【正文】 的出讓底價(jià)進(jìn)行評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告。第四節(jié) 市政設(shè)施的接用本項(xiàng)目可利用的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件一般。3 ．按（工程費(fèi)用＋其他費(fèi)用）的4%4 合計(jì) 第十節(jié) 實(shí)施要求本項(xiàng)目建設(shè)要堅(jiān)持合理配置原則，盡可能的提高工作效率、節(jié)約投資。道路建設(shè)過程中必須清除建筑廢棄物，運(yùn)客土填土，施底肥，改善土壤質(zhì)地，提高土壤肥力，滿足植物生長發(fā)育的要求。小區(qū)內(nèi)設(shè)變電站一座以解決供電問題。道的平面位置和高程，根據(jù)地形、道路建筑情況、土質(zhì)、地下水位，施工條件等因素綜合考慮，降低施工費(fèi)用，縮短工期及減少日后養(yǎng)護(hù)工作的困難。管道的平面位置和高程，根據(jù)地形、道路建筑情況、土質(zhì)、地下水位，施工條件等因素綜合考慮，降低施工費(fèi)用，縮短工期及減少日后養(yǎng)護(hù)工作的困難。經(jīng)計(jì)算。陰雨天氣，通過蓄電池儲(chǔ)存的能量提供的正常照明時(shí)間為3~5天。(1）地質(zhì)情況沈家營鎮(zhèn)屬于工程地質(zhì)III類地區(qū)，山地河谷平原，地勢平坦，可進(jìn)行工程施工，但須注意不均勻沉降問題和大孔土問題，不存在影響建筑場地穩(wěn)定性的特殊不良地基土層。天然氣管線、電線管線、電視光纜管道等市政管線仍未建設(shè)。規(guī)劃總用地面積為199994平方米，均為沈家營鎮(zhèn)集體用地。生態(tài)環(huán)境宜人，是理想的居住地區(qū)。對(duì)比去年宏觀調(diào)控，“國六條”在調(diào)控思路和措施上呈現(xiàn)適度轉(zhuǎn)變：首先強(qiáng)調(diào)的是“科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)?！?，調(diào)控思路由過去的控制供給轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的適度放松供給及合理引導(dǎo)需求尤其是減小被動(dòng)需求的雙向調(diào)控；其次，對(duì)于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)調(diào)整有所加強(qiáng)；第三，強(qiáng)調(diào)完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。中心城區(qū)下滑趨勢最為明顯，下降幅度在20％以上；城市功能拓展區(qū)也出現(xiàn)輕微下滑。對(duì)商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供應(yīng)及銷售情況進(jìn)行分析，并以圖表形式表示：商品住宅期房各月供應(yīng)及成交面積走勢圖 2006年1季度新增住宅供應(yīng)分析(l）供應(yīng)總量較去年同期穩(wěn)中略增，全新項(xiàng)目批準(zhǔn)上市量約占四成，從2005年2006年bj市1季度商品住宅市場新增供應(yīng)對(duì)比表來看，1季度bj市新批準(zhǔn)上市商品住宅26844套，較05年1季度的26196套。2006年12月。第二節(jié) bj市房地產(chǎn)市場分析 2005年房地產(chǎn)狀況(l）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況及住宅用地供應(yīng)情況2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1525億元，%，低于04年19個(gè)百分點(diǎn)；%。這是政府主管部門首次通過土地供應(yīng)來調(diào)控普通商品房的供應(yīng)。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。第三章 項(xiàng)目市場分析第一節(jié) bj市土地市場分析 市場環(huán)境情況現(xiàn)土地市場政策明朗，《bj市土地利用總體規(guī)劃》（19972010年）、《2006 年bj市土地供應(yīng)計(jì)劃》、《2006年bj市土地供應(yīng)計(jì)劃安排使用方案》、《bj市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)管理辦法》等文件規(guī)定都明確了這樣的信息：一是政府將有計(jì)劃地穩(wěn)定供應(yīng)土地；二是土地交易實(shí)行市場化運(yùn)作模式。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路東至沈韓公路西側(cè)，西至八峪公路東側(cè)，紅線寬15米，路面寬9米。無霜期為156天。