具備良好的土地升值潛力和合理的利潤空間 ， 使得各項利潤指標(biāo)能夠達(dá)到企業(yè)的開發(fā)要求； 六、土地一級開發(fā)項目的識別 集團(tuán)市場開發(fā)部 第二 ， 項目的選擇要符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域城市布局的要求； 第三 ， 選擇政府公信力和履約執(zhí)行力較好的政府合作 ， 確保承諾的優(yōu)惠政策和協(xié)議的各項內(nèi)容能得到切實(shí)執(zhí)行落實(shí) ， 保證資金的及時回收和利潤的兌現(xiàn)； 第四 ， 要準(zhǔn)確把握項目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展方向 ， 密切關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場 、 土地市場供需狀況和活躍程度 ， 確保項目的土地升值和收益的實(shí)現(xiàn)； 六、土地一級開發(fā)項目的識別 集團(tuán)市場開發(fā)部 第五 ， 掌握項目所在地的城市規(guī)劃 、 總體規(guī)劃 、控制性詳細(xì)規(guī)劃等規(guī)劃批復(fù) ， 確保項目的用地規(guī)劃指標(biāo)能夠符合企業(yè)開發(fā)建設(shè)的要求 ， 并能得到真正體現(xiàn)和落實(shí)； 第六 ， 掌握項目所在地的征地 、 拆遷 、 安置 、 市政等政策法規(guī) ， 制定詳盡合理的征地 、 拆遷安置方案和市政規(guī)劃建設(shè)方案 ， 避免項目開發(fā)成本的大幅增長和開發(fā)周期的延長 。 七、招拍掛下實(shí)現(xiàn)土地一二級聯(lián)動的常見方式 集團(tuán)市場開發(fā)部 通過虛增土地成本 、 設(shè)置遺留問題等方式阻退其它意向競爭企業(yè) ， 取得二級開發(fā)權(quán) 。 目前 ， 集團(tuán)項目拓展方式還比較單一 ， 沒有形成多層次的拓展渠道 ， 而在土地一級開發(fā)領(lǐng)域更是起步較晚 ， 缺乏完善的開發(fā)體系 、 工作流程和開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 。 五 、 充分發(fā)揮央企優(yōu)勢 ， 和各級各地政府資源對接 ，做好政府公關(guān) ， 以高姿態(tài)介入地方一級土地開發(fā) ， 從較高層面拓展運(yùn)營 。 2023/2/72023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/72023/2/72023/2/7Feb237Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 9:59:35 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/7 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023/2/72023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 7日星期二 2023/2/72023/2/72023/2/7 1比不了得就不比，得不到的就不要。 土地一級開發(fā)攻守兼?zhèn)?。 八、對集團(tuán)一級開發(fā)工作的建議 集團(tuán)市場開發(fā)部 近年來 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地市場拿地競爭日趨激烈 ， 通過市場正常渠道獲取土地的成本不斷攀高 ，難度也不斷加大 。 對于規(guī)模較大的房地產(chǎn) 企業(yè) ， 可以一方面成立一個土地一級開發(fā)公司 ， 同時注冊一個房地產(chǎn)開發(fā)公司， 甚至一套人馬可以同時運(yùn)作兩個公司 ， 利用一級開發(fā)的優(yōu)勢和便利條件 ， 以另一個公司的名義取得二級開發(fā)權(quán) 。 （ 1） 采用毛地出讓或者半毛地出讓的方式； （ 2） 設(shè)置苛刻的拆遷 、 安置 、 補(bǔ)償條件； （ 3）為一級開發(fā)商量身定做，設(shè)置嚴(yán)格的參與競爭資格條件； （ 4） 設(shè)置苛刻的付款進(jìn)度等 。 五、土地一級開發(fā)成本的風(fēng)險 集團(tuán)市場開發(fā)部 規(guī)劃風(fēng)險 規(guī)劃風(fēng)險一般分為兩種情況：一種是總體規(guī)劃風(fēng)險；一種是用地規(guī)劃風(fēng)險 。 因此 ， 開發(fā)企業(yè)與土地儲備部門或者地方職能部門私下約定土地出讓收益分成的做法存在一定的法律和政策風(fēng)險 。 四、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 集團(tuán)市場開發(fā)部 土地一級開發(fā)成本的構(gòu)成 （ 1） 前期費(fèi)用 包括可行性研究費(fèi)用 、 勘察設(shè)計費(fèi)用 、 交通 /環(huán)境 /文物 /園林 /地質(zhì)災(zāi)害 /礦產(chǎn)資源評估費(fèi)用 、 地價評估費(fèi)用、 一級開發(fā)成本審計費(fèi)用 、 招標(biāo)代理 /服務(wù)費(fèi)用 、 入市