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案(部分)項(xiàng)目名稱：bj市yq縣yq鎮(zhèn)xt村西南地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案委托編制方：bj市土地整理儲(chǔ)備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項(xiàng)目管理有限責(zé)任公司編制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日第一章 項(xiàng)目基本情況第一節(jié) 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：bj市yq縣天運(yùn)家園一期 區(qū)域位置本項(xiàng)目位于yq縣沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心地區(qū)，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達(dá)嶺高速公路。（2）河流水系yq縣沈家營鎮(zhèn)地處山前地帶，臨近“女為河”，地下水含量豐富，資源主要分布在鎮(zhèn)域平原東西兩出口，地下水含量豐富，地下水開采量未達(dá)到100%，北部水體主要用于灌溉。并且本項(xiàng)目近臨八達(dá)嶺高速公路，交通比較便利。實(shí)現(xiàn)土地的穩(wěn)定供應(yīng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。住宅供地為533公頃，規(guī)劃建筑面積756萬平方米。相比2005年土地供應(yīng)計(jì)劃，今年的住宅商品房用地供應(yīng)量比去年減少了150公頃，而經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量則比去年增加了100公頃。其中，％。其中，；。其中，全新項(xiàng)目批準(zhǔn)上市11201套，119,63萬平方米，約占新增供應(yīng)的40%。郊區(qū)住宅新增供應(yīng)增長明顯，其中，近郊區(qū)較去年同期增長1倍，占全市新增供應(yīng)的比例達(dá)到16%。新政為各級(jí)政府主管部門提出了具體的要求，六項(xiàng)措施從全局的高度，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，提出了有效的政策措施。隨著yq縣“十一五”計(jì)劃的逐步實(shí)施，yq縣將構(gòu)筑“一軸一川一環(huán)一山”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，并將建設(shè)一條生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)，建立起可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系，把生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)成為bj市乃至全國特點(diǎn)鮮明、水平一流、經(jīng)濟(jì)類型先進(jìn)、發(fā)展水平較高、社會(huì)文明進(jìn)步、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、資源持續(xù)利用的生態(tài)區(qū)域；全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體發(fā)展水平達(dá)到郊區(qū)縣中等水平；區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)布局合理；建立起生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)工業(yè)、生態(tài)旅游、旅游商業(yè)、綠色房地產(chǎn)業(yè)等具有較強(qiáng)競爭力和科技水平的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系；實(shí)現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售、消費(fèi)與生態(tài)環(huán)境承載力之間的動(dòng)態(tài)平衡；生態(tài)資源顯著增值，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國內(nèi)一流水平，全縣社會(huì)文明程度、居民綜合素質(zhì)等達(dá)到較高水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。通過前期實(shí)際調(diào)查，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)主要為臨時(shí)建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時(shí)建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。本項(xiàng)目征用yq縣沈家營鎮(zhèn)集體土地199994平方米，征地補(bǔ)償費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，除不低于最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)外，還要滿足支付安置補(bǔ)助費(fèi)的要求。本項(xiàng)目市政管線配套工程，主要包括道路工程、給水工程、排水工程、供電工程、電信、燃?xì)夤こ?、熱力工程?2）震基本烈度沈家營鎮(zhèn)所在地區(qū)屬于地震基本烈度劃7度，鎮(zhèn)內(nèi)無斷裂帶分布。電信管線是道路設(shè)計(jì)路段敷設(shè)范圍內(nèi)電訊管線和電視光纜管道敷設(shè)預(yù)置通道。依據(jù)規(guī)范要求給水管線敷設(shè)在道路下方，平行與道路中心線布置。同直徑及不通直徑管道在檢查井內(nèi)連接采用管頂平接。同直徑及不通直徑管道在檢查井內(nèi)連接采用管頂平接。第六節(jié) 燃?xì)庖?guī)劃本項(xiàng)目燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)遵循《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》、《輸氣管道工程設(shè)計(jì)規(guī)范》，同時(shí)應(yīng)符合鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃及項(xiàng)目規(guī)劃要求，滿足項(xiàng)目需要。代征綠化用地面積：37500平方米。各市政專業(yè)投資建設(shè)進(jìn)度取決于與各專業(yè)部門的協(xié)調(diào)結(jié)果。需要進(jìn)行詳盡的市政方案咨詢、落實(shí)施工圖設(shè)計(jì)及管線綜合等工程細(xì)節(jié)，以保證市政工程的順利接用。市國土局和市發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)估價(jià)結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)初步建議。一級(jí)開發(fā)投資累計(jì)示意圖 表82一級(jí)開發(fā)投資計(jì)劃進(jìn)度表 表83序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一個(gè)季度 第二個(gè)季度 第三個(gè)季度 第四個(gè)季度1 前期費(fèi)用 2 征地、拆除補(bǔ)償費(fèi) 19853 市政配套費(fèi)用 907 907 9064 不可預(yù)見費(fèi) 153 1505 建設(shè)期利息 6 一級(jí)開發(fā)利潤 7 稅金 合計(jì) 第二節(jié) 土地出讓金估算項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積199994平方米，規(guī)劃總建筑面積138413平方米，其中住宅建筑面積128369平方米，商業(yè)建筑面積5044平方米，配套建筑面積5000平方米。[（1＋利率）21+利潤率＋l〕=(）247。一級(jí)開發(fā)承建主體應(yīng)對(duì)前期手續(xù)辦理、征地補(bǔ)償階段和市政設(shè)施建設(shè)工作計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格的控制，尤其是對(duì)關(guān)鍵路線的工期進(jìn)度進(jìn)行適時(shí)跟蹤。應(yīng)立即展開調(diào)查摸底工作，為順利展開征地拆除進(jìn)行準(zhǔn)備。2經(jīng)濟(jì)原則在用地布局、建筑和開發(fā)控制等方面充分考慮到經(jīng)濟(jì)性。三、規(guī)劃結(jié)構(gòu)1鎮(zhèn)區(qū)中心沿延琉公路北側(cè)的兩塊商業(yè)金融公建用地及醫(yī)院用地設(shè)為沈家營鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心用地，形成包括娛樂、文化、公益服務(wù)、辦公、商業(yè)和倪飲等多項(xiàng)公共服務(wù)功能的中央會(huì)所，對(duì)外要形成一個(gè)良好的第一印象，對(duì)內(nèi)以中心為基點(diǎn)向東北方向沿進(jìn)發(fā)展。公建用綠地結(jié)合結(jié)合步行道、人行廣場由外向內(nèi)連續(xù)，形成適宜的景觀空間。五、建筑設(shè)計(jì)1設(shè)計(jì)原則合理的建筑朝向；簡潔的建筑輪廓；立面與體積的合適比例；自然的通風(fēng)系統(tǒng)。針對(duì)不同的消費(fèi)人群，兩塊居住用地采用了不同的單體模式并分別設(shè)為封閉式小區(qū)。為bj西北地區(qū)住房開發(fā)建設(shè)提供用地，滿足城鄉(xiāng)居民消費(fèi)需要，創(chuàng)造當(dāng)?shù)厝讼鄳?yīng)的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加地方稅收，帶動(dòng)本區(qū)域及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位應(yīng)進(jìn)一步對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行細(xì)化研究，使實(shí)施方案成為整個(gè)土地一級(jí)開發(fā)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)性、綱領(lǐng)性文件，從而確保本項(xiàng)目按期、順利地完成開發(fā)建設(shè)工作。這些管理制度的建立及執(zhí)行將確保土地一級(jí)開發(fā)工作的質(zhì)量和效率?；鶞?zhǔn)收益率等于安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般范圍在4%10%，考慮到